人口和购买力变化 将决定楼市前景

前程无忧

“这或许是最差的时候，也可能是最好的时候。整个一季度，平淡与紧张交织、希望与失落交织，市场持续调整仍在挑战从业者的信心和耐心。小阳春虽如期而至，但似乎又与大家预期相差较远。”

近日，广州本土一家大型房企的销售负责人告诉南方日报记者，最新数据显示，一线城市新房和二手房交易环比都取得了放量增长，但与去年同期相比，今年的“小阳春”明显成色不足。

广深是对全国楼市具有风向标意义的城市。在这一轮行情中，记者调查发现，不管销量还是价格，中心城区优质项目都明显发挥了火车头作用。广州前3月销售TOP20的项目，绝大多数都来自天河、海珠、番禺等核心城区，开发商“务实而果断”的让利促销，让中心城区抢走了小阳春八成的市场，楼市的“二八分化”行情已然显现。

有分析认为，在供求关系发生重大变化的背景下，楼市已经从过去的卖方市场全面转向买方市场。二季度或将进入传统销售淡季，开发商、中介、业主和购房者等各方力量围绕价格的角力将更加频繁、激烈，由于去库存压力越来越大，“以价换量”大概率仍是下一步营销的“主旋律”。

各方普遍认为，随着各地因城施策陆续推出公积金提额、取消房贷利率下限、进一步放开限购以及以旧换新等多样化的促消费政策，市场热度有望稳步提升。

“现在对炒房客未必是好时候，但对自住者来说却是难得的置业好时机，”广州市房协一位专家认为，不只是上车和换房的门槛低了，可选的好房子也多了。在大湾区，人口持续流入，实力房企扎堆抢滩，产品力的互卷已进入白热化。新房标准几乎每年迭代一次，高端项目甚至半年升级一次，“虽然二手房的议价空间更大，但新房代表着未来城市的生活方式和品质标准。手里拿着同样的钱，现在能买到的生活，是前几年不敢想象的。”

随着二季度的到来，不少开发商在未雨绸缪，以更大的市场促销力度来应对激烈的市场竞争。有些新房前期定价上浮比较高的项目，4月份甚至不惜推出让利三成的极限优惠政策来“抢饭吃。”

“现在一些城市，市场成交的10套房里边，有8套是二手，新房可能只有2套。在部分板块，二手踩踏价格远低于一手地价，倒逼着一手市场只能把精力放到高端改善型住宅，或者被迫向市场作出更大让利空间。”保利地产一位销售人员针对后市表达了自己的一些看法。“现在真正到了考验操盘手专业能力的时候。在行情好的时候，开发商拿到一块地随便怎么弄都可以卖出去，现在就没那么任性了，只有真正懂的人才能在这个行业活下去。”

人口流动趋势，仍然被房地产行业视为预测未来产业经济发展前景的晴雨表。近日，各省份陆续发布2023年的人口数据。在已发布人口数据的28个省份中，浙江、广东分别以50万和49万的人口增量遥遥领先。由于流入的人口结构比较年轻，处于婚育年龄的比例比较高，广东连续四年成为唯一出生人口超100万的省份，连续六年成为第一生育大省。

从人口迁徙趋势看，长三角、珠三角成为人口迁移流入的主要地区。

“房地产从底层逻辑来讲还是一个社会消费能力和人口需求的问题。”从长远来看，广州、深圳、东莞、佛山等大湾区核心城市仍将是未来房地产行业发展最具前景和增长潜力的地区。保利、中海、越秀和万科等多家企业的相关负责人向南方+记者表示，这也是他们公司未来仍然把大湾区作为重心的根本原因。“人民群众追求更美好生活需要，对楼市带来的结构性需求仍在。不同年龄层次的置业者，希望换购好房子的愿望仍然非常强烈。希望下一步，政府在宏观调控上进一步降低市民的买房成本，减少新市民在一线城市的买房限制。”

不过，上述人士也表示，出生人口下降仍然是他们重点关注的核心趋势。“人口减少对房地产会是一个严重的信心打击。在这样一种大趋势下，即使是一线城市，也应该开始注意调整对房地产市场供需关系的精细化管理，特别是对土地供应的科学管理，对市场来看，当务之急是恢复良性循环。当前房企遇到的许多困难和矛盾，都要通过经济回暖来化解。”

此外，业内人士认为，对一座城市来说，好房子的开发建设，本质上应该是生活方式和生活水平的大幅提升，这需要室内和室外空间的共同发展。地方政府未来应该加大对公共基础设施和智慧城市的投入，一方面可以提升未来城市的吸引力，另一方面也可提振年轻一代在大城市置业的信心。

南方日报记者 冯善书