楼市寒意传向土地市场，买不买房别再被忽悠了。

前程无忧

国家统计局1月17日公布的数据显示，2022年1-12月，土地购置面积10052万平方米，同比减少53.4%，土地成交价款9166亿元，同比减少48.4%。
很明显，楼市的寒意，已经传到土地市场。
虽然面积和成交总额都下降了，但是从成交的数据看，土地价格是上涨了的。





那么真实的楼市，到底是怎么样呢？
在网上看信息，了解楼市状态的人，应该都知道，网上的信息，是泥沙俱下，说什么的都有；
而平台现在的算法，是你看过什么信息，就默认你喜欢这种，然后一直推送类似的消息给你。
比如，想要房价下跌的人，看见房价下跌的消息，都会下意识地点进去看；
然后就会收到很多说房价下跌的消息。
同样，盼着房价上涨的人，也是会收到很多上涨的消息。



结局就是：
唱空楼市的自媒体人，比如早年的牛刀、后来的七棍之流；
不少成为了大V，赚得盆满钵满，反而早早买了房。
也有不少装断供哭惨的，赚了流量钱。
反而一帮真正想买的穷刚需，受忽悠，加上自己的心态影响；
一直在等降价，成为实际的等等帮。
这些人往往分析起财政货币来，好像比央行还懂一样；
谈利率，谈房企融资，显得好像比房企还熟悉；
谈供需，更是好像比统计局知道得更多；
分析政策，全是专家级，一个房贷利率什么的，都能分析到中美关系，国际利益等等。
结局是怎么样，就不用多说了，怪房价甚至都已经怪到了丈母娘身上。



实际上房价是怎么样呢？
其实，不用去相信别人涨或者跌的观点，包括我的。
我也只是给出了我的观点和分析，具体的判断还要大家自己，而不是所谓的相信谁。
现在若是告诉你，房价还会一跌到底，你会等下去吗？
若是跟你说，房价很快就要上涨了；
你若是在等房价降的人，多半会骂我是炒房的人、房产中介，或是房企的水军什么的；
通常都会显得很高明地说，少来忽悠接盘了等等。



实际的房价，实际的楼市是怎么样？
其实真的很简单，自己去多看几个楼盘，多让中介带着去看看房；
看过几十套房，十几个楼盘；
你要是还不知道真实的楼市，那也不用继续看了，你肯定会继续等。
有位学心理学的师姐曾经跟我说：
其实你说的等等派，并不是真的等等派；
等的也不是降价省钱，而是等降价才买得起；
至于降价合不合理，现不现实，很多人并没有仔细去分析过，或者说分析的是错的；
绝大多数这类人，都是先有想要的结论，再去寻找支撑自己结论的理由；
然后整天被这类消息包围，久而久之，就觉得是真的了。



当然，以现在的楼市状况，很多人肯定会说，降价不仅来了，而且还会降得更多。
这个观点，可以说是对的，也可以说是错的。
首先，得确认降价的是哪里的房子，房价降了多少比例；
你认为会继续降的理由是什么？有没有具体的数据？
比如，城市的常住人口数量，各年龄段的比例，城市里可供交易的房子的数量又是多少？
每年有多少新增，有多少二手交易？
你若是说鹤岗还会继续降价，那应该没问题。
但你要说一线城市的房价要腰斩，那就不敢苟同了。
千万不要动不动就说，身边邻居，或是同学同事等等人，都觉得价格贵，或是经济不好，收入下滑，失业要断供之类的事情；
然后就得出结论，全国的房价都要降，都要崩盘；
这种观点，就别拿出来让人笑话了。
至于说，收入比，租售比，平均工资等等，那也已经是不值得一驳的论点；
这么多年了，这些论点早就已经被驳得体无完肤，再拿出来当宝，那就太丢人了。
简单说就是，影响这个比的因素，除了房价，还有其他的因素；
比如租售比，你以为租售比高，是因为房价高，却不想想，还有一个影响因素，可能是房租低了。
不过，这种观点一出，引来的必然是一顿骂。
只是，真实的楼市，并不会因为大家赞同或是反对，就会变化。



总是有很多人说，如果大家都不买房，或者是撑住多少年不买，房企肯定撑不下去；
这种观点，不得不说，连初中生，都已经会嗤之以鼻。
如果能够做到大家行为一致，那确实，这个结论是对的。
不过，交易市场存在的基础，就是人的贪婪与恐惧；
如果所有参与交易市场的人都没有贪婪和恐惧，那就没有市场了，也就不会有货币了。
俗话说，无论真假，只看其势。
房价的涨跌，过去的二十多年，自然无需多说，时间早已给出了答案；
至于未来，严格来说，没有人能准确确定；
毕竟，事物的发展是动态的，情况变了，结论就得跟着变。
不过，大家可以出去走走，深入市场去了解下，市场确实是变化的，但市场通常不会是180度的变化；
即便是由涨转跌，又会跌多少呢？需要多长时间呢？
是10%，还是20%，30%，50%呢？
如果买了房，自己又会接受多少的跌幅呢？
会跌多少才会导致崩盘呢？
心底里，多问自己几个为什么？
多去计算下，深入研究下。



比如说断供，什么情况下会选择断供？
毫无疑问，断供都是被动的；
导致被动断供的原因是什么呢？
无非是没钱继续供下去，又卖不出去；
这种情况，就没什么好说的，不过这种情况能有多少比例呢？
然后是房价跌到，不值得继续供下去；
也就是房子的总价，已经跌到比自己还欠的贷款数还低的时候。
正常来说，都是3成首付，7成贷款；
也就是说，房价就算跌了30%，也就最多跟自己的贷款持平，这个时候，断供是不值得的；
因为之后，再买的话，还是需要花费同样的总价去买呀！
而且，以前买房，基本都是不带装修，加上装修款，如果又还供了几年的话；
那就算房价腰斩，断供都只会是更大的损失。
事实上，以今天的房价，就算腰斩，也至少有8成以上的人，毫无影响；
不信的话，大家可以去找找什么时候的房价，是现在房价的一半；
想来起码也是5年以前了，而5年来的交易数量占总房子数量又是多少？
所以，可以很肯定，买房已经超过5年的人，只要不是没钱供，且降价也卖不出去，都不会选择断供。
既然大多数人，都不可能断供，那也就不存在所谓的行为趋同，最后崩盘。



今天的楼市，确实已经不是过去20年的楼市；
但是，要说房价就会跌，或是会涨，那肯定都不对。
如果你是大城市的，那能买就买吧！
虽然以后也难以大涨了，但是也别指望会跌多少。
至于中下城市，小县城什么的，确实不妨多等两年看看，应该还会有更大的回报。
当然，还是那句话，自己多到楼盘去看看，找中介多带带看房，自然就会有正确的选择了；
千万不要拿着网上的小视频，爽文之类的，当作抉择的法宝。