从日本楼市大溃败，看中国房地产行业的未来

顺势而为47

上周涛哥没怎么更新文章，因为参加易居沃顿的研修项目，去日本考察了一周。

在日本五天，参访了几家日本著名房地产公司，听了多位日企高管和学者的讲授，总体的感觉是：

从日本房地产的发展，看中国地产趋势，我们还有非常光明的未来。

接下来，涛哥从房地产行业、企业和员工三个层面，讲讲我对未来的一些判断。

一、中国不会重蹈日本覆辙

在东京大学，日本著名经济学家田代秀敏博士，以《日本企业的成功 失败 复兴》为题，介绍了日本近70年的经济史。

讲日本经济，免不了要涉及到日本房地产泡沫大溃败这一话题。

事实上，每当中国楼市过热时，都会有人拿日本历史来做对比，警醒大家关注楼市泡沫破裂的风险。

日本当年楼市的快速崛起，以及后来狠狠摔下，确实是非常恐怖的。

从下面这张图大家可以感受一下那个比过山车还陡峭的大败局。

像利剑一般陡峭的上升与滑坡，不需要任何解释，就已经让人惊心动魄。

这张图中，我们能看到当年日本股指和住宅价格，在10年内上涨5倍，然后又在10年内迅速下跌超过50%，真的很可怕。

但是，日本经济溃败是房地产引起的吗？其实并不是。

房地产只是表象，日本的衰落，完全是美国导演的一场金融贸易战的结果。

当年日本经济如日中天，像今天的中国一样，大有超越美国的势头。

因此，美国对日本全方位施压，并联合英法德等大国，逼迫日本签订“广场协议”，迫使日元快速升值。

在1985-1988短短的四年中，日元汇率上升一倍。

正是这种货币价值的快速浮动，助推日本股市与楼市泡沫的形成，同时重创日本贸易出口，泡沫经济离实体经济越来越远，最终走向破裂。

历史不断重演，当年美国搞垮日本经济，现在又想用同样的手段阻止中国崛起。

好在有日本先例为鉴，我们的国家早已做好防控手段，近几年的楼市调控，各项政策的推出也是为了防止泡沫出现，从而给中国房地产一个更稳健长远的未来。

在田代秀敏博士的讲授中，也提到当前中国楼市并没有泡沫，相比日本当年房价的暴涨，中国房地产还属于相对健康的。

二、房子依然是最好的投资

再细看下面这张图，我们会发现一个有趣的现象。

当金融危机和大溃败来临时，股市、楼市以及整个经济都是暴跌的，但从跌的幅度看：住宅下跌约50%，股市下跌约60%，而商业地产下跌则高达80%。

也就是说，在主流投资品类中，住宅的抗跌属性依然是最好的。

很多中国人都以为日本楼市很惨，但事实上，从2009年到2019年这十年间，日本核心城市的房价其实在稳步上涨。

可以看到，东京房价十年涨幅约30%，这个数字在国内看起来似乎偏低。

但要知道，日本已经是零利率，他们国家的平均投资收益率远低于中国，所以这个涨幅并不小。

并且，除资产升值外，日本的租金回报远高于中国，我的一个朋友曾在日本置业，据说他那套房子年租金回报约5%，这样租金叠加房价涨幅，日本的房地产投资回报其实不错。

因此，从日本经历大溃败之后的现状看，核心城市住宅依然是绝佳的投资标的。

同时也要注意，日本只有东京涨势好，周边的二线地区涨幅仅10%左右，而三四线地区则没有涨幅，这种情况也必然在中国重演。

所以，大家一定要选择核心一二线城市，从长线看三四线楼市风险较大。

三、房企逐步走向存量市场

在日本，我们还访问了著名日本房企三菱地所集团。

其成立于1937年，有超过80年历史，在日本经济泡沫最高的1989年，正是他们收购了美国标志性建筑洛克菲勒大厦。

三菱地所2018年销售额约770亿人民币，利润约140亿人民币，总资产达3500亿人民币。

在他们的业务中，住宅仅占销售的33%，和利润的14%，大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。

