北京楼市：城六区之外，有无危机？

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Q:提问:群主您好，看过您星球置顶的文章后，对您真是深感敬佩，同时对房子有了很大的观念变化，颠覆了过往惯性思维，以前觉得房子都是住着舒适为主，但现在看我手上的房都比较失败，没有升值空间。目前我手上有三套房子，第一套在大兴线天宫院站边上保利春天里，150平，2015年房，估价600万左右，由父母自住。第二套在丰台木樨园地区，是单位公房转商品房，我自住，90平，99年房，属于老旧小区，估价大概490万左右。第三套因为在常州上班，买了武进区西太湖附近的湖景房，目前估价160万左右，此区域马上要引入华东师大附中，可能有一定升值空间但是不大。




按您的置顶文章衡量标准考虑，我这三套房的投资都较为失败，丰台和常州附近没有产业，升值空间都不大；大兴虽然靠近生物医药基地，但是天宫院附近大面积的房子不热，转手很难。




目前我想的方案是卖掉常州这套，加上丰台这套，配公积金贷款和自有积蓄到800万，想了三个方案，方案一上车亦庄林肯公园，我比较喜欢这个小区环境，同时觉得这个小区转手快，等房子升值后再卖掉。方案二金色漫香林带小院一层，给父母养老，住个带小院的，但这附近交通不便，也没有产业，转手也不容易，只有带院是个优势。




方案三不在北京考虑，借助我上班的便利条件，在苏州或南京购置一套800万左右房子，最近陆续看了几套，感觉南京和苏州的房屋，位置和小区配置都比北京同等价位的要有优越很多，但是苏州和南京都是二线城市，能否升值不好确定。想请群主把控看看哪个方案更适合，或者您看我目前的考虑思路是否正确




A:回答:您好,感谢信任!1、如果您还有北京的房票,建议优先北京;从更高维度看,一线城市的成长环境优于二线城市,北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看远远没有到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。




核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,钱就放在那,谁去拿就是谁的;中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向一线城市的房价至少还要上涨15年以上。长远看北京优质地段的房产无论是从流通性和成长性优于二线城市;




2、这三套房子,常州具体到区域了解不是很深,大兴和丰台这两套应该出掉换成优质盘,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院;天宫院总价过高面积过大流通性很差,通勤人员购买力没有那么强,




丰台本身就是一个发展比较落后的一个区,未来的资源全部集中在西南方向,也就是丽泽商务区,丰台要产业没产业,要教育没教育,不是批发市场就是菜市场,稍微有点收入的人都会选择在更好的区域置业,久而久之,丰台在市场上存在感越来越低,




亦庄林肯公园在亦庄并不是很优质的盘,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,




比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些;两套变现之后往热门区域买即可,5年的时间吃2-3轮行情是最低要求,房子上涨后可以继续套现买入,很容易就会形成优质的资产包;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.




Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。




孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。




2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了




A:回答:您好，感谢信任！1、次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。




2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，而回龙观是北京交易量常年稳居前三的区，并且能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健，也比较牢靠，清河可以关注下莱圳家园




你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可私信我，建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！




Q:提问:京总，您好，在通州区健龙森车程二十分钟内，大两居，价值在400-700之间，有电梯，人车分离，南北通透，能保值增值的小区，老旧小区不考虑，对学区没有要求。如果有同时满足居住需求还有比较好的保值增值功能的，可以选择价值高的。如果没有两者兼顾的楼盘，在满足居住要求的前提下选价值较低的。对通州很不了解，希望京总多给提供几个小区参考，选择顺序也拜托给个排序。眼下购买时机合适吗？




A:回答;您好,感谢信任!距离你很近的武夷花园商圈即可,通州新城的核心板块,也是发展最好的一个商圈,政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州重点发展的区域，因市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；




有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，而这个商圈大多为品质次新盘和新盘,通州政府持有大量的土地,所以老旧小区的保值属性差点,新区新盘会是未来市场上的热销产品;可以关注下融御、京贸国际城;




除此之外可以关注下万达商圈,万达商圈的优势是配套比较成熟,交通购物都很方便,也是通州最早兴起的商圈,这一带的二手次新保值增值属性很稳健,富力金禧花园、万方家园、帅府园二期都是不错的盘,如果追求更高的居住品质计划长持可以优先考虑武夷,如果对持有时间不确定,期望短期能有一个稳健的增值可以优先万达,可以查看精华栏文章通州跑赢大盘选筹导图,按照文章选筹包赚,祝一切顺利!有问题再沟通!




Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。




A:回答:您好,感谢信任!1、房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高




人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;




2、马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这就是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!




Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，




关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？




A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,




东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,




投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问




Q:提问:京总您好，请问您怎么看科技园的亿城天筑？主要是老人自住，喜欢那儿的环境。但是没电梯，担心跑不赢通胀，且未来不好出手。谢谢分析！




A:回答:您好,感谢信任!亿城天筑的行情不是特别好,这两年处于下跌趋势,目前的价格在同区域缺乏优势,未来大概率会跑输市场平均涨幅,科技园处在丰台的边缘位置属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤;




区域内万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出;目前的行情是这些盘也处于横盘的状态,有轻微的下跌,未来市场饱满这些盘会成为区域内的头部,但需要时间养,如果是老人住的话建议带老人多看看房子,老人一般住一个地方时间长了会习惯不愿意换地方,如果带老人出去转转碰到喜欢的社区和环境可以考虑置换掉,这种没有电梯的老小区,户型越大后期越难卖,保值性也比较差,祝一切顺利!




Q:提问:京总你好，看了知识星球精华栏文章很受启发。目前有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000左右。孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校。目前考虑出了大的，筹款到1100左右，月供可承受2.5万左右，在西城买个入门门票。




方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。这样可以保证老二上个比较好小学，老大只要能转学就行。然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。




方案二：卖万年花城，买广外或陶白品质一般的三居室，贷款也可承受。简单看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。好处是方便居住。




方案三：先按兵不动，再等三年老人老家的房子处理后，能套现300万左右，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。这里面风险就是以后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。




麻烦京总解答了，目前主要是感觉万年花城长期持有走势一般，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。如果决心买西城的话，请问哪种方案更好呢？其实主要是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。另外，我们这个资金1100，具体能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的三居室。




A:回答;您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽泽产业区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有优势,比如2居室;三居室总价过高会导致流通性变差,房子只要流通性差价值上会打折,价格上自然没有流通性好的房子有优势,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一般是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出;




2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完全匹配,优质盘优质房源永远是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优,




3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情况考虑方案,不明白可单独私信我;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！




Q:提问:京总好，家里丰台三环新城100自住，大约能卖600，手里还有500.孩子5岁，西城广外户口，不考虑学区，广外父母家可以住，目前就是考虑保值增值，一种在父母广外买一套小的出租，第二种把丰台也卖了，买一个大的。您觉得哪种更好一些，还有就是买哪里合适，辛苦大神指点！




A:回答:您好,感谢信任!1、三环新城属于这个区域为数不多的好盘,未来享受丽泽人口利好,之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需




丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,100平的户型刚好符合这个区域的主要购买力,未来在市场上的竞争优势会比较明显;当下北京的置换摩擦成本较高,有条件的情况下原本持有的房产又很好不建议一卖一买,可以保留现有的房产,结合自己手中的现金加仓即可,500的现金可以适当加300左右的杠杆,总价800可以往朝阳看看,双井、朝青、望京都是一些比较稳健的板块,800可以拿到一个次新楼盘的两居;租金水平很高,可以用来月供,以租养贷吃板块的红利,




2、红山世家如果是直接买入还可,如果换仓的话加上摩擦成本;如果房价没涨幅前期的利润不会太可观;换仓背后的逻辑是交易成本高,所以新进的房子需要有涨幅,非职业买家如有房票建议是加仓,这样犯错的几率会降低;只要选筹上不出问题,都可以跟着大盘跑;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

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84#北京持币200W以下的投资术

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