楼市释放3个“坏消息”，房价或“超出想象”？该不该买房有数了

sanasnoz

2022年以来，房地产市场的“新变化”一次又一次地引发了人们的广泛关注。从最开始的楼盘打折促销、发放购房补贴，到后来的下调贷款利率、降低首付比例，以及最近一段时间的取消限购、限贷，降低公积金贷款利率等等。但令人意外的是，即便楼市松绑政策频频出现，但楼市的整体回暖力度却并不尽如人意。



根据中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，全国商品房销售面积达到了7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额达到了7.6万亿元，同比下降28.8%；全国房地产开发投资额达到了7.9万亿元，同比下降6.4%。与此同时，2022年上半年，房企前三甲的累计销售业绩分别为：碧桂园2469.9亿元、万科地产2096.1亿元、保利发展2092亿元，而且，2022年上半年，迈入2000亿元业绩大关的也仅有这三家房企。
更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回至2年前，其中，不仅仅包括像牡丹江、安庆、北海等这类三、四线小城市，还包括像哈尔滨、济南、青岛、长春、南宁、南昌、武汉、石家庄、呼和浩特等这类省会城市以及国家中心城市。



介于此，有不少人都认为，未来房价或“超出想象”，未来房价上涨的逻辑已经不存在了。特别是随着楼市释放了3个“坏消息”，房价走势基本清楚了，该不该买房也有数了。那么，具体是指哪3个“坏消息”？接下来，我们一起来看看。



坏消息1：新建商品住宅库存总量再创新高，二手房挂牌量不断走高

根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。

除此之外，根据相关机构的统计数据显示，截止2022年3月份，已经有10余座城市的二手房挂牌量超过10万套，其中，包括杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨等城市。
综合来看，一方面，新建商品住宅库存总量再创新高，另一方面，二手房挂牌量不断走高，两者叠加，我们可以看出，现如今，我国住房总量的“供大于求”已经成为既定事实，倘若再加上数量庞大的小产权房以及各地的保障性住房，不夸张地说，现如今的住房总量显然已经呈现过剩的状态。



坏消息2：城镇居民住房拥有率近乎饱和，城镇化发展速度日渐趋缓

根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的城镇居民拥有两套及以上住房。换言之，目前，我国城镇居民住房拥有率的近乎饱和已经成为既定事实。

除此之外，根据第七次人口普查的数据显示，截至2021年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小，不可否认的是，未来，我国的城镇化发展速度日渐趋缓是大概率事件，其中，最直观的反应就是农村人口涌入城市的数量会减少，反映到楼市上，自然就是住房需求的减少。
综合来看，一方面，我国的城镇居民住房拥有率近乎饱和，另一方面，我国的城镇化发展速度日渐趋缓是大概率事件，两者叠加，反映到楼市上，最明显的结果就是住房需求的减少。与此同时，再加上近年来新生儿出生率的降低以及人口老龄化的不断加剧，凡此种种，未来，我国的住房需迎来大幅减少或将不可避免。



坏消息3：房地产税呼之欲出，持房成本的增加难以避免

2020年5月18日，国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，该《意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税的立法。

2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点工作。
值得肯定的是，以上“2个信号”反映了我国开征房地产税已经到了实质性推进阶段，房地产税呼之欲出。我们需要明确的是，一旦开征房地产税，那么，持房成本的增加难以避免，特别是对于多套房持有者以及炒房客来说，持房压力将更大，介于此，多套房持有者以及炒房客抛售手中多余的房产自然是大概率事件。



综上所述，住房总量过剩、住房需求大幅减少，再叠加房地产税呼之欲出，如此来看，未来房价岂能不“超出想象”？用经济学家马光远的话说，就是未来房价下跌会成为常态，这样来看，该不该买房也就有数了。对此，你怎么看？