高层下令：禁止地方给楼市托底

sanasnoz

巨变来临时你往往无知无觉，直到未来的某个时刻，你才会感受到它的力量。
10月13日，就发生了这样一个翻天覆地的变化——
财政部印发了一份文件，明确提出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。
换句话说，城投以后——不！准！给！楼！市！兜！底！了！



这不是硬生生砸了地方的托市大法吗？
要知道，在近一年的土拍市场中，很多城市都是靠着城投入场拍地，左手倒右手，成绩才没有那么难看。
现在财政部不让城投拿地，无情地断了地方的后路呀！





01 撑起半边天

城投拿地早就不是什么稀奇事了。
6月，太原举办了一场相当尴尬的土拍，供应的12宗地块只成交了7宗。其中，6月22日成交6宗，6月27日成交1宗。
比起土拍，还是拿地的企业更值得说道，这7宗地被两家企业竞得——
1、太原龙城北部置业，以19.975亿元的价格，拿了5宗地；
2、太原国投，以21.405亿元的价格，拿了2宗地。
这两家企业的名字，就差把“地方托底”这4个字摆在明面上说了。
2021年，楼市爆雷之初，土拍尚且还有国企、央企背景的房企兜底。结果到了今年，情况仍然不见好转，这些公司也不愿意（或者没能力）继续托底了。这个不愿意，那个接不动，地方要多尴尬就有多尴尬。
所以，地方城投和国企就成了楼市的接盘侠。
9月15日，杭州地铁集团刚花40亿拿了两宗地；9月28日，沈阳土拍成交10宗地块，其中有8宗是被沈阳地铁旗下的各种“X瑞置业”拿下了，这8宗地一共花了43亿。



沈阳地铁在土拍市场豪掷千金，难不成他们今年是赚了大钱了？
那倒也没有，沈阳地铁在8月底刚刚发了中报，今年上半年他们还亏损了2.95亿。而且沈阳地铁总资产934亿元，总负债575亿元，经营现金流金额负3.75亿元。



杭州地铁也没好到哪儿去，上半年他们亏了1.08亿——



卖着几块钱一张的地铁票，亏着钱，还要豪掷几十亿下场救市，称得上毫不利己，专门利人，着实是高尚而纯粹。
同样有这种大无畏牺牲精神的还有广州地铁和厦门地铁，他们在9月的拿地金额都超过了100亿——



毫不夸张地说，这些城投公司、地铁公司，撑起了土地市场清冷时期的半边天。
02 庞大的债务

城投进场拿地到底是什么生意经？这事真的跟咱们没半毛钱关系吗？
其实地方城投为了托市，拿地成本并不低，而大量的土地购置会给城投公司带来资金压力。资金压力一大，城投公司只能通过外部融资，欠下一屁股的债。
据财新网报道，2013年国内城投债余额为2.1万亿；到了2022年5月，这个数字增加到了13.74万亿。值得一提的是，有将近6万亿的城投债，都是最近两年新增的。
13.74万亿负债，这个数字是什么概念？
2021年恒大的2万亿负债，就引发了一片海啸。现在地方城投债的规模高达13.74万亿，你细品。
在这13万亿城投债中，有将近2.24万亿的债务在2022年8月至12月到期，有将近7.7万亿的债务将在2023年底到期。
如果你看懂了地方城投债的规模，你就该明白，为什么财政部前几天突然发文了。
10月13日，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，要求各地加强“三公”经费管理，严控一般性支出。
在第八条“防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进”中，官方明确提到：
“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”
这句话说得很直白了，尤其是那句“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。
现在还有哪些国企在购地？不就是地方的城投和国企嘛！
所谓城投，身份是很复杂的。它虽然是以企业的形态存在，但由于城投公司背后往往与地方ZF有着千丝万缕的联系，而且地方城投能发挥投融资作用，因此它们一般被外界视为地方ZF的“钱袋子”。
城投下场拿地，就等于地方从自己的钱袋子掏钱给楼市输血。
由此也引发了另一个争议，不少参与拿地的城投，它们长期充当地方投融资的角色，自身资金并不宽裕，这些城投在拿地的时候，往往需要通过贷款、发债的方式，借钱买地，这样也会增加地方的隐形债务。
再联想到这两年，各地城投债暴增6万亿，你就知道，再不禁就晚了！
03 结语

城投被禁入土拍市场，对地方楼市来说，不是个好消息。
在此之前，城投进场拿地主要有两个目的：一个是暖场，让土地市场恢复热度；另一个是为了降低土地流拍率，防止楼市陷入恶性循环中。
从各地城投拿地的情况来看，我们也能窥见地方的小心思。
不少地方的城投都是高价拿地，高溢价的情况层出不穷。以6月22日太原的土拍为例，尽管6宗地都是被太原龙投、太原国投拿下，但这6宗地块的溢价率在36%到67%。
这个溢价率，着实让人一惊，不知道的还以为太原土拍市场有多热呢！
城投进场托底，结果还要高价拿地，我们能够看出，地方其实不愿意让地价降下去，哪怕是做数据，也要做得好看。
现在城投被禁，未来的土地市场又缺了一个拿地主力，楼市的“扛旗人”又少了一个。
对于绝大部分城市来说，年底的土拍恐怕要非常难看了！