上海楼市“潜规则”，血亏2000万的教训

sanasnoz

在普陀万里有一个特别好特别豪的小区，说出名字来大家都知道——中鹰黑森林。


主力户型都是两百平以上的大户型，绿化率、产品力十足，说是上海知名豪宅，并不过分。


但很奇怪房价就是涨不起来，


2017年的三期新房价格是12万/平，现在二手的价格是14万/平，完全跑输大盘。


要知道，2017年，12万的单价：


可以买徐汇滨江的尚海湾豪庭，单价11万/平，现在20万朝上。







或者同是徐滨的中信君廷，当时单价12万，今年也得20万了。







或者买前滩的中粮前滩海景壹号，当时单价9万多，现在18万，翻倍的行情。







不管买哪里，都比买万里的中鹰黑森林涨幅高太多。


以200平的面积，2400万的总价算，当年买入中鹰黑森林和买入前滩或者徐滨的差价，现在可能接近两千万，血亏……


别人都在涨，就你不涨，那不就是跌吗？


其实中鹰黑森林房子本身没问题，全玻璃外墙，科技感十足，问题是万里配不上这个总价。







从2020年初到现在，上海市中心豪宅基本都是翻倍的涨幅，而中鹰黑森林却涨不动。


因为这个地段真的很一般，没什么人知道，不要说对标黄浦老静安，长风大宁都比它强太多。


两三千万的房子，没几个人愿意买在普陀万里。


据说郎咸平就住在这个小区，作为大经济学家，买房选筹可不太行啊。


和中鹰黑森林同样错配的，还有一个项目是闵行颛桥的上海星河湾，品质很好，面积很大，总价很高，地段很差，


所以项目一定要与地段匹配。


上海楼市里，每个板块都有自己的清晰定位，刚需，改善和豪宅一目了然。


如果超过板块上限的总价，就会有些尴尬，典型表现就是流动性差，涨不起来。


今天就把上海比较火热的几个中产板块挑出来，说说他们的总价上限。

大宁

大宁，北上海的明珠，中环一带的领头羊，其商业、教育、医疗、交通各项配套都很牛。


闸北实验小学是全市顶尖的公办小学之一，大宁国际小学也不差，它俩对口的风华初级中学也很牛逼。


大宁灵石公园也是十分稀缺的绿地资源。


这里的标杆楼盘是大宁金茂府，现在价格已经站上了16w，次一点的选择是慧芝湖花园和宝华现代城。


不过，大宁的价值认同差了点，这里本质上还是一个高端点的中产社区，建议总价上限2500万。

古美

中产在闵行买房，古美可能是最好的选择之一


地段中环附近，交通便利，城市界面良好，社区氛围浓厚。


教育资源也是不俗：平南小学，上海实验学校西校。


另外漕河泾产业园区近在咫尺，古美很好地承接了这部分客群。


总的来说，古美各方面配套都均衡到极致，没有明显的短板。


古美的标杆项目是万源城。


古美买房，最好的选择就是1100万左右在万源城买个功能性的小三房。





古美的定位也是中产社区，建议预算不要超过2000万，最高预算不要超过2500万（万源城御溪的独栋别墅不在讨论范围，因为太稀缺）。


超出这个预算，可以去闵行中环内的地段金虹桥看看，金虹桥的古北壹号和臻园，都是上海的顶豪之选。

长风

长风是普陀区城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方。


长风的商业设施很强，自身有中环真北市级商圈，板块内部布局合理，基本每个街角处都有配套商业。


长风的产业区发展地也很棒，总体量超过150万方，已经有大量企业入驻。


最绝的是这里居住氛围，中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，拔高了长风的层次。







相比真如，长风更像是普陀的亲儿子，其产业、商业、医疗、教育在普陀区都属于王者地位。


如果你想在浦西内中环买个大平层，长风真的是不错的选择。


鉴于这里的房子整体房龄更新，户型面积更大，所以长风的总价上限更高一点，建议预算不超过3000w。

新江湾城

论居住品质和业主圈层，新江湾城绝对是杨浦的扛把子。


这里以前是军用机场，后来机场搬走之后，被开发为第三代国际社区。


现在这里人口低密，环境优美，而且拥有杨浦最好的公办初中——上音实验学校，吸引了一大批注重教育的家庭。


对于杨浦和宝山的有钱人来说，没有比新江湾城更好的地方了。


这里的房子整体房龄都比较新，别墅大平层扎堆，且户型都比较大，总价也比较高，圈层很纯粹。


这里最好的房子是新江湾首府、中建大公馆。


不过，新江湾城的地段真的一般，处在浦西的东北角，但杨浦人民选择太少，建议预算不超过3000w。

瑞虹新城

虹口区居住品质最高的地方，必然是瑞虹新城。


这里浦西内环内少有的成片开发的中产社区，城市界面很新。


当年的流氓窟虹镇老街被瑞安打造成这样一个居住IP，很不容易。

瑞虹新城5期

商业配套上，去年太阳宫已经开业，周边居民终于不用再远去五角场逛街了。


另一个关键点是，北外滩住宅其实很有限，瑞虹新城就成为北外滩的专属后花园。


当然它的价格也是不低的，瑞虹新城悦庭的成交价，已经在15w以上。







总体来讲，瑞虹新城是属于中产以上、豪宅之下的存在，3-8期房龄更新，品质更好。


在上海市中心豪宅大涨之后，瑞虹性价比凸显，建议预算不超过3000w。

北蔡

在地图上看，浦东北蔡的区位优势很明显，北接花木，西接杨思前滩，东靠张江。


金融高地，企业总部，科创中心，周边的一众富邻给北蔡带来了大量的优质客群。


北蔡最值得关注的区域，是大华锦绣华城片区。


整体来看，北蔡尤其大华锦绣华城片区的城市界面、居住氛围都很好，居民素质也比较高。


商业，交通，教育配套亦不俗，是浦东中产家庭的均衡之选，而且价格也比较实在，未来预期跑赢大盘没有任何问题。


建议预算上限2000w。

联洋

联洋是上海第二代国际社区，这里是上海金融精英的聚集区，据说陆家嘴一半的基金经理都住在这里。


陆家嘴的滨江豪宅高不可攀，联洋这个大型的居住社区很好地承接了数以万计的金融从业者。


金融精英们个个都是名校毕业，对后代的教育自然很关注。联洋又是个强力教育板块，完美地匹配了购房者的需求。


疫情期间因防疫指南而出名的仁恒河滨城，是联洋板块的标杆产品。







联洋建议总价上限，3000w。





3000w的总价，是目前上海楼市里中产改善与豪宅的一个分水岭。


上了3000w，买房一定要注重地段，具体建议就是往中央活动区靠一靠。


因为豪宅买的是稀缺，买的是圈层。


地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。


而中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。

2035规划图

在最近两年上海楼市的一轮行情中，CAZ区域更是完成了价值回归。


毕竟只有在CAZ里，才是大家眼中的上海。


最后，买房不要错配，就像结婚，讲究一个门当户对。


门不当户不对的婚姻，很难有一个幸福的结局。
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