房地产见底了！未来三成以上开发商将被淘汰，楼市进入新常态

前程无忧

昨天，万科的郁量又对楼市发表看法了。上一次全网刷屏还是2018年高呼“活下去”，而这次，他认为楼市短期筑底了，不过恢复是一个缓慢温和的过程，也就是不可能报复性反弹。
作为一个企业管理者，我认为应该有的格局，是在市场疯狂的时候发出警告，让大家降温，保持冷静和理性。而在市场进入寒冬的时候，给大家打气，比如郁量说房地产现在最重要是任务是生火取暖。


尽管我认为房价没怎么大跌，泡沫依然在高位，谈生火有点早，但是他作为行业内利益相关的人，这个格局还是不错的。起码没有在大家都已经跌进了冰窟窿里面，冻得直哆嗦的时候，告诉大家，要把“寒意传递给每一个人”！


现在，房地产可以确定，黄金时代已经结束，年交易额18万亿，就是历史大顶，未来，房地产的格局应该是什么样子的呢？


按照万科郁量的观点，未来就是房子的自然替换，每年都是10万亿的规模。也就是老房子退出市场，大家买新房子，大房子，改善自己的居住条件，没有太大增量市场的时候，每年的房地产交易规模也在10万亿左右。


如果这个看法是对的，1-7月的房地产成交额是7.5万亿。那么今年我预计房地产的成交总额大概在12万亿，同比下跌30%左右。意味着房地产成交未来起码还有10%的下跌空间吗，现在的市场，还不是底部，未来跌到每年10万亿，也算不上所谓的寒冬，无非是“新常态”罢了。一年18万亿的日子，肯定是一去不复返了。


在每年10万亿的格局下，房地产开发商肯定会分化。不是所有的开发商都下跌30%到40%，而是大概有30%到40%的开发商会被市场淘汰。实际上，这样的情况已经可见端倪。


目前，很多上市公司都已经公布了年报，在今年所谓的“楼市寒冬”中大概一大半的民营开发商亏损，还有一小半的开发商利润同比断崖式下跌。而还有大概七八家开发商，居然营业收入和利润都实现了同比增长。


以非常稳的万科为例，虽然房地产成交额少了很多，但是公司营业收入同比增长了23%，利润增长了10%以上。


民企标杆龙湖，营收增长56%，利润也增长了0.8%。不过扣非的利润超过了5%。


而作为国企开发商一哥的保利，营业收入一样增加了23%，归母净利润增加了5%。保利的股价在上半年一度创历史新高，目前距离高点也就跌了20%不到，远远跑赢了大盘。


除此以外，像越秀、金地等等公司，同样实现了利润的增长。当然这些公司，也都是三条红线一条都没有踩的公司。如果这些公司能够保持增长，那么未来淘汰掉的开发商应该可以超过一半。