三四线楼市，迎来大利好

sanasnoz

文/韬略哥
最近的楼市热词是什么？
经常关注新闻的朋友可能猜到了，那就是公积金。
从一人买房全家帮到鼓励农民参缴公积金，从上调公积金贷款额度到取消贷款额度限制，公积金的玩法可以说越来越花了。
量变引起质变。
运行了23年的公积金制度，打死也没有想到，自己在“一城一策”政策的号召下，从幕后走到了台前，成为楼市宽松浪潮中的扛把子。
最重要的是，公积金政策放松至今，最大的受益者，或许就是奄奄一息的三四线楼市。

01

无巧不成书，这两天，就有2个城市前后脚捅破了公积金制度的天花板。
一个是湖南的常德。
这个四线城市最新的公积金政策显示，取消贷款额度与住房公积金缴存余额挂钩的限制，成为第一个吃螃蟹的人。



一般来讲，公积金贷款利率便宜，所以贷款额度有限，与账户余额挂钩，最高不超过余额的15倍。
如果家庭贷款额度是50万，要想贷满额度，则公积金账户余额不得低于3.4万。
若按照每月缴存公积金1000元计算，起码要交满2.8年以上才能累积3.4万，然后再按公积金优惠贷款利率贷款50万。
现在，常德取消了这个规定，不仅不看公积金账户余额数字了，相当于领卡就能贷，而且还提高了家庭贷款额度至60万。
要知道9月常德新房的平均价格才5623元每平，这就意味着，60万的公积金贷款额度，已经可以覆盖一套100平的房子全款。
现在商贷首套贷款最优惠利率为4.1%，二套为4.6%，公积金贷款首套利率3.25%，二套是第一套房基准利率的1.1倍，利率为3.575%。
按此计算，贷款60万的情况下，首套房公积金贷款比商贷每月月供少288元，总利息节省10万。



二套房公积金贷款比商贷每月月供少356元，总利息少12.8万。



公积金制度一变，轻轻松松省出一辆比亚迪，对楼市的诱惑还是挺大的。
再看另一个吃螃蟹的城市，湖北襄阳。



襄阳按照人才分类发放了三种级别的卡，我们以A、B、C卡来打比方，A卡的贷款额度为公积金上限的3倍，B卡2倍，C卡1.2-1.5倍。
按襄阳目前70万公积金贷款上限算，三类人才的公积金贷款额度分别为210万、140万、84-105万。
而襄阳房子最贵的襄城区，房价为11066元/㎡，人才公积金的贷款额度足够买个三室一厅，和商贷相比，公积金贷款210万总共可以省32万的利息。
综上来看，常德和襄阳，为目前的公积金制度带来一个新的突破。
一个是贷款额度不与公积金余额挂钩，拓宽了的公积金贷款的覆盖人群；
一个是把贷款额度提到新高，210万的公积金贷款额度比北京家庭120万还要高。
当越来越多的三四线城市在公积金上放松，对当地人来说，其效果不亚于二次降息带来的利好。

02

概括起来，多地发布的公积金支持政策包括：
1、上调公积金贷款额度
2、推出公积金“一人购房全家帮”政策
3、深化住房公积金跨省“互认互贷”
4、支持商转公
5、取消公积金贷款套数限制
6、农民参缴公积金
7、取消贷款额度与住房公积金缴存余额挂钩限制
……
其中，上调公积金额度的措施也五花八门，有直接提高家庭贷款额度的，有和二孩三孩数量挂钩的，还有襄阳这样和人才类别挂钩的，总之就是想方设法送优惠。
据公开报道，河南的信阳、南阳、商丘，湖南永州、吉林长春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、贵州黔东南，江西的景德镇、高安等地，按照最高额度使用公积金贷款，已经可以覆盖全部贷款额度。
推出了一人买房全家帮的城市，也有24个以上，以三四线城市为主。



9月1日，郑州发布1+8郑州都市圈”住房公积金一体化通知，郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源，9城开启“都市圈住房公积金实行互认互贷”模式。
至此，郑州、成都、重庆、南京4个城市，均采取了公积金“同城化”战略。
在南宁，哈尔滨、青岛、徐州等地，政府积极鼓励房贷“商转公”，以减轻还贷压力。

