|
|
这些年，楼市的增长速度有多快？
第一个阶段，1998-2009年，我国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元，增长了20倍。
住房开工面积增长了7.8倍，年均增长18%，比上世纪日本经济高速增长那15年还要快。
住房万人开工量[v]从1998年约22套增加到最高的2011年128套左右，增长了4.78倍。
第二个阶段，2009年到2018年，新增建设了9374万套住房，比上个10年还要多36%。到目前，基本实现了户均住房套数超过1套，人均住房建筑面积近40平方米。
但是，在房改初期，当年低价获得公房的有房群体，通过资产置换、卖一换一的方式推高了房价，现在，首次置业群体只能通过加杠杆购房，这就陷入了“杠杆高-房价涨-杠杆高”的循环。
由此带来的，是居民杠杆率不断走高，房企经营性杠杆持续增加，好比是不断拉紧的弓弦，只要负债率、杠杆率、空置率继续走高，就极有可能会断掉。
那么，在下个10年，房地产还会不会加速发展？
我们可以从购房需求的角度，分析这个问题。
太平洋证券经济学家肖立晟此前发布研报指出，房地产需求主要由城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求组成。
先说城镇化。
我国2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年间城镇化率目标为70%。
根据发达国家经验来看，城镇化率60%-70%时，城镇化进程仍处于较快发展阶段，当城镇化率超过70%时则会显著变慢。
显然，我们正处于从60%向70%过渡的阶段。那么，发达国家城镇化率从接近60%提升到70%的时间是多少呢？
数据显示，美国用了15年左右，日本是12年，法国11年，韩国最快，只用了7年。
因此，未来10年，农村人口涌入城市的城镇化需求依然存在，但是10年之后，需求变小是必然的。
再说生育率。
经济学家任泽平在《生育报告：2019》中指出，2016年全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退，2018年出生人口降至1523万，比2017年减少200万、减少12%。
育龄妇女规模已见顶下滑，2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。
也就是说，10年之后，新生儿会下降到1100多万的水平，对比2018年的152 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2019-11-15 12:01:38
