楼市，比2020年还难，房子卖不动的原因找到了

sanasnoz

随着城市化推进，我国俨然发展成为全球头号房地产大国。
房地产市值约65万亿美元，相当于美国、欧盟、日本、韩国房地产市值总和，房地产市值是股票市值（约6万亿美元）的11倍。
截止到2018年，全国房企数量达到97938个，值得注意的是，还不包括房地产相关的施工单位、建材公司等，在2020年《世界财富500强》中，全球仅5家房企上榜，而这5家全部来自于我国。
房地产发展带动土地出让快速发展，2011年全国土地出让收入还只是33166亿元，土地出让收入占31.88%，而到2020年，土地出让收入达到87051亿元，是2011年的2.5倍，占财政收入的45.95%，可以说，我国不少公共设施建设、教育、医疗等方面开始，常年吃着房地产红利。





可以看出，我国经济飞速增长，房地产没少出力，如果没有房地产，我国GDP总量突破100万亿元大关或许还得苦熬5-10年，而房地产之所以能够如鱼得水，关键还是在于市场愿意为房地产买单，换言之，购房者愿意买房，房子好卖，土地才好出手，才能有更多的资金去发展我国经济。





为何2022年的楼市比2020年更难？

2020年，疫情刚出现后的一个月，全国楼市被迫按下暂停键，随后恒大拿出布局多年的线上销售杀手锏，为楼市开创线上看房、成交的先河，以至于楼市交易快速复苏，全年商品房累计销售面积达到17亿平方米，然而在2021年7月后，恒大债务危机全面出现，楼市便一蹶不振，单月商品房销售面积从超过2亿平方米，降至2022年每月平均1亿平方米出头。





可以说，楼市成也恒大，败也恒大，作为房企中的龙头行业，品牌效应耳濡目染，不少购房者因恒大品牌而买恒大的楼盘，当恒大出现债务危机之后，房企多年以来塑造的品牌价值，犹如多米诺骨牌效应一般，一个倒，个个倒，事实上，这并不是恒大本身的错，主要还是期房预售长期以来埋下的隐患，以至于购房者对期房产生担心，尤其是在郑州出现烂尾楼风波之后，期房销售再次遇冷，这也造成2022年的楼市比2020年还要艰难，除此之外，房子卖不动还有三个原因。





第一、高房价

根据“七普调查数据”显示，我国共有91个人口超过500万人的城市，这些城市总人口数量达到7.85亿，占总人口数量的55.63%，众所周知，房价涨跌与人口体量和人口流入情况相关，而城市人口超过500万的城市，房价基本都超过全国房价平均水平，比如一线城市中的广州，房价约3.2万元/平方米，2021年广州城镇居民人均可支配收入为74416元，一年收入不吃不喝仅够买2.3平方米，即便是买一套69平方米住房也需要30年时间，广州还只是一线城市中房价最低的城市，又比如二线城市的贵阳，新房均价约9700元/平方米，2021年城镇居民人均可支配收入为43876元，一年靠工资可以购买4.5平方米，想要买一套90平方米的房子，需要20年时间，虽说买房可以选择按揭方式，但是利息算一起，相当于额外需要支付80%左右的购房成本，高房价现象，越是在大城市越明显。





第二、疫情反复，收入受影响

我国虽是全球疫情防控最好的国家，但是部分行业仍然受到疫情影响严重，尤其是实体经营类行业、制造业、交通运输业、旅游行业等，根据工信部公开数据显示，截止到2021年，全国小微企业数量达到4800万户，小微企业吸引就业人数占全部企业就业人数的79.4%，举个例子，当一个城市出现疫情确诊案例后需要加强疫情防控时，那些人群集中的场所将首先被暂停经营，比如酒吧、KTV、健身房、电影院等等，从事这些行业的人群，本身就依赖提成，很容易在疫情期间收入下滑，甚至影响基本工资的正常发放，此外，一些制造业也随着订单减少，导致用工需求降低，进而部分人收入也容易受到不同程度影响。





第三、购房需求下降

城市化进程推动放缓，是发展中国家步入发达国家都会面临的问题，我国城镇化水平达到64.72%，一般发达国家的城镇化率在70%-80%，因我国是人口大国，如果没有支撑城市经济继续发展的产业，城市化进程将提前进入放缓阶段，我国房地产在过去作为支柱产业，随着我国产业发展结结构开始倾向于高新技术产业，对产业的经济支持不再倾向于房地产（从2021年1月对房企实行集中度管理开始），流入房地产的资金大幅减少之后，发展速度也随之降低，换言之，城市化发展的支柱产业失去带动效应后，便失去了人们买房的积极性，加上国家大力推动租购同权，不少年轻人开始选择租房而放弃买房。
正因为房价高、收入缺乏稳定性、需求下降，导致我国出现房子卖不动局面，国家统计局公布的2022年1-7月商品房销售数据显示，销售面积7.8万平方米，同比下滑23.1%，部分城市成交面积超乎预料，上半年，福州、长春、无锡、东莞、宁波、武汉、厦门、徐州、常州、杭州、重庆11城商品房成交面积均同比下滑超过50%，其中杭州、重庆上半年成交面积分别同比下滑70%、74%，房子卖不动，不再是三四线城市的事，也是一二线城市正经历的事。





总结

无论何种原因，我国房地产发展得太快是不争的事实，20年时间，不少城市房价上涨超过10倍，房子本身只是钢筋混泥土结构，其实际价值也只是单一的居住属性，一味地拔高房价，对经济发展而言无异于拔苗助长，根基不牢，随之而来的是泡沫滋生，金融风险提高，好在国家早已意识到房地产金融风险存在的严重性，不再追求房价增长所带来的财政收入增加，正如曹德旺所言，未来房地产就是“有钱人与有钱人之间击鼓传花的游戏”，穷人现在买不起房子，未来只会更买不起，如今看来，房子卖不动对楼市而言并非坏事，可以借此沉淀出有担当、重信誉的良心房企。