2022年剩下不到80天，苏州楼市怎么走？你该如何买房？

sanasnoz

不见昨夜雨湿处，聊以新颜待今朝。


2022年不知不觉已走过三个季度，步入最后一个季度——四季度，传统的楼市旺季“金九银十”也是淡味十足。


从楼市来看，2022年至今放松政策不断，但整体市场依然承压。行业调整持续、市场信心缺失、经济不稳带来购买力不足等构成现阶段市场下行的三大核心问题。



踏入四季度，楼市到底会如何走向？我们先来看看一些宏观层面的信息。


10月9日，央行如约发布了《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%，但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低。





与此同时，最新调查显示，居民的储蓄意愿小幅回落，投资意愿增加。同时，收入感受指数由降转升。


有12.2%的居民认为收入“增加”，比上季增加1.4个百分点，69.7%的居民认为收入“基本不变”。





也就是说，打算买房的人反而增多了，从这个数据也可以看到购房者信心略有恢复的体现。


这也折射了一个现实，无论购房者看涨还是看跌房价，市场这种刚性需求一直客观存在，但我们也必须清楚的知道，购房意愿和实际购房的数据还是存在很大差异的。


还有，早在国庆节前夕，央行、银保监会、财政部、国税总局等部门，一口气在不到30个小时内，公布了3大利好。

●换房退个税（财政部、国税总局）

●放宽首套房贷利率下限（央行、银保监会）

●下调首套公积金房贷利率（央行）

除此之外，国庆前其实还有一个半公开的政策（非书面通知）——


●9 月底，央行和银保监会要求六家国有银行（建行、工行、农行、中行、邮储银行、交通银行）加大对房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供 1000 亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。


每家至少 1000 亿元，加起来至少 6000 亿元，而且必须在第四季度全部投放——对于融资紧绷的房地产行业来说，这无疑是一针强心剂。


稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。国常会4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。


需要注意的是，政策核心诉求在于促进市场回稳，但就目前的现状而言，短期内市场回稳并不容易，而且城市之间的分化也还将持续加剧。





城市间不仅是分化的，城市内不同板块、不同产品也是极具分化的，在分化之下我们更要研读苏州市场的特点性，接下来一起看看苏州楼市现状。


政策层面

一松再松

今年以来，苏州在购房资格、限售、公积金贷款等方面逐步持续放松，在扩大购房群体的同时也不断降低购房成本。主要政策如下：


外地户口无需社保/个税、积分，可在吴江区购买1套房；外地户口在工业园区、高新区、姑苏区、吴中区、相城区购房需在苏州连续6个月及以上纳税或社保证明；


新房取得不动产证起2年内不得转让，二手房不限售。


二套房有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例30%；二套房有房有贷：最低首付款比例60%；5年以下（含5年）和5年以上公积金利率分别调整为2.6%和3.1%，二套不变。10月1日后申请公积金贷款的，直接执行调整后贷款利率。


相城取消600积分政策，另外，目前苏州已成功试点“带押过户” 。
……


在救市这件事上，苏州采用“投石问路”的方式，关注疫情影响的同时，也持续关注市场的成交恢复情况，针对性地逐步出台救市政策，从而避免政策用力过度带来的市场恐慌或者市场激进现象，促进房地产市场平稳健康发展。


从政策效果上看，政策利好带来的成交效应，二手房的市场表现相较新房市场要更为明显。


新房市场

持续低迷

首先从季度上来看，今年前三季度苏州供应面积分别为101.19万㎡、158.05万㎡、121.26万㎡，同比去年同期分别下滑34.29%、41.54%、54.39%；







