专家看好2024年楼市，房地产是永续行业，倒不了

arrarpetahack

经过几十年的迅猛发展之后，目前楼市已经来到了一个拐点，未来楼市会朝什么样的方向发展，房价会会涨吗？投资房产还有价值吗？未来买房会不会更便宜？房贷会不会进一步下降？
对于这些问题，无论是刚需人群还是投资者，我相信大家都是比较关注的，但按照当前楼市的情况来看，整个市场都笼罩了一层迷雾，让大家看不清未来的方向，所以很多人都是持币静观，不敢盲目进入楼市。
不过从最近一段时间各地楼市的表现来看，楼市貌似又有所反弹，一些专家也对楼市充满了信心。
赵秀池：新房要盖老房要更新，房地产是永续行业，看好2024年楼市

近日首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池在接受媒体采访时表示“我觉得我还是看好2024年的楼市，我觉得疫情已经过去，各行各业还在回升，咱们的就业率，各行各业经济指数还是在往上走，尤其房地产，它是一个支柱产业，不管你承认不承认它都是，咱们的城市化现在还在加速阶段，现在咱们的城市化率是60%多，咱们还有大量的人口在进城，那新人进城得有新房，新增量住房对应，所以房地产它是一个永续的行业，新房总是要盖，老房总是要更新”

看完赵秀池教授的这一段话，很多网友不淡定了，毕竟从最近几年楼市的实际表现来看，大家都认为楼市已经来到了一个拐点，楼市不可能像过去十几年那样迅猛发展。
楼市从增量市场进入存量市场将是不可避免的趋势

未来楼市还有没有空间？首先可以肯定的是有空间，毕竟只要有人就有住房需求。
这种需求一方面来自新增人口的需求。
我国有14亿人口，但目前城市化率只有68%左右，距离发达国家还有十几个百分点，假如未来我国城市化率能够达到80%，理论上至少还会新增1.7亿左右的城镇人口，这些城镇人口对住房有需求，就会带来新的楼市增量。
另一方面来自于大家的改善住房需求。
现在很多家庭居住的房子大多都是小户型或者配套设施不怎么好的房子。刚开始的时候，如果预算有限，很多人就算各方面差一点也愿意买。
但随着大家收入的不断增加，当大家的经济能力能够承受更大、更好住房的时候，我相信大家都会把原来的房子卖掉，然后购买更好的房子，或者是直接购买第2套房，这种潜在的改善型住房，未来会释放出来。



将新增住房以及改善性住房加在一起，我认为未来至少会有1.5亿套以上的房子需求，这些住房需求足够我国楼市消化很长一段时间，所以从整体来说，楼市仍然有需求，而且房地产仍然是支柱产业，对各地方的经济、财政、就业仍然具有很重要的作用。
但这种需求能够支撑楼市的长远增长，房价的上涨吗？我个人是打一个问号的。
有需求并不代表着楼市就会像过去那样火热。
过去楼市表现确实非常火爆，一直以来都是我国各个地方的支柱产业，但楼市之所以成为支柱产业，因为它有庞大的市场需求，所以共同助推了这个市场的繁荣和发展。
这种支柱产业是市场带来的，而不是人为去推动的，如果硬要人为把房地产打造成一个支柱产业，我认为是不会永久的。就像过去那些国有企业一样，很多地方投入了大量资源，但因为脱离了市场，最终很多国有企业都倒闭了，事实证明任何脱离市场的行为都是不可持续的。
对楼市来说也是一样的道理，对我国楼市来说，至少有几个事实摆在眼前。
第一、人口减少。
在楼市，不同阶段的走势有不同的决定因素，从实际情况来看，楼市的走向短期看金融，中期看土地，长期看人口，人口才是决定楼市终极走向的决定因素。
而最近两年我国的人口一直在减少，2022年减少80多万，2023年减少200多万，按照这个人口增长趋势来看，未来人口还有可能进一步减少人口减少，这意味着潜在的刚需人群也会跟着减少。



第二、城镇化放缓。
过去十几年，我国楼市之所以迅猛发展，因为我国城镇化非常快，每年新增的城镇人口都达到1000多，2000多万，大量的新增城镇人口带来了楼市的集中需求，所以才导致楼市处于相对供不应求的状态，从而带动房价的上涨。
但最近两年时间，我国城镇化率开始放缓了，从国家统计局公布的数据来看，从2014年到2018年，我国每年新增的城镇人口都达到2,000万以上，其中2016年新增的城镇人口更是高达2622万。





但从2019年开始，我国城镇化率开始放缓，每年新增的城镇人口跌破2,000万，其中2022年新增的城镇人口更是只有646万。
过去几年城镇人口放缓跟疫情有一定的关系，但在2023年疫情放开后，新增的城镇人口也只有1,196万人，这说明城镇人口放缓将是不可避免的趋势。
说到城镇化，很多人可能把我国跟西方一些发达国家相比，认为目前发达国家城镇化率高达80%以上，我们跟发达国家还有十几个点的差距，但很多人可能忽略了一点，很多发达国家农村居民没有土地，所以他们城镇化没有任何顾虑，而在我国农民拥有土地的承包权，这些农民不愿意放弃土地，农村仍然有大量的人口存在，所以未来城镇化放缓步伐还会进一步明显。



第三、存量房越来越多。
目前我国到底拥有多少存量房，没有任何一个官方数据，但从国家统计局的历史数据来看参考，仅仅是2000年到2023年，我国商品住房（包括住宅，别墅，公寓）累计销售面积就达到220.8亿平米左右，参考城市户均面积92平米计算，仅仅是2000年以后建成的商品房保守估计至少达到2.4亿套。
如果把2000年之前建成的商品房以及一些房改房计算在内，在扣除那些已经拆除的旧房，保守估计目前我国城镇商品房存量得达3.5亿套以上，按照城镇户均人口2.62人计算，存量商品房至少够9.2亿人居住，这个商品房基本可以满足当前所有城镇人口的居住需求。
但大家不要忘了，除了大量的商品房之外，城镇还有大量的职工宿舍，单位房，统建房，小产权房等等，把所有房子计算在内，实际上目前城市的整体住房已经供过于求。
只不过目前我国房子存在结构失衡，有大量的房子掌握在一些机构以及个人手中，在很多城市有些家庭拥有好几套房，但很多刚入职的年轻人却买不起房。



第四、新增楼盘持续入市。
尽管目前存量房子越来越多，但目前出于各方面的考虑，我国每年新建的商品房仍然非常多，从2019年到2021年，房地产开发企业住宅新开工房屋面积每年都达到14亿平米以上，尽管最近两年楼市表现并不太好，但每年新开工的住宅面积也达到7亿平米以上。



按照我国城镇人均住房面积38.6平米计算，就算这两年楼市不乐观，每年新建的商品房也足够1,800万人左右居住，但目前我国每年新增的城镇人口只有1,200万左右，这意味着新建商品房的供给远超城镇人口的增速，多出来的那部分靠什么去消化呢？从短期来看，部分城镇人口会消化掉，但长期来看终究会失衡的。
第五、代际间的房子继承。
在分析楼市的时候，很多人往往忽略一个因素，那就是房子之间的代际继承，尤其是随着我国老龄化的不断加剧，未来商品房的代际继承会越来越明显。
在代际继承背景下，很多人都不需要单独购买商品房，只需要从父辈那边继承就可以，这会减少商品房的需求。
结论

从整体来看，未来楼市仍然有需求，但楼市从增量市场进入存量市场将是不可避免，楼市增速会放缓，部分地方甚至有可能停滞。