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三四线楼市房价现状!房子卖不动,房价却不跌?未来到底如何?

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发表于 2022-12-5 08:36:13 | 显示全部楼层 |阅读模式


我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问,请关注公众号提问
提问:雕叔你好,关注有段时间了,本人坐标滨州惠民,手里子弹30,能跟亲戚再借30 ,去年刚结婚,计划22年生宝宝,买房考虑后期孩子能上个好学校,再者考虑房子可以增值,这两天了解了学府名著(目前预计成交价在8800~9200左右),朋友认为价格偏高,我想在滨州买,我老公想在惠民县买,户型的话大两居和三居都可以。请雕叔帮忙分析应该在哪比较买合适。谢谢。
回答:你好,投资来说能买滨州市,就不要去买惠民县,能级越高的城市,房子未来保值增值能力也越好。县城房子将来只有使用功能,无投资功能。学区房主要是看教育规划的,是通过孩子教育路径咨询定制,反向决定房子。而不是先去买房子,再来决定教育的。滨州市实验学校的服务范围是:黄河二路以北,黄河十二路以南,新立河以西,渤海十八路以东。重点在这个区域内买房,就可以对口好学校。很多人都有这样一种逻辑,大城市的房子买不起,买个小房吧,这些人又不一定能看上,还花那么多钱。这样一对比,还是老家房子好,面积大,单价低,压力非常小。所以有些人过年回家,第一件事,买房。他们一般都有这样一个思维:大城市房价一平米3万,小城市房子一平米5千。那我3万跑到3万3很难吧,我小城市从5千跑到1万不是很简单吗?这个逻辑思维对吗?3万涨到3万3只需要10%涨幅,而5千涨到1万是需要100%的涨幅。这里面涨幅的差额是10倍的差额。而小城市10%的差额都很难做到更何况100%的差额。而在大城市3万涨到3万3是容易实现的。而资产规模一样的情况下,前者比较容易赚到钱,后者很难。对于很多纠结去哪里买房的人来说,其实做出购房选择不难,要看自己的买房目的和经济实力如何。有能力的话,不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房,只会越买越穷,因为属于纯消费。小城市没有二手房市场,大家都去买新房,二手房卖给谁?尽量选择大城市好地段的房子,有时承担一点压力也是值得的。没有能力的话,尽量选择那些能让自己居住舒适的房子,以后转手也容易,且保值能力也不错。
提问:工行十年等额本息和建行三年不归本,哪一个更好呢?如果贷款100万,截断取现的基本操作是怎样的呢?
回答:工行是10年时间更长,要求更低,缺点就是中途一年一过桥,建行要求高些,如果能满足建行要求,个人认为建行稍微好一点。截断取现,直接取现金就行了呀。
提问:fd,给重庆五年时间,房价能翻个倍吗?家里人不是很支持我买房,感觉只有等来波大涨,卖了之后他们才回醒悟
回答:重庆房价目前发展势头良好,全国百强地产开发商有50%都来重庆拿地了,而且前几天万科招商开始拿地,这个信号表明重庆是很好的新一线房地产市场。开发商现在的拿地价基本上都是之前的一倍了,而拿地两年内就会陆续上市,到时候市面上的限价盘会越来越少。你们会看到二环越来越多建面15000,内环建面20000的房产。这个市场就是这样,在你看空市场的时候别人开始进场了。当你反应过来之后,已经只能买涨追涨了。所以现在买房是提前建仓等风来。一般五年周期会有1-2次房价提升机会,这个主要源于土地市场、货币通胀、人口流入综合因素。新一线城市需要快速发展,其五年内的实体经济和产业都会猛增。米字形高铁网会建成,就业岗位会猛增,城市新区也会猛增,人口数量也会猛增。届时大概率房价可以有你想要的表现。
提问:雕叔对买商铺怎么看,只推荐买往房吗
回答:重庆商铺50%空置,自从淘宝和互联网电商出来后,中国的商铺空置率都很高,只有部分社区商业能做活,现在你能买的,基本上是半死不活或者不好做的商铺。重庆商铺已无投资价值,专业挖掘住宅价值吧。
提问:朱红老师,我成都人准备在成渝两地投资,成都非刚需现在感觉摇号无望,投资来说是去淘成都次新二手房还是建仓重庆呢?分别有哪些区域的房可以推荐的吗?成都基本都补涨完了还有价值洼地吗?