同时我们看到，其住宅业务的销售利润非常薄，竟然仅有7%左右，可见在日本，住宅已经变成了一门不太赚钱的生意。

目前，国内地产行业的利润率一路下滑，虽然个别企业还维持高位，但从整体看，国内地产行业净利率已下滑至10%左右，盈利空间大不如前。

当然，由于目前我国城市化率还不高，住宅市场还有10年发展，但从长线看，地产商往存量市场转型是大势所趋。

还有一个重要的趋势，就是现在国内也很火的TOD，随着地铁交通网建设，以交通枢纽为核心，将出现很多优质的商业开发机会，包括大型的区域级开发。

例如我们在东京参观的二子玉川综合体，就是一个TOD概念的区域开发和城市更新经典项目，这类案例在日本非常多。

近几年，我们看到国内有与深铁合作的万科，与广铁合作的越秀，这些企业未来将有机会通过轨交拿到大量超优质地块，发展不可限量。

而其他地产公司，也必须要思考何如布局存量市场，如何抱上TOD这条大腿。

四、房企会更好

但地产人要面临转型

在访问三菱地所的过程中，涛哥也特别关注了一下他们员工的生存状态。

应该说，随着房企越做越强，对员工整体的福利待遇还是会越来越好的。

三菱地所内部的氛围非常现代化，除董事有固定办公室，其他人全部是灵活工位，体现了简单、扁平的风格。

并且，他们非常注意激发员工的创造力，会设计大量细节帮助员工工作的更愉快，甚至还有专门的睡眠室让员工小憩。

据其员工说，过去他们每月加班时长超过100小时，公司意识到要提高效率，而不是倡导无意义的加班，现在每月加班已经降到40小时左右。

换算到国内，相当于以前你每天晚上11点以后下班，现在每天8点就能下班了，确实改善不少。

同时，公司还实行弹性工作制，上下班时间可自己调节，喜欢赖床的人可晚到公司晚点走，而要照顾小孩的则可早来早回。

应该说，以上这些现象和趋势，在国内房企已经在显现，例如碧桂园，虽然加班还是多，但你会发现他们员工关爱的福利和活动也有了明显改善。

涛哥相信，以后龙头房企整体的福利、文化和工作生活平衡，都一定会变得更好。

但是，虽然地产还是好行业，可未来能在这个行业继续做的人将会少很多。

以三菱地所为例，他们去年干到770亿人民币，地产类员工数仅900人，人均销售额8000万，这个指标远高于国内房企。

当然，这里存在岗位设置和业务外包等区别，但确实也代表了人效提升的大趋势。

现在国内千亿房企基本都能达到3000万的人效，个别超过4000万，一些标杆区域人效超过5000万。据说万科某城市公司正式编制300多人，干了300亿，人均效能达到1个亿。

这就应了涛哥很早以前的判断：

随着房企人效不断提升，行业需要的人员总量减少，人才洗牌和淘汰将持续进行。

因此，地产人应提前思考个人转型方向，对未来有提前的预估。

五、总结

最后，总结一下涛哥在日本参访后的几个观点：

1、地产行业还有大未来

有历史教训做参照，我国绝对不会重蹈日本的覆辙。

中国房地产没有泡沫，也更不存在崩盘问题，房地产将会长期平稳向上发展。

核心一二线城市的房产，依然是当前最好的投资品类，趁着现在各房企都在打折，大家可以关注一些低价入市的机会。

2、地产企业必须布局存量

住宅虽然还能干，但黄金期已过，白银期最多也就10年了，长线看未来必将是存量的天下。

但是存量很难做，需要经验、资源和能力的积累，所以房企必须现在开始投入，否则未来的路会越来越窄。

同时，TOD项目将越来越多，并且规模和利润表现都比较好，因此我个人十分看好万科，他拿到了未来地产的船票。

3、地产人一定要想好出路

涛哥写过很多地产职场文章，指导了很多人的职业规划。地产传统板块人才需求量减少，是一个不争的事实。

现在龙头房企都大量招年轻人，替换之前的老人，我身边很多朋友找我帮忙求职，但确实到了一定年纪和职位，合适的机会没那么好找。

所以，大家要提前思考个人规划，涛哥的文章帮大家指明方向，但只有提早布局，未来才能够过得更加轻松。

最后，用原软银集团顾问、孙正义的首席参谋岛聪先生分享的观点做结尾。

未来10年，随着中国、印度与东南亚崛起，亚洲将拥有50亿人口，占世界人口总量的60%，而全世界50%的GDP将由亚洲贡献，21世纪是亚洲的时代。

生活在这样一个快速增长经济体中，时代给予了我们丰富的机遇，虽然前路会有坎坷，但我们依然有无限的发展机会。

希望中国房地产、地产企业、地产人，都有更好的未来！（来源：涛哥杂谈）