深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？【转发】

sanasnoz

深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？转自《家在桃源居》

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引言

这几天，深圳乃至全国的业主圈子可谓热闹非凡，为何？只因2月3日，深圳市住建局会同深圳市民政局发出《深圳市社区居民委员会代行住宅区业委会职责管理办法（试行）》（以下简称“居代业”）的通知。

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什么是“居代业”

什么是“居代业”？简言之，就是居委会代行业委会职责。2022年2月25日，深住建局和民政局就联合发出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（征求意见稿）通告》，该通告一出，全国上下，一片哗然，各个业委会先后向通告发出单位提出了自己的反对意见和修改建议。
这才有了一年后的试行办法的出台，当然，试行办法在一定程度上尊重了大家提出的尖锐意见。为什么会有“居代业”这个提法出来？其实并非一时兴起，而是深圳相关部门酝酿长达10多年之久的一项政策，最早可追溯到2007版的《深圳经济特区物业管理条例》，这里就不展开历史了。

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优势

针对目前物业矛盾日益集中、突出、激烈的现状，急需业委会介入物业管理，以调和物业矛盾、治理小区顽疾、决定小区重大事项等，而目前国内2/3以上小区都没有业委会，或者业委会无法正常运作，这种情况下，引入居委会有条件地代行业委会职责，有一定积极意义。
目前国内居委会、社区工作站、社区党委一般都是三套牌子，一班人马，居委会虽然名义上是“居民自治组织”，实际上有一定的行政属性，这种“自上而下”的机构，对于提高一些议题的表决效率，可能有积极意义。
尽管“居代业”有可能在一些方面存在优势，但是对于这种操作的质疑之声，从其提出的第一天就没有断过。

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质疑1：合法性

“居代业”的法律依据，应该是来自于《深圳经济特区物业管理条例》第124条。第一百二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。有法律工作者总结，“居代业”违反了多条法律法规。
1，违反《立法法》第8条第（八）项《立法法》第8条：“下列事项只能制定法律：（八）民事基本制度；居委会代行业委会职责，属于民事基本制度，应该通过人大单独立法。


2，违反《民法典》第277条
《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
居委会应该对选举业主大会进行“协助”，而不是直接撸起袖子直接“代行”，另外“代行”的职责也明显违反了居委会的“自我管理、自我教育、自我服务”的定位。


3，单就公开的试行办法来说，“指定居代业”需要“征求业主意见”，根据《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据此条，“居代业”应该经过双2/3以上业主投票，且参与投票的必须双过半同意，才生效.

而《办法》里面规定的是：反对代行的超过20%的，就不代行。

《办法》很明显是违反了《民法典》"共同决定"的要求，而且差异巨大！“指定”需要尊重业主“共同决定”，需要在法律许可的范围内。

另外，《办法》里面规定了“物业使用人”（包括租户或者其他非业主）也可以参与表决，虽然这是一种进步，可以让表决更轻松通过，但是缺乏法律依据，其带来的后果可能是业主的合法权益受损。

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质疑2：居委会是否会不堪重负

目前全国绝大部分居委会的人员编制都不足，然而却要承担着各种行政职能和各种上级部门临时下派的任务。一旦“居代业”实行，居委会在原本就已经接近饱和的工作强度之下，还要分出大量时间精力人员来处理那些让人头疼的小区事务，包括调解物业纠纷、组织业主投票表决、小区公共物业的厘清、小区公共收益的监管和使用、物业专项资金的使用等，处理这些事项，短则10天半个月，长则需要大半年才能完成，这是否会让居委会不堪重负？特别是像深圳桃源居这样的超大型小区，居民户数过万，按照这样的规模，设置3~4个居委会都不为过，而目前只有一个居委会，而且还管辖着附近其他几个楼盘以及工业区，目前的人员在处理各种日常事务上面都已经捉襟见肘，一旦“居代业”实施下来，政府会给这样的居委会增加人员配置来减轻负担吗？

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质疑3：不信任业主？

按照物业管理条例和民法典物权编，各地应积极组织选举业主委员会，实现业主自治。然而现实情况是，业主申请成立业委会，都会碰到重重困难，被各种理由无限拖延，更别说基层主动组织业委会选举了。
相关部门对业主成立业委会的态度消极，而对有行政属性的居委会代行业委会职责相当推崇，是否也反应出政府对于业主和业主组织的不信任？业主和业主组织在社区治理中，失去了主体作用，长此以往，不利于业委会的培养，不利于社区的成长，业主自治也只能是一句空话。

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质疑4：是否会成为常态

尽管在试行办法里面和新闻宣传中，一直称“居代业”是“权宜之计”，并非“常态”。但是业主担心，一旦习惯“居代业”这种模式以后，各方是否从此就习以为常了，从而忘记了业主自治才是物业管理的初衷？

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质疑5：居委会与业主

并非利益完全一致

居委会的人员结构中，绝大部分都不是本小区业主，这就导致居委会跟业主的利益诉求会不同。
不同的利益诉求，必然导致在处理问题上会有不同倾向。
具有行政属性的居委会，是否会将业主的利益放在第一位，是否会积极主动的去厘清公共收益，是否会愿意为了业主的公共利益，去跟利益集团进行诉讼？
这些，都不得而知。

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业主何日可以真正自治

从1981年深圳第一个物业公司成立起，“物业管理”就开始出现在中国大陆；从1991年第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立，“业主自治”也开始登上历史舞台。
然而，“业主自治”这个历经了32年的“新鲜事物”，一直不温不火，业主委员会一直成立不起来，业主“自治”之路一直充满各种艰难险阻，个中艰险，有血也有泪，每个小区的自治之路，都可以写成厚厚的一本书。
目前，国内业委会成立比例，不足3成，而这3成中，还有很大比例是无法正常运行的。。。

而这几天出台的“居代业”试行办法，让本来已经很尴尬的“业主自治”雪上加霜。我们不禁要问，业主距离成立业委会，行使业主当家做主权力的日子，究竟还有多远？

“居代业”，究竟是解决小区问题的一道良方，还是会一地鸡毛？

让子弹再飞一会儿。。。