央行透露楼市重磅信号！

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作 者丨唐婧

编 辑丨李玉敏

图 源丨21世纪经济报道 梁远浩 摄


中国人民银行行长潘功胜3月25日在北京出席中国发展高层论坛2024年年会时表示，中国经济保持回升向好态势，有能力实现全年5%左右的预期增长目标。他还提及，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。


房地产是国民经济的支柱产业，其企稳回升对宏观经济有积极作用。国家统计局公布的1至2月份房地产相关数据表明，我国房地产市场仍处于调整转型期，但无论是从数据上看，还是从市场表现看，都呈现出一些积极变化。


一是房地产开发投资结束了去年持续全年的降幅逐月扩大，转为降幅收窄。今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降9%，但降幅比上年全年收窄0.6个百分点。有分析认为，这表明各地推进房地产融资协调机制、优化土地供给政策措施的效果逐步显现。随着资金支持的到位，一些企业购地开发意愿有所恢复，房地产开发投资状况有望进一步改善。


二是市场价格总体呈现了一定企稳趋势。2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，同比继续下降。而最近石家庄自4月份起恢复全国统一的首套房商贷利率下限的消息引发市场高度关注，起因正是当地新建商品住宅销售价格同比、环比均连涨3个月。


三是家具家装消费也有所增长。1-2月份，限上单位家具类商品零售额同比增长4.6%，建筑及装潢材料类增长2.1%，较上年12月份有所改善。


中指研究院市场研究总监陈文静对21世纪经济报道记者表示，今年我国GDP增长目标设定在5%左右，要想奋力一跳实现经济增长目标，财政、货币政策将持续加力，房地产供需两端政策也有望进一步优化调整。


陈文静认为，一方面，城市房地产融资协调机制将加快落地见效，进一步保障更多项目顺利交付；另一方面，各地需求端支持政策有望加速跟进，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。





房地产融资协调机制加快落地




3月22日召开的国务院常务会议明确，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。


建立城市房地产融资协调机制，对符合条件的房地产项目通过“白名单”机制予以精准支持，是促进房地产市场平稳健康发展的重要措施，目前各地都在加快落实机制，满足房地产 “白名单”项目的融资需求。


今年全国两会期间，住房城乡建设部部长倪虹介绍，目前，31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。


东方金诚首席宏观分析师王青告诉记者，从国常会的部署来看，短期内房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。这将直接缓解房企流动性压力，有力促进保交楼。王青还预计，2月开始的企业中长期贷款同比多增势头会延续。


记者获悉，企业中长期贷款同比多增是2月金融数据的一大亮点。数据显示，2月份企业中长期贷款新增1.29万亿元，同比多增1800亿元，结束了去年下半年以来连续少增的情况。


对此，中国民生银行首席经济学家温彬认为，2月以来，各项稳增长政策延续发力，政策效果持续释放。房地产融资协调机制有效推进，各大商业银行快速进行项目筛选并纷纷跟进落实。此外，降准资金释放及五年期以上LPR大幅调降，有利于增加银行可贷资金、降低企业融资成本和提振投资意愿，并对稳定房地产预期起到积极作用。


陈文静表示，城市房地产融资协调机制是促进房地产稳定发展的重要抓手，相关配套举措也将逐步落地见效，房地产企业，特别是部分民企的现金流有望得到改善，对市场的积极影响有望进一步显现。


多家银行也表示，将加快审批房地产“白名单”项目。例如，中信银行副行长胡罡在2023年业绩发布会上介绍，该行下一步对房地产的策略是，“提质量、稳存量、优增量”，全面落实房地产融资的协调机制。对于协调机制推送的“白名单”项目，纳入全行的绿色审批通道。对于好的区域、好的客户、好的产品坚决支持。





专家称一线城市房价年内可能触底




记者了解到，国常会在谈及如何优化房地产政策时继续强调要“有效激发潜在需求”，多名房地产行业人士认为，接下来各地需求端支持政策有望加速跟进。目前市场上也出现了一线城市非核心区域限购政策有可能取消的声音。


陈文静告诉记者，从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。


其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如，北上深等核心城市可能会放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。


王青判断，着眼于引导房地产行业实现软着陆，接下来政策面将在需求端继续加力，重点有以下三个方面。一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求。二是在2月5年期以上LPR报价大幅下调后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调。这是扭转楼市预期、提振市场信心的关键一招。三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。


除了房地产支持政策如何进一步加码，市场还密切关注房地产市场何时能够企稳回升。3月24日，在中国发展高层论坛2024年年会间隙，针对社会公众关注的房价问题，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵回应称，北上广深这些一线城市，今年年内房价很可能就会触底，房价会稳定下来。但是三四线城市，还需要时间。此外，李稻葵还认为，房价要继续调整，让市场机制来修复，减少对市场的干预。


王青认为，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现趋势性企稳回升势头，房地产行业有望结束为期3年的调整阶段。届时宏观经济下行压力、物价低迷、地方债风险等问题都将得到全面缓解，经济内生增长动能将全面增强，高质量发展将获得更为有利的宏观环境。



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本期编辑 黎雨桐 实习生 李洁
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