楼市利好消息频发，未来房地产板块如何？

sanasnoz

十一之前，中央连发3条行政政策：
9月29日~30日，央行接连两日出台首套房信贷放松政策，一方面，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主；
另一方面，全国范围内下调公积金贷款利率，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15bp）。
商贷、公积金贷款全方位推进。房贷利率政策力度强于以往。
9月30日，财政部、税务总局规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠。
其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。
这三项政策都有一个共同点，进一步降低了购房成本，包括贷款成本、税收成本等，来吸引更多有需求的购房者入市。随着一系列稳楼市政策的效果释放，接下来房地产行业会有哪些变化呢？
01、楼市的市场现状
首先，我们来看一下新房的成交情况。整体来看，今年新房的成交规模下行。
根据国家统计局公布数据，2022年1-8月份，商品房销售面积87,890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额下降27.9%，住宅销售额下降30.3%。（数据来源：国家统计局，20220916）



数据来源：国家统计局，20220916
目前新房的销售处于筑底阶段，但是今年逐步放松的房地产政策的加持，新房需求并没有转移，只是暂缓。
再来看看二手房的成交情况。今年上半年，购房者置业信心不足，和近几年相比，成交规模处于较低水平，目前随着政策优化和疫情影响逐渐弱化，成交量有所恢复。
在一系列稳楼市政策的效果释放后，国庆节假期已经有所体现，多个城市二手房成交回暖。
根据贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同比增长约3%。



数据来源：中信建投，截至20220630。指数过往表现不预示未来，基金投资需谨慎。
02、房地产的未来发展
看到这里，很多朋友可能会想，近期利好消息不断释放，未来房地产板块机会是否归来？
房地产报表业绩特别好的时候，往往预示着市场已接近顶点，当房地产报表业绩不佳时，比如类似于今年的状况，往往是处于投资的底部区域。
房地产期房销售是预售，收入和利润在交房时确认，当期业绩好，实际反映的是两年前的房子卖得好。买股票买的是预期，我们购买房地产股票通常不会等着业绩兑现才买，而是在销售开始企稳或者预期企稳时买入。
比如现在房地产的销售不好，布局房地产的投资者，很多就是从周期的思维考虑，觉得销售已经不会再差，未来销售可能会出现好转。
但是，我们需要注意以下两点：
第一，二手房挂牌价不等于成交价。二手房卖家将二手房房价定在一个较高位置，而二手房买家不一定会购买成交，或形成“有价无市”的情况。
第二，二手房和新房是竞争关系，多卖出一套二手房，新房的需求就会减少一套。一般而言，新房的成交才是促进城市建设发展，推动城市招商引资。而二手房的作用主要是流通，因此二手房交易会受到约束，比如房贷流程更加繁琐。
最近受LPR两次下调的影响，房贷利率也出现一定程度的波动。据贝壳研究院统计，截止到9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。



从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅65BP和55BP。（数据来源：贝壳研究院测算。）
大家都期盼LPR再次下调，房贷成本将再下降。但其实，9月LPR重回稳定。根据招联金融首席研究员董希淼的观点，主要是以下三个原因：
一是今年以来，LPR已经下降三次，对贷款利率的引导作用正在显现，有待进一步观察。
二是目前贷款利率已经处于历史低位。
三是作为LPR定价的基础，本月MLF利率并未变化。
在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9月底中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。建议关注四季度地产企稳回暖的投资窗口。但政策对于地产更多是托而不举，房住不炒依旧是地产政策的底线。
（投资有风险，入市须谨慎）