回答:成都当前二手房已经不涨了,有些小区还微跌。如果你能够在本地有时间看二手,多联系些中介,看看会不会有二手零星笋盘出现。还有就是摇号总体上中签率会高起来的,你再坚持下。重庆当前去的话好的房子都被抢的差不多了,你也的花时间到处踩盘才行。
提问:雕叔好,全款二手房手拉手交易,卖方要求申请过户时付清除2万尾款外的全部房款,请问该要求目前重庆市场是否合理?作为买方,我如何规避风险呢?
回答:手拉手交易本身就存在巨大的风险。最好还是找一个第三方机构,付少量中介费,按照正规中介流程走,把产证拿到中介手里,过户之后再付尾款(留2万)。这样你的权益、业主权益才能都得到保障。另外你说的留两万尾款,其他过户之后付清是基本上合理的。(付清税费+首付款,只留贷款部分和接房查了户口迁出后付的2万)
提问:大大,重庆西站以后发展到底如何?值得投资的点有哪些?
回答:重庆西站布局15台31线,主要途径线路有:渝贵铁路、成渝高速铁路、兰渝铁路、襄渝铁路等。是西南地区最大的火车站。未来的重庆西站外还将配套苏宁慧谷TOD项目,使得整个西站板块成为具备商业、商贸、娱乐的轨道经济圈。
提问:自诉:我看房子,看了好多年,本身对房子还有些研究,可是就是舍不得把钱花出去,不是没有钱,多少还有点,买几套房子,不是很贵的,一点问题都没有,可是就是舍不得,看着房价一天天涨上去,心里很苦,当年水库多军买的8000,我现在买成了18000,哈哈,早点醒悟,我就不是今天的我了。
回答:08年我在上海工作,当时出来一个楼盘叫:汤臣一品,十万一平。徐家汇还有两万多的房子,莘庄遍地一万左右。十年过去了,现在很后悔当时没有叉上海(当时有能力叉徐家汇和莘庄的房子),而是叉的重庆。每个人都是交了学费的。
提问:雕叔 外地三无手里有60-70左右预算是买新盘好还是二手房好对cq不大了解 不知道哪些地段位置比较值得下手南滨路片区怎么样呢?有什么推荐?另外 三无有什么具体操作办法可以破吗 补缴半年社保是要自己去社保局办吗?迁户口听说警察要入户调查啊?
回答:一、先说推荐区域和楼盘:现在南边我推荐天盈首原,一二手出现倒挂,但据说不支持三无贷款。还有一里南滨也可以,本土老牌开发商,商圈学区轨道都满足,能够抢到算你运气好;而北边要把注意力集中在江北嘴和北滨路的新房和二手房。新房:(套内价)恒大中央广场(据说17000-18000,还是精装);新鸥鹏(据说19000,精装);紫御江山(据说23000,精装);二手房:巴蜀城、金科廊桥水岸、都市美邻、丰业御景铭洲、鲁能78910街区;珠江A区(不要买靠近高压线的)、融景城郦苑、融景城锦峰、春森彼岸、平安摩卡、城市印象。ps:十号线年底开通,鲤鱼池附近这三个盘会涨1000-2000(融景城朗峰、春森彼岸和平安摩卡)。二、再说三无人员购房问题;三无免税就两种方式最好,迁户口和交半年社保;建议在58上搜一下,很多人做这个业务。另外,我也听说南岸区迁户口是要进屋查。
提问:老大,兰园估计什么时候开盘?套内多少值得买投资?纯投资。
回答:不晓得好久开。绿城蘭园应该是重庆富人的一个里程碑产品。以前大家会觉得龙湖代表重庆富人,但是看了绿城蘭园和江北嘴壹号院之后,重庆人才晓得富人应该选绿城出品的产品。这块地拿成11000元,应该是要上建面20000元的。
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