过去20年武汉楼市发展里程反思：2022年，还适合在武汉买房吗？

前程无忧

笔者深耕武汉房地产15年，见证了武汉楼市波澜起伏的壮美历程，感受颇深。
在我看来，2000年以后，武汉楼市经历了几个重要的转折点：
1、2000年—2007年：武汉楼市稳步上升时期。
1998年房改，拉开了了中国房地产市场化发展的大幕：职工福利分房时代结束，商品房市场开启。
2000年，进入新的世纪，武汉市迎来了城市建设的高潮，房地产也迅速发展，到处都是房地产开发，当时新世界集团积极布局了武汉市。上个世纪90年代末，武汉市修建了最大的安置房项目——常青花园。



泰合广场


2000年前后，武汉市有几个重大地标性项目：1997年左右，位于航空路附近的泰合广场，拔地而起，成为当时武汉第一高楼，这是武汉市当年第一座现代化写字楼，还获得了建筑设计大奖。香港新世界集团，耗资7亿多元，重新改造了新世界国贸大厦，改造后的国贸大厦，成为汉口金融一条街高逼格地标性写字楼。



武广双子塔


中国商业大佬毛东升打造的武汉广场、武汉世界贸易大厦双子塔，成为武汉商业新的标杆，武广单体商业销售额连续多年位居全国第一，在全国颇具影响力。



新世界国贸大厦


2007年，武汉市主城区房价5000-6000居多，当时房价过万的楼盘很少，武汉天地当时应该刚破万；而当年武昌第一豪宅金都汉宫均价只有7500元/平米，周边二手房5000元左右，值得一提的是，2007年大学毕业生工资只有1200-1500元之间，相比均价5000-6000元的房价，一般人还是买不起。



金都汉宫


2、2008年：金融危机爆发、武汉房价下跌、市场遇冷。
2008年，汶川地震，北京奥运会，都是重大历史事件，但是当年爆发了全球金融危机，出现了一定规模的失业人员，武汉市一些企业开始裁员，很多售楼部冷清，经济萧条，大家都不买房。



08年北京奥运会
在这样背景下，一些楼盘开始降价，值得一提的是，2008年应该是2000年以来，新房首次真正意义上的降价，当时武汉市有的楼盘因为降价，售楼部被前期业主砸了，满城风雨。
2008年国家为了刺激经济，启动了4万亿投资，大基建全面爆发。
08年武汉市房贷利率可以在基准利率基础上打7折，现在看，是多么诱人的！但是那个时候很多人还在观望，大多数人没意识到，当年利率是未来10几年最低的。
3、2009年—2014年：武汉楼市触底反弹、2011出台限购令、2014年取消限购
在国家4万亿刺激下，房地产市场触底反弹，真正复苏，楼市逐渐出现火爆局面，与此同时，国家对于房地产调控的政策力度持续加大。



武汉市在2011年出台了楼市限购政策。
限购政策出台后，市场出现一定降温，到了2014年，市场进入低迷期，很多住宅楼盘卖不动。
2014年7月18日，武汉市对楼市调控政策进行有条件地放松，外地人在远城区购房只需一年社保；140平方米以上户型不限购；大学学历在中心城区购房只需一个月社保。9月15日，湖北省住建厅又出台“鄂六条”，要求武汉市适时调整放开住房限购等政策，购买家庭唯一普通商品房减半征收契税，首套房贷款利率最高7 折等。

自2014年9月24日起，武汉全面取消楼市限购政策！凡在武汉区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。
这次政策对于武汉楼市的影响是深远的！
4、2015年—2018年：武汉楼市火爆、CS费盛行！



2015-2018年，限购取消后，武汉楼市持续火爆，房价一路上涨！具有代表性的是光谷东房价从5000多涨到了18000多，涨幅之快，吸引力武汉市乃至全国的炒房团蜂拥而至！光谷东获封“宇宙中心”，成为了炒房团的乐园！
与此同时，CS费盛行，最高CS费据说60万，就连阳逻这样四环外的位置、蔡甸区域不少楼盘都需要缴纳CS费才可以买到，市场疯了!购房者躁动，真正印证了买涨不买跌的名言！
5、2019-2022：市场下行、经济放缓、楼市举步维艰



武汉楼市真正开始走下坡路其实从2019年下半年开始，到了2020年，武汉市首先出现的是：公寓滞销！
当时，光谷的和汉口的公寓市场，出现了明显降温，销量下滑，价格下滑。到了202年下半年，光谷高新大道沿线的公寓基本都卖不动了。
随着疫情的爆发，经济发展减缓，综合因素作用之下，2020-2022年，武汉楼市从下行走向冰点。
2022年，武汉市远城区基本都整体大幅度降价，有的价格腰斩，例如阳逻：以前卖一万，如今卖5000还带装修，价格下降幅度令人震惊！
总结2000-2022年武汉楼市：

1、武汉房价并非只涨不跌，2008年出现过房价下跌；2022年也出现了，市场经济条件下，房价有涨就有跌。
2、武汉楼市发展和房地产调控政策息息相关：限购市场降温，取消限购市场回暖，基本被证实。
3、武汉楼市行情和宏观经济密切相关：金融危机、经济危机，疫情等因素都会影响楼市，导致市场下行。

4、购房者一直是买涨不买跌！以前是，现在也是。
分析了武汉楼市过去20年发展，那么2022年还适合在武汉买房吗？



我认为应该分2种情况：
1、刚需和刚改购房者：2022年武汉开发商打折促销力度很大，对于刚需和改善客户而言，理论上是一个买房的好时机，建议看好了可以尽早下手，前提是需要对楼盘及开发商实力进行综合研究，核实，确保可以交房。
2、投资客： 刚刚召开的二十大，明确提出坚持房主不炒，继续维持房地产市场健康平稳发展，在这样的最高指示背景下，个人认为未来5-10年，武汉市房价不会暴涨、也不会大涨，应该是稳定为主，短期波动（下跌、上涨）、长线看稳中小幅度上涨。因此，投资客应该放弃一夜暴富的梦想，并不是武汉市任何区域房子都有投资价值，有的可能亏本。