多位大佬表态“看好楼市”，风向变了？考验买房人智商的时候到了

sanasnoz

仿佛商量好了一样，近期多位地产大佬开始“乐观”表态，给楼市“加油打气”，强烈“看好楼市”。
8月26日，头部民营房企龙湖集团董事会主席吴亚军表示，“行业下行，过程虽然痛苦，却会让管理层更加谦逊及勤勉。如今行业底部已经出现，龙湖成功穿越地产周期，未来看好房地产。”



8月29日，美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示，“从目前来看，我们判断这是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。明年不会比今年更差。”上述人士同时坦言，美的置业“绝不会出现大规模降价甩货行为”。
8月30日，碧桂园总裁莫斌也公开表示，“相信底部已经开始凸显，预计明年6月份市场恢复到健康发展的阶段。”
8月31日，在万科2022中期业绩发布会上，万科郁亮再次表态，“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”。不仅如此，他还指出，“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能”；“刚需仍然强劲，按自然更替的速度，一二线城市每年大概需要淘汰3亿平方米左右”。



同一天，宝龙地产称，在各地陆续出台稳楼市措施，政策端接连释放改善信号的背景下，预期下半年，房地产市场有望逐步回稳，成交预计整体好于上半年。
此外，重点要说的是，连香港“四大家族”之一的新世界集团，都宣布要“抄底”内地楼市了。8月28日，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚，在接受《金融时报》采访时直言表示，“中国内地房地产市场’已触底’”。他透露，明年新世界集团计划在内地投资100亿拿地。



需要说明的是，上述多位地产大佬均表示，房地产仍然是一个10万亿的市场，行业还有很大的发展空间，潜力巨大。
多位地产大佬纷纷表态“房地产已触底”，释放什么信号？房地产风向真的变了吗？对此个人有三点浅显的看法：
第一，地产人自己给自己、给所在行业加油打气，情理上说得通。这就如同是“王婆卖瓜自卖自夸”。也跟房产中介嘴里永远说出来的都是“房价上涨”的道理是一样的。更何况，过去这一轮楼市不景气，开发商普遍都遇到了融资受限、销售不畅、债务压顶等问题，数据显示截止到8月30日，百强房企中已经有34家暴雷了。另外，还有数以万计的开发商身处债务暴雷的边缘。所以，站在开发商的立场，此刻他们最盼望的就是这轮行业下行周期赶紧过去。



第二，行业到底有没有触底，地产大佬说了不算，你说了不算，我说了也不算，事实胜于雄辩。至少从目前已经公布的房地产各个指标的数据来看，行业并未开始转向。值得一提的是，8月15日，统计局高层总结当前的楼市时说的原话是“当前整体上处于筑底阶段”。
房地产的相关指标太多了，我们只说几个大家最关心且最容易看懂的来逐一分析：1、1-7月份，全国商品房销售额同比下降28.8%。其中百强房企前7个月的销售额均值，同比下降47.3%；
2、上半年住户中长期贷款增加1.56万亿元，中长期贷款就是房贷。去年同期为3.43万亿。同比降幅高达54.5%。这是什么概念？和去年相比，今年上半年贷款买房的人少了近一半；
3、我们通过人民法院公告网查询“房地产+破产文书”关键词发现，截止到2022年8月31日，今年全国已经有258家房企破产，去年同期为205家；



4、中国最大房产中介贝壳，上半年亏了25亿。这家企业2020年首次盈利，全年净利润27.78亿元。也就是说，2020年赚的钱，在未来一年半的时间，又火速全亏光了。
从贝壳发布的Q2财报来看，上半年贝壳总交易额6395亿元，同比下降47.6%，新房同比降55.3%，二手房同比降39.6%，且目前未看到扭转的趋势。另外，过去一年贝壳关掉了10000家门店，超13万人辞职。
聊市场现状，为什么要提贝壳？因为在我看来，贝壳的生存现状其实就是我国楼市现状的缩影。作为完全依附房地产而活的行业，贝壳的好与坏其实和整个行业大环境的变化息息相关。
综合上述4组数据，我们认为，当前的楼市仍然处在“筑底阶段”，现在谈“触底”为时尚早。换言之，楼市的风向并未改变。接下来，就看降息等重锤之下，8、9月份的楼市能不能有所好转了。



第三，个人认为，8月27日，保利发展控股集团战略研究院院长吴定金接受记者采访时表达的观点，更符合当下房地产的实际情况：目前整个市场对于行业的信心虽说有一定提升，但仍处于低位。
当下的市场只能视为是在阶段性的恢复，而这种恢复还不太牢靠，可能还需要政策进一步的维持，甚至还要加码，来恢复大家的信心。
这就是所谓的“信心比黄金重要”。实际上，今年以来稳楼市措施出了一箩筐，但市场始终难以迎来快速复苏，也和四个“信心”有关：一是房价上涨的信心没了，大家都不敢再投资买房；二是开发商半死不活，买房人的信心丢失了，说白了是大家都害怕买到问题楼盘；三是开发商自己的信心没了，融资不畅、销售不振，不敢拿地，不敢开发建设新项目，继而悲观情绪传导到整个销售市场；四是疫情反反复复，老百姓生活、工作充满不确定性，大家赚钱没信心，消费更没底气，尤其是住房这类大手笔开支。



这也是为什么最近这段时间，地产大佬们频频“乐观”表态的主要原因：给市场注入信心，激起买房人的购房消费欲望。正如万科郁亮所言，“眼下行业最重要是找到生火取暖的办法”。
未来4个月，楼市能触底或进一步复苏吗，9月起，楼市会再次上涨吗？目前来看，可能比较困难。因为短期影响房地产复苏的“4个信心”都很难有实质性提振：国家保交楼方案虽然已经落地，但真正全面实施起来，并且看到成效，也需要时间。
今年以来，接连几次降息、降准，累计已释放数万亿流动性，首套房贷款利率也降至历史低位了，大家买房的兴趣为什么还是提不起来？归根结底是对“交楼”仍然心存疑虑。再者说了，地产商的资金窟窿，也不是一蹴而就就能补上的。



另一方面，不得不承认，疫情反复，仍然是影响房地产复苏的最大不确定因素——各地防控严阵以待，没有最严只有更严，这样的防控力度下，要想人员流动、货品流动、财富流动，要想预期转变，由差变好，真的很难。
楼市频频释放利好消息，有些买房人实际上早就坐不住了。尤其是当开发商、房产中介、媒体、专家等齐上阵，不停“鼓吹”楼市回暖，房价反弹上涨时，买房人最容易焦虑不安。毕竟大家都被过去一二十年的“房价只涨不跌”的惨痛经验，教训得遍体鳞伤了。
但当下真的是出手买房的最好时机吗？综合上述分析，我们想说的真心话就一句：博弈远未结束，现在谈楼市触底反弹为时过早，考验买房人智商的时候又到了。现在手持现金的才是爷，谁能坚持到最后，谁才是最大的赢家。尤其是很多名不见经传的小城市，抵挡不住诱惑现在进场，很可能是为开发商接盘，为国长期接盘。