北京“黄金周”楼市加速分化：有项目门庭冷落，有项目热销近百亿

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图源：视觉中国

彭红侠、梁学城/发自北京

国庆假期开启前夕，楼市政策密集发布。9月30日，中央人民银行发布信息称，自10月1日起，决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，这是时隔7年，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。
财政部、税务总局亦发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
国庆黄金周来临之际，多项利好政策推动下，房企也加快入市步伐。中指研究院表示，9月中下旬以来，北京大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市认购数据相对较好，对市场预期有带动作用，但网签备案数据有一定延迟，导致成交数据降幅较大。但是考虑到网签数据具有一定滞后性，预计后续数据表现或有好转。同时结合企业反馈及认购情况来看，北京黄金周楼市出现一定恢复。
从项目层面来看，国庆黄金周期间不少项目开始入市，并推出打折促销，取得了一定的销售业绩。比如关注度极高的中建玖合府，2000万元级豪宅“日光”，国庆第一天就官宣“卖出90亿，一把售罄”；位于朝阳奶西首开金茂望京樾开盘热销51亿元，证明了奶西板块的区域价值；东坝区域的京投发展北煕区，也以开盘热销30亿元点燃朝东市场。
不过从成交情况来看，北京新房市场分化依旧明显，国庆期间优质楼盘售楼处相对热闹，看盘者相对较多，而区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处则相对冷清。

扎堆入市抢占“黄金周”

“金九银十”购房旺季，政策松绑依旧是楼市调控主流，开发商抢收热情高涨，北京新房市场也迎来了一波入市高峰。
据中房报京津冀不完全统计，黄金周前夕，中建玖合府、绿城西山云庐、中骏金辉未来云城、首开金茂望京樾、华曦府、中建学府沁园、京投发展北熙区等9个项目先后取证，获批预售总面积达49.12万平方米，一周时间的房源上新数量就已经超过6、7月整月，为国庆“黄金周”带来一波强势供应潮。
中原地产首席分析师张大伟注意到，北京市住建委在9月末公布了16个住宅项目的预售许可预告，新房供应6022套，约72.69万平方米，仅次于今年4月和8月。
张大伟分析认为，进入9月底，房企入市积极性提高，大部分是为了避免年末可能出现的不确定情况。不过，大批房源的供应虽说可以持续补仓楼市，带动新房市场可售存量面积增加，但也引发了市场对于项目去化周期拉长的担忧。
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年1月-8月，北京新房入市套数约4.27万套，供应量同比增长28.23%，加之9月新盘供应，当前北京在售楼盘约560个，其中朝阳区新盘较为集中，有60余个。
1.新盘扎堆，朝阳加速“内卷”
就朝阳区而言，自开始实行集中供地以来，朝阳区供地端发力，导致区域内新盘堆积，供应与去化出现短暂失衡。据不完全统计，2021年集中供地以来，朝阳累计供应住宅用地22宗，总成交价突破900亿元。
这些地块主要分布在崔各庄、奶西、王四营、东坝、金盏、管庄、豆各庄等板块。奶西与崔各庄，是望京之外的衍生板块，两者以望京外延为轴镜像对称。与望京的距离，是两者最大卖点，也是两者的硬伤。没有地铁且毛细路网欠佳，导致进入望京并不完全顺畅。东坝与金盏区域成熟度欠缺，最大亮点为金盏国际合作服务区、第四使馆区等区域规划加持。
具体项目来看，东五环外奶西板块，望京樾与中建宸园两盘“贴身肉搏”；西南侧崔各庄“四兄弟”和光悦府、龙樾合玺、望京养云与晓风印玥激战正酣；王四营区域保利锦上、中绿东岳府、朝阳壹号还未完全去化，豆各庄绿城沁园，金盏区域青云上府、融创朝阳一墅与东坝德贤御府、北煕区则在外围进一步分流，以区域发展规划抢占对应客户群体。
2.11盘混战，昌平迎“新盘大年”
与朝阳“供地大户”类似，昌平也迎来“新盘大年”。据不完全统计，今年仅前三批次集中供地，昌平就已成交6宗商品宅地，可售住宅建筑面积67.81万平方米，创近六年内新高。
当前昌平新房项目聚集，形成了11盘混战的热闹场面。海淀北区域，北清云际、建发珺和府、奥森春晓和北清橡树湾聚集生命科学园；朝阳北区域，硅谷one、宸悦国际、御邸、金辰府则聚集北七家板块。
以北清路沿线为界，两大区域依托不同板块对应相应客群，海淀北区域项目，码农是其购房大户，撬动了大部分房源去化；朝阳北区域项目，则更多地承接朝阳区北部的外溢购房需求。
两大板块客群地域虽有一定区分，但从单价来看，上述新房项目销售均价多为6万元/平方米，其中包含6万元/平方米及以上的项目有6个，且面积段主要集中在90平方米、110平方米、125平方米左右，产品同质化严重，客源重合度较高。
3.高端聚集，丰台成豪宅大户
在新房供应方面，丰台也有不少新盘集中亮相，区域热度迅速拉升。当前，丰台区在售新房主要分布于丽泽、小瓦窑、园博园板块等，项目多以改善、高端项目为主。
位于丽泽板块的葛洲坝中国府、端礼著、北京瑞府、懋源煜泽台等，以及近日取证的北京悦府，单价均超过10万元/平方米，位于小瓦窑板块的华曦府、龙樾天元，销售单价在7.5万-8.5万元/平方米，园博园板块西山金茂府、龙湖建工九里熙宸亦以千万级大户型居多。

