楼市，迎来新的力量

前程无忧

▣作者：老船长







2015年7月4日，一个再普通不过的周六。


一则消息，突然刷爆市场。


21家券商发布联合通报，将合计出资不低于1200亿元，用于投资蓝筹股ETF，并保证在4500点以下不会卖出。


7月5日周日，央行称将通过多种形式给予中国证金公司流动性支持。


国家队，正式进场救市。


在此前的6月15日到7月3日，在短短14个交易日，上证指数下跌了28.4%，深证和创业板更是下跌超过30%。


2015年股灾，千股跌停屡见不鲜，融资爆仓遍地。


国家队的进场，暂时稳定住了局面，起到了关键作用。


此时此刻，恰如彼时彼刻。


如今的楼市，底部徘徊许久，在多个领域，官方力量逐渐进入市场。

1

楼市不景气，归根到底还是老百姓的信心不足。


这时候，就需要有人来带头支撑市场。


公务员，成了最被需要的对象。


在安徽泗县，倡议广大公职人员要积极响应，发动身边亲友以实际行动参与到购房活动中来。


在湖南石门县，县委书记甚至直接喊话：


“买了一套买二套，买了二套买三套，买了三套买四套”。







甚至在某些地方，公务员买房已经成了考核任务。


在广西玉林，上到区县下到乡镇但公务员，下乡卖一套房可以换算成4个进城人数，每月人口进城的KPI是20人，也就是每月至少要卖4套房。


但个体的力量毕竟有限，那就组织团购。


在吉林长春，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。


在贵州，省政府直接发文，鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。


湖北黄冈、四川眉山、四川巴中、浙江诸暨、安徽铜陵……鼓励团购的城市越来越多。


团购的优惠力度也很大，比如浙江桐庐县，团购20套以上的，备案价打折后还能再优惠5%。


信号释放的很明显：加快入场，托住楼市。

2

除了鼓励公务员买房外，地方也亲自下场了。


回购房，就这么出现了。

7月，郑州针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房；


8月15日，湖州提到对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房；9月5日，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房；


9月24日，新疆阿勒泰鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房；


10月，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房；

大致的模式类似，政府或者国企批量买入商品房，要么将来用作人才房、公租房，要么将来再转交给房企再次销售。


在实现快速去库存的同时，还能减轻房企的资金压力。


至于赚不赚钱，那都不重要。


最直接的目的，当然还是稳住房价，托住市场。


苏州，就很明显。


受政府回购房源集中网签备案影响，9月苏州商品房成交量出现明显回温。


据克而瑞统计，9月苏州市区商品住宅成交约122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。


但短暂的辉煌并不算辉煌，如果剔除回购房源影响，苏州9月份的表现也是平平。


释放的信号同样明显：托底楼市，把老百姓的购房信心拉回来。

3

国家队的进场，在土地市场，也不手软。


前几天，广州第三轮集中土拍结束，最终成交15宗，流拍3宗。


而成交的这15宗土地，全部由国央企和城投公司拿下。







土地市场，国央企、城投公司在进击拿地，而民营房企，只剩寥寥。


这种情况，正在全国蔓延。







前9个月，全国市场新增土地货值TOP100房企，绝大多数都是国央企和城投公司。省属国企、市属国企、区属国企和城投，甚至深圳地铁、西安地铁这类轨道交通公司，都在大批量进场拿地。


前10名的房企中，更是只剩下滨江一个纯正的民营企业。


如果仅仅计算城投公司，1-8月份的拿地金额就占全国的12%。







其中，江西城投拿地占比26%，是全国最高的省份。江苏、湖南、四川、重庆、湖北5个省份城投拿地占比在15%-25%之间。


在三四线城市，这种现象更加普遍。







甘肃嘉峪关，城投拿地占比接近90%；
湖北黄石，城投拿地占比70%；
江西景德镇、湖南娄底、内蒙古通辽，城投拿地占比超过50%；
四川遂宁、湖南岳阳等20个城市，城投拿地占比超过30%。


但问题在于，城投拿了地并不一定真的开发房地产项目。


截至8月末，22个重点城市中，2021年成交的土地，地方国资平台主导的项目入市率仅9%。


一句话：先囤着。


另一方面，还能直接做大土地出让金收入，起码不能让数据太难看。


国企平台拿地热潮，已经被高层注意到。







财政部已经发布通知，明确提到：


严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。


毕竟，这种左手倒右手的事，不能长久。


尤其是，对于那些负债率已经很高的地方，举债拿地，又能维持多长时间？