破防！杭州楼市，翻车了

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作者：子非鱼

01 | 杭州楼市翻车了

近日，杭州勾庄开始踩踏出货的消息，在杭州楼市圈内快速走红。
有人发现，位于勾庄的世茂·璀璨澜宸有套126.69平米的二手房，总价430万，单价只有3.4万元/平米。
3.4万元的单价与10个月前交付时的挂牌价跌去了约1万块。该小区目前有24套房源在出售，其中15套调整，涨价的一套都没有。

7月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。

杭州的主城区也没能躲过去。

主城区的奥体、未来科技城等多个热门板块，同样在调整。根据手边找房的统计，过去30天里叠加房源超过1.4万套，而涨价房源只有500余套。

我刚查询了一下透明网的数据，结果同样发现，当下杭州二手房调整房源有87051套，其中滨江的10万+豪宅调整最猛。涨价的有21390套。这意味着，调整已经成为了杭州的主流趋势。

各类房源中，调整力度最大的当属顶豪学区房。浙江日报披露：

学军小学本部学区房（下调18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（下调17.67%）、天长小学本部学区房（下调17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（下调16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（下调15.2%）。

我用翻车来形容当下的杭州楼市，但有人用“踩踏”一词来形容当下的杭州楼市。

踩踏，意味着恐慌。这让我想起了历史上最著名的战役之一，东晋与前秦的淝水之战。

这是一场因为踩踏事故而造成的以少胜多的战役。苻坚统帅着百万民族大融合部队，有汉人、鲜卑人、羌人、羯人，真正效忠于苻坚的氐很少。如此复杂的军队，很不好统帅，这就为前秦的失败埋下了伏笔。

百万大军中的一部分抵达淝水之后，与东晋的八万军队隔江相望。东晋统帅谢玄担心要是等前秦百万大军全部集结完毕，就毫无胜算，于是主动给前秦下战书，要求前秦军队后撤，让东晋军队渡河之后，再决一雌雄。

苻坚成竹在胸，欣然应允，然而令苻坚没有想到的是，本来是一场战术性后撤，却因为队伍复杂，号令难以传达，导致士兵以为前锋部队失败了，于是扭头就跑，后面的部队看到中间的部队尘土飞扬般的撤退，以为大事不妙，也恐慌性地跟着跑，由此引发了历史上最大规模的踩踏事件，苻坚的百万大军乱成一锅粥，东晋谢玄见状，天赐良机岂可放过，于是率兵追杀，杀的前秦人仰马翻，百万大军就此一败涂地。

可以说，恐慌和踩踏成就了谢玄，也让东晋的国祚延长了37年。杭州楼市，踩踏似乎也开始了。

02 | 二手房挂牌激增

当下包括一线在内的所有城市，房子都难卖。

克而瑞数据显示，9月份杭州新房成交面积环比增长了4%，但同比下跌了33%，前三季度累计成交面积较去年同期下跌了60%。

9月份，杭州的二手房环比下调44%，同比下调12%。此外，杭州1-9月二手房成交量为302万平方米，同比下调47%。

由于二手房价格不断调整，杭州新房限价的诱惑越来越小。此前杭州不断发生万人摇号抢房，无非是新房限价之下与二手房形成了较大的利润差。而现在二手房价格不断下调，很多楼盘的二手房差不多已经跌到新房限价的水平。

在这种背景下，杭州的新房也不香了。与过去的万人摇号抢房不同，今年杭州新房流摇时常发生。

数据显示，杭州上半年因为参与人数不足，出现了近30个流摇新盘。9月份杭州有51个楼盘获得预售，到9月26日有40个已出结果的楼盘里，仅8盘中签率在20%以下，17盘在50%以上；3盘触发拼社保，没有楼盘限售；同时有11盘流摇。

流摇、调整、房子卖不动、库存高企，最关键的是，杭州的二手房挂牌量仍在激增。

中指院数据显示，今年1月杭州二手住宅挂牌套数约7.8万套（不含临安、富阳），4月杭州二手住宅挂牌升至10.18万套，7月增至12.08万套，9月挂牌套数进一步增至15.06万套。

三个季度，二手房增加了近8万套。而杭州当下的二手房挂牌量已经接近20万套，为199844套，也即从年初到如今增加了近13万套。

不仅杭州，重庆、武汉、广州、佛山、青岛、成都、西安等这些热点城市的二手房挂牌量同样在激增。重庆、武汉的挂牌量已经超20万套。

这说明，中心城市的炒房客正在寻求解套，一部分已经赚到的人，寻求落袋为安。另一部分此前高位接盘的人，寻求割肉离场，因为就目前的趋势来看，还不知道会亏损多少。

之前中国新闻周刊已经报道过广州增城的炒房客，以亏损200万的代价，解套了位于增城的四套住房。

03 | 市场失灵

杭州楼市的这些困境，都是发生在已经进行过多轮托底的背景下。

今年5月份，杭州放松了二手房限购，之前新落户者未满五年需要两年社保才可以购房，现在落户即可购房。非户籍人口之前需要4年社保，现在只需一年社保。

9月份杭州的外围区富阳与萧山放开限购。

富阳区放开限购，非户籍人口可以直接购房，不受社保约束，同时购房可以获得50%的契税补贴。

萧山放开了区义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村等15个镇街的限购措施。

然而，没有任何效果，成交量依旧在下跌，房价依旧在下跌。

原因本号强调过多次。

第一，市场预期已经转变，市场信心不再。

第二，购买力始终无法恢复，这是所有城市托底无果、导致政策失灵、市场失灵的根本原因，也是未来房价还会继续调整的关键因素。

第三，杭州房价太高，泡沫太大。杭州被坊间戏称炒房第二城（第一城是深圳、第三城是合肥），哪怕杭州经济潜力好、人口增量好，已经撑不起如此大的泡沫。在市场转向的大背景下，杭州调控的空间不可小觑。

在不确定性如空气般充斥在我们周围的时候，现在不要乱买房，更不要乱加杠杆。守住自己的钱包，过好自己的每一天，才是当务之急。