来源：各地政府官网，中银证券

近日，温州龙港市将农民群体纳入住房公积金改革试点引发关注，很多人将其解读为“把房买城里，开车去种地”，事实上，政策的初衷是创造普惠的住房制度。
据当地政府介绍，地方财政会为参缴的无房户提供个人月缴存额25%的补助，是实打实地往外掏钱。
综上，公积金的覆盖人群在增加，从城镇职工到农民、灵活就业人员；
使用范围在扩大，从本市到跨市跨省；
贷款额度在不断上调，首付比例不断下调，多地公积金买房首付比例降至二成。
凡此种种，都给房价较低的三四线城市送去温暖。
据统计，三四线城市调整公积金制度的政策占比最高，为27%，高于二线城市的23%。



政策的效果也是立竿见影。
福建漳州，6月初推出的购房新政，取消住房公积金贷款房屋套数限制。
今年2月，漳州楼市成交仅824套。
但到了6～8月，漳州楼市成交保持在2000套以上，其中，8月份成交套数和面积均为今年最高点。
说明公积金新政已带动漳州楼市回暖。
在一城一策的支持下，公积金调整已成为拯救三四线楼市的主力措施。

03

如果说2016年和2017年三四线楼市上涨是因为货币棚改拉动，那么，这一次三四线楼市回魂，可能要靠公积金政策发力了。
为什么这么讲，我们来看数据。
据2021年公积金年报显示，截至2021年末，全国一共有1.64亿人缴存了公积金，当年缴存额为 2.9万亿元，人均1.77万元。



2021年这一年公积金的提取额为2万亿元，其中，购买、装修住房和偿还房贷提取1.5万亿。



单纯发放个贷额度来看，2021年公积金发放个人住房贷款近1.4万亿，累计贷款总额12.5万亿元，这个额度并不低。



而16、17年，我国棚改总投资额分别为1.48亿和1.84亿，就是这波棚改货币安置拉动了三四线城市去库存。



现在，公积金制度也产生了类似的作用。
对大城市来说，由于房价高，公积金贷款额度难以覆盖房款，所以显得有点鸡肋。
而三四线城市则不同，平均5千到1万的房价，恰好在公积金50-100万额度的射程范围之内，能够最大限度发挥公积金贷款低利率的优势。
年报显示，住房公积金个人住房贷款利率比同期贷款市场报价利率（LPR）低 1.05—1.4 个百分点。



2021年发放的住房公积金个人住房贷款，偿还期内可为贷款职工节约利息支出约3075.40 亿元，平均每笔贷款可节约利息支出约9.91万元。
所以，三四线楼市越低迷，公积金贷款调整越频繁，政策突破的尺度越大。
可能有人会想，不是说预期转弱嘛，老百姓都没钱了，怎么可能因为公积金的一点蝇头小利就去买房？
首先，M2不断增长，钱本身是越来越多的，只是都被存起来，没有转化成消费，其中包括住房消费。



其次，根据测算，2022-2035年，我国真实住房需求平均为9.97亿平/年，商品住宅的销售面积大约能够维持在7.0亿平/年，因此房地产市场需求并没有消失。
最后，各地频繁下调首付比例和提高公积金贷款额度，将会一定程度上撬动居民杠杆，促进需求回暖。



根据测算模型，假设一线城市首套房首付比例不下调，20%的二线城市首套房首付比例从30%下降至20%；
所有三四线城市首套房首付比例从30%下降至20%，那么三四线城市的贷款规模将增长最多，达3895亿。
为促进楼市复苏，国家通过一城一策支持楼市放松公积金，相当于财政资金通过一个新的通道，来降低居民购房成本。
当然，三四线楼市也分三六九等。



结合本地居民实际杠杆率看：
有的三四线城市外出务工人数多，但是本身居民杠杆率低，那么返乡置业人群还有加杠杆的动力；
而有的城市比如常德，人口外流较少，居民杠杆率不高，本地人口还有加杠杆的空间。
而有的城市人口外流，居民购买力已透支，在这一轮救市过程中可能比较吃亏。
总结，三四线城市的公积金放松政策，将形成新的支点，撬动本地刚需加杠杆买房，促进楼市回暖。