楼市现状

前程无忧

千淘万浪虽辛苦，吹尽黄沙始到金。——刘禹锡

海景房为什么不那么香了

部分海景房风光不再，看似有些意外，却也在情理之中。对不少购房者而言，海景房的投资属性要强于居住属性。海景房项目往往以度假和养老吸引眼球，而多数消费者购房的直接目的也非自住，而是更看好房子的长期增值功能。海景房的降温，恰恰说明房子正逐步回归居住功能，消费者对房子的预期逐渐实用化和理性化，投资房产的热情大不如以前，投机投资行为降温，市场趋于平稳健康发展。

前些年，在资本炒作下，海景房受到不少人追捧，价格居高不下，房企盲目大规模布局，部分地区供给出现过剩，由此产生了泡沫。曾经的价格高企，来源于市场的炒作和消费者的盲目跟风，并非是真实需求的反映。随着供需发生变化和购房者趋于理性，海景房消费后劲不足，并且暴露出一些短板和风险。

价格由价值决定。海景房降温，是市场对其真实价值的重新评估。相比于普通住房，中小城市海景房往往“好看不实用”。无论是教育、医疗等资源的配套，还是生活基础设施的投入，海景房往往都不具备竞争力。部分购房者仅仅把海景房当作家庭资产配置的工具，却忽略了长期空置带来的房屋管理、清理维护等问题。由于临海地段较为潮湿，海景房容易受到腐蚀，折旧力度往往更大。

当然，海景房的降温，也集中体现出楼市调控政策逐渐显效。疫情发生以来，国内房地产市场分化趋势进一步加剧。对此，多地因势利导，出台调控政策，在因城施策背景下，实行差异化调控政策，坚决打击各种炒房行为。从市场反馈看，限制投机性购房调控政策的作用不容忽视。

从长远看，产业和人口是支撑楼市回暖的核心要素。要想真正提振楼市，一些沿海中小城市只有苦练内功，摆脱地产路径依赖，大力发展特色产业，切实改善人居环境，如此才能不断提升城市吸引力。此外，楼市调控的实践表明，从源头上减少房地产的财富属性，让其回归居住属性，方能从根本上促进房地产市场长期健康发展。

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2022年7月迎来传统销售“淡季”，受供应显著缩量影响，成交也迎来回落，CRIC数据显示，7月30个监测城市成交面积为1745万平方米，环比下降16%，同比下降33%，前7月累计同比下降45%，降幅有小幅收窄趋势。

二手房市场却在经历了长达半年以上的市场下行期和数月的政策救市后，主要城市二手房市场展现出具有韧性的一面，市场规模快速回暖。

7月15个重点城市二手房成交量为511万平方米，环比上涨3%，同比降幅收窄至11%。受此拉动，15城前7月累计同比降幅收窄至38%。其中，苏州、东莞、佛山、衢州和宝鸡环比涨幅超10%。

从全国重点城市新房与二手房成交面积同比增速对比来看，一直以来，全国重点城市新房、二手房成交走势几乎同步，一直到2022年第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，跌幅扩大至40%以上，随后出现收窄，而二手房成交同比增速则逐周回升。

具体到城市来看，CRIC数据显示，第34周（8.15-8.21）15个重点城市中八成二手房成交面积较年内周平均上涨。

其中成交面积最高的是成都，为33.17万平方米，环比下跌1.1%，这主要是由于第33周成都成交面积33.45万平方米环比上涨40%，第34周成都延续上周的成交高位。

对此成都机构负责人表示，近期成都二手房成交较高的主要原因有二：“主要原因是两个，一个是去年成都二手房出台了‘二手房限价’的政策，在这一政策执行最为严格的时候，超过限价的房源无法交易，受其影响，成都二手房成交量不足正常年成交量的一半，这就导致了去年的很多成交都延迟到了今年。第二个原因是因为现在成都的信贷对二手房有放松，以前贷不了款的房子，现在都可以贷款，并且利率创到成都近几年房贷利率最低，所以说纷纷也都在出手。”

据了解，成都二手房指导价最早始于2021年5月，目前尚未有明文取消，但进入2022年后，开始可超指导价挂牌，银行放款也不再严格参照指导价，可以说二手房指导价早已“名存实亡”。

同样的情况也发生在其他多个发布二手房指导价的城市，据CRIC统计，自2021年2月起，全国共有15个城市发布二手房指导价，截至目前已有13个城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。这也成为重点城市二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。

从近期的成交数据来看，部分重点城市的二手房成交放量，个别城市甚至出现明显增长。究其缘由，一方面是二手房指导价的松绑，另外一方面则是交付焦虑下购房者对二手房对偏好开始加强。

国家统计局数据显示，2022年7月70城房价下降的城市数量再次增加，其中二手房房价下跌的城市较上月增加了3个至51城，同比来看，二手房房价同比下降的城市已多达61个，比上月增加4个。

由此看来，虽然从成交量来看，二手房有部分城市出现了明显增长，但二手房整体的房价依然在下跌。

我们认为，相对新房市场来说，二手房的“坑”同样不少，购房者在选择的时候仍需充分考虑。尤其是部分一二手房倒挂严重的城市，随着新房市场的走低，未来二手房市场也将受到一定的影响。

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