成交方面，前三季度分别成交137万㎡、176万㎡、232万㎡，一、二季度同比下滑39.86%、39.33%，三季度则同比增加10.53%。


价格上面我们也是明显看到下跌，这种价格下跌也折射了当下苏州楼市中更多楼盘销售时依靠打折优惠的现状。

月度层面来看，今年9月苏州新房成交量呈现跳跃式增加，这种增加并非市场真实成交表现，增加量主要来自于政府回购房源的集中网签备案。


9月之外，表现较好的就是6月份了，82.54万㎡的成交量是在上半年因疫情导致需求集中释放，以及政策面宽松刺激之后的市场表现。


存量上，截止9月，苏州狭义库存821.30万㎡，受市场供应影响，已经连续5个月下降，比2021年年底的最高点946.56万㎡减少125.26万㎡；


再看去化周期，目前苏州去化周期为14.5个月，从今年5月的高位下降了许多。但是由于整体流速较缓，潜在库存风险依旧需要警惕。

二手房市场

活跃度增加

从数据面来看，2022年苏州市区二手房的成交量在6月之前一直是低于5000套的，3-5月基本维持在3000+套，而到了6月苏州市区二手房成交量开始冲破5000套，7月甚至接近6000套，8月成交量维持5000+套。











二手房稳定向好的原因，也不难理解，首先是新政的提振作用。限售取消，二手房对转让时间不再限制，苏州二手房挂牌量有着显著的提升，供应量上来了，购房者的选择变多了。


再加之对外地购房资格的松动、二套房首付比例降低以及利率低位，给购房者创造了宽松良好的购房环境。


然而到了9月份，二手房市场却并未延续此前的成交态势，而是跌破5000套，成交套数仅为4728套，环比减少15.74%。


从与日俱增的挂牌量和呈萎缩态势的成交数据上来看，苏州二手房市场后期压力仍旧很大。甚至有可能会如去年年尾一般，呈现继续走低的态势。





2022年剩下的时间不到3个月了，市场又会如何走向？对于有买房计划的你，又该在苏州如何买房？


从前三季度苏州楼市的表现来看，接下来的四季度整体市场依旧存在很大压力，楼市不排除有进一步的政策来提振需求。


再者，为了抢收业绩，四季度各大楼盘势必会加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。


尤其是一些热门楼盘的推新，将大为有效活跃市场，“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转。


但是热门楼盘之外，其他非核心区域的楼盘，仍存在“以价换量”的空间，不排除部分楼盘折扣优惠力度进一步加大。


而购房者的信心仍需逐步重塑，但相比前期而言，后期的观望情绪会有所下降。同时，受房企以价换量惯性影响，四季度苏州楼市的成交量还有一定的释放空间，甚至会有“翘尾”的可能性。


四季度或许真的会伴随着开发商年底冲刺释放更多的让利政策，那么购房者的信心也将在苦苦挣扎中艰难恢复。


至于买哪里，其实之前已经讲过很多次了。


纯刚需先考虑合适的次新房，再考虑有价值预期的新房。低价就是王道，特别是非核心区域，机会在于接下来开发商的促销力度会加大，不排除会出现一部分高性价比房源。


对于资产配置和高端改善的群体而言，预算充足，锁定苏州高端项目供应最集中的两个区域：湖东，狮山。


这两个板块毕竟买到除了实力更需要运气，所以除此之外，改善买房的朋友还可以看高铁新城、平江新城、太湖新城、科技城、高贸新城、吴淞湾未来城、车坊等板块，它们是目前苏州重点发展的新城板块， 这些板块都离核心城区有一定距离，但规划配套都很不错，未来潜力也较高。


如果你比较关注交通，商业地段等一些的影响，可以考虑成熟的板块，比如相城元和 ，新区浒关 ，吴中木渎和吴中城南。







总的来看，当下的苏州楼市，政策宽松，利率低位，选择也多。而且楼市真实利率的不断下降，正在给楼市带来微妙的变化。


过去1年来，大多数城市的房贷利率普遍下调了超过150个基点，甚至超过240个基点。这种针对楼市的大幅降息，是非常罕见的。


持续降息的累加效应，将逐步显现出来。


现在市场等待的，是疫情的拐点。


如果不是客观因素反复影响，购房者收入预期也会变好，各项经济指标也会向好，也会与楼市相互促进。


虽然冰冻三尺非一日之寒，但时间是治愈一切的良药，也许，很多答案会在时间推进中滚滚向前。