优质楼盘热度不减

供应端的持续发力，为北京新房市场成交带来一定保障。据诸葛找房研究院数据显示，截至9月25日，北京新房总体成交6257套，环比上升44%、同比上升35%。
“新房市场环比持续上升且涨幅扩大，同比降幅进一步收窄。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称，“一方面由于房地产利好政策持续释放和逐步落地，提高了市场预期。另一方面，进入楼市传统销售旺季，购房者的入市意愿和积极性在提升。”
从当前入市的新房项目来看，热门开盘项目的销售数据亦比较乐观，其中北京城建天坛府以成交156套、约35.7亿元登顶9月北京新房成交榜，西红门橡树湾发挥也十分稳定，9月份成交114套、销售金额约7.17亿元，建发珺和府成交86套、约5.19亿元。
进入十月，“国庆黄金周”热度加持下，各热盘项目加速去化。据记者不完全统计，中建玖合府、首开金茂望京樾、华曦府等热门项目，累计成交已超过100亿元（以公布业绩海报为准）。
中指研究院表示，一方面作为传统楼市销售旺季，房企紧抓营销周期吸引客户看房，促进成交。另一方面假期出京相对不便，不少置业人群选择假期看房。整体来看，北京新房和二手房市场整体在逐步回暖，楼市企稳，购房者信心逐步回归。
从朝阳区来看，位于朝阳太阳宫的中建玖合府，是此次黄金周前夕第一个“日光盘”且销售近百亿元的项目。地理位置、学区资源、价格倒挂三重优势，是项目实现“一把清”的关键所在。
从地理位置来看，中建玖合府位于朝阳三环，三环已经多年没有土地供应，因而玖合府显得十分稀缺。从学区资源来看，中建玖合府附近是人大附中朝阳分校。对口学校有两个，一个是公立校，一个是民办校，教育资源较为优质。而从价位来看，项目的销售限价为13万元/平方米，政府持有10%的份额，折算之后中建玖合府的销售价为11.7万/平方米。中建玖合府周边的二手房售价远高于11.7万元/平方米。贝壳二手房数据显示，红玺台项目售价在17万元/平方米左右，太阳公元项目售价在16万元/平方米左右，价格倒挂幅度较大。
朝阳奶西村板块的首开金茂京樾，9月29日开盘，开盘当日销售额达到51亿元，为朝阳奶西板块打开热度。置业顾问向记者表示：“目前剩余的房源已经不多，无法再挑选楼层位置，假期也有好多客户来预约看房。”
在朝阳区域“内卷”供应过剩的当下，望京樾的热销难能可贵。陈霄解释称，该项目开盘热销的意义有两个层面，一是9月以来，楼市政策工具箱频启，各大改善群体情绪得到修复，入市信心增强；二是朝阳奶西板块的区域认可度与价值得到建立，作为新启动开发改造的板块，首发的望京樾一炮打响，为后续项目的销售以及新地入市奠定了良好的基础。
位于丰台小瓦窑板块的首钢电建华曦府同样开盘售罄，249套期房房源被抢购一空，成交21.8亿元。华曦府的置业顾问对记者称：“黄金周基本上只有几套内部清退房源，但是每天也有三四组客户来看房。”
为何在整体环境下行下，华曦府可以做到开盘即售罄？整体来看，7.5万元/平方米的价格倒挂以及便捷的地铁规划，为华曦府带来较大优势。
作为小瓦窑片区最具备地铁优势的楼盘，华曦府千米范围内两个地铁站，距地铁1号线八宝山站、玉泉路站，直线距离都在2公里左右，交通优势尽显；价格方面，在新盘内卷的大小瓦窑区域，大瓦窑双子星天阅山河、国誉万和城单价均超8万元/平方米，石景山衙门口中海学仕里、长安悦玺指导价也在7.9万元/平方米左右，相比之下华曦府价格倒挂，更具性价比。
“10月北京多个新房项目入市，其中不乏中心地段的豪宅和改善项目。相信在大量新盘入市的带动下，北京楼市成交量将进一步增加。同时消费者面临更多选择，楼市成交将相对更加理性。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析认为，预计后续北京在外部整体政策环境持续优化、房贷利率下降、疫情得到有效控制等多重利好因素的带动下，市场活跃度将进一步好转。