房地产，走出冬天还有多远？

arrarpetahack

原创 韬略哥
高温还未散去的8月，华为掌门人任正非喊话，“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每一个人”。


事实上，寒气早在1年前就传递到了房地产行业。


自1998年全面房改以来，中国房地产20多年来首次出现了连续4个季度对GDP贡献为负的局面。


国家统计局最新公布的数据显示：今年1-7月份商品房销售面积同比下降23.1%，商品房销售额同比下降28.8%。







财政部最新公布的数据显示：今年1-7月份国有土地使用权出让收入28279亿元，比上年同期下降31.7%。

把房地产拉出ICU

房地产是支柱产业，除了房企，还关系到地方政府、金融机构、上下游行业和黎民百姓等多方利益，是GDP的主要贡献者，也支撑着一定的就业。


在世界局势动荡叠加疫情的环境下，稳住住房消费和房住不炒并不矛盾！于是，国家出手了。


三保政策：


七月底召开的下半年经济工作决策层会议上，强调要稳定房地产市场。八月以来，从中央到地方政府，开始实施具有力度的多角度利好措施，对房地产形成了“三保”的局面，即：保交楼，保销售和保信用。
纾困基金：
使用政策性银行与项借款等方式盘活问题楼盘，来保交楼、 稳民生。例如郑州设立规模100 亿元房地产纾困基金，重点用于盘活未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。


限购松动：


为了保销售，限购政策也在逐步调整，如首付比例下调、房贷利率下降，认房认贷规则放宽、房票制度扩大推行等。


可以看到，除了三四线城市，连南京、苏州等强二线城市也降了首付。除进一步降低首套房首付比例外，很多城市还下调了二套房首付比例。


三次降息：


为了鼓励居民买房，今年下调了三次5年期的LPR利率，再加上各地的“加点降息”，楼市平均利率普遍降低了超过100个点，个别城市甚至达到了200个点。


归根结底，这轮房地产危机本质是流动性问题，要解决房地产问题还得从本质入手。


此前有媒体报道，监管机构指示中债信用给房企担保发行中债，碧桂园控股、龙湖集团等6家房企都在这批被增信的房企之列。


8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会。会议强调：“要保障房地产合理融资需求。”


这不是空话。8月23日，龙湖就发行15亿中期票据，且由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保增信支持。


这些都在表明，经历了此前较大规模的去杠杆之后，房地产企业的合理融资需求得到政策保护，杠杆水平预期转向稳定，市场信心正在回归。


值得注意的是，最先在房地产领域喊出“活下去”的万科董事长郁亮，在今年6月底召开的万科股东大会上，率先抛出了“市场触底论”。







其实，不仅仅是万科，碧桂园等高层也都认为，市场正在筑底并将缓慢回暖。


央企中海掌门人表示：中海对房地产中长期市场，抱有信心。“未来房地产行业依旧庞大，还是一个好行业，一个可以长期坚持的行业。”


华侨城也表示，下半年，随着一揽子稳增长政策措施逐步落地见效，经济稳定恢复的基础有望得到进一步巩固，房地产市场也在筑底并边际改善。


最近几天，香港四大房企之一的新世界发展高层也明确表示：房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。


新世界集团未来12个月内，将在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币拿地。

主动求变，穿越周期

稳健的房企往往懂得未雨绸缪，晴天补屋顶。这些房企拒绝躺平，早已调整了姿态，适应着新的游戏规则：


一、回归行业本质，战略清晰；二、把控风险，审慎投资、优化债务结构；三、稳健均衡，关注现金流和利润。


今年是地产行业深度调整年，也是行业新旧转换年。


行业震荡，市场波动在所难免，但是，纵观企业中期报你会发现，有清晰的战略导向，坚决不走机会主义的道路，几乎是那些稳健房企的一大共性。


昨天，有黑铁时代“王者”的万科公布了上半年业绩，不出所料，营收净利都升了，这得益于万科坚持长期主义，在行稳致远这个总的基调下，万科实施的“量入为出”的投资策略是清晰的。


龙湖的财报显示，上半年营收利润双增，年内无到期应还债务，促成它成为行业稳健的“示范生”。







华侨城A2022年半年报显示，公司三道红线全部为“绿”，流动性充裕，通过坚持以地产和文旅产业双翼并举，双线作战，经受住了疫情反复和地产严冬的考验。


2022年上半年，国内国内旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，比上年下降28.2%。而华侨城A表现十分突出稳扎稳打，上半年，共接待游客2677.7万人次，达到去年同期94%的水平。


今年上半年，审慎投资，优化债务结构，是房企主旋律。俗话说：大潮退去，才知道谁在裸泳。寒冬之下，那些平时默默无闻，边走边观察做事的房企，才会过得比较顺利。

这两年，见证了很多房企的暴雷，某知名房企负责人感慨道：“真没想到，那些不追求速度，不加杠杆，没有使用非银融资渠道上规模的，反而受益了！”


不急躁冒进，不乱花钱乱投资，回归主营业务，是大多数房企遵循的冬天法则。


在“以销定投”、以“量入为出”的前提下，活下来的房企都赢在一“升”一“降”上。


“升”是想方设法提升管理水平，提升运营效益；“降”是降低成本，降低债务压力。


比如保利发展在控成本、提溢价，降本增效为导向。华润置地内部也围绕着降本提质增效、杜绝浪费等方面提升管理水平。


今年上半年，疫情反复和房地产市场严重萎缩，严重挑战着文旅和地产行业，生死存亡关头，华侨城A推行“精益管理”：


推进全员、全域、全程精益管理，锚定文化旅游、房地产为两大主营业务，不断提升经营管理能力，取得了积极成果。







上半年，精算利润，稳健行船，所有房企都重点盯一“多”一“少”。这一“多”就是关注现金流多，一“少”就是少上规模少拿地。


据克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，近九成房企拿地金额同比下跌。


少拿地甚至不拿地，是绝大多数房企的共识。如绿地一块地没有拿；华侨城A到现在也只拿了两块地。


华侨城不拿地是家有“余粮”，向精益管理要效益，现金为“王”，利润为“王”。


截至上半年华侨城A共拥有土地储备64宗，剩余可开发计容建筑面积1797.63万平方米。即使后续减少投资，华侨城A也能持续保持一定规模。







房地产是周期性行业。展望下半年，对行业判断更多偏向于缓慢回暖。保证先活下去，为行业回暖做好准备，是房企当下最正确的事情，也是最为紧迫的事情。


而当行业回归理性发展后，稳健型房企将在未来迎来更多的发展机会。


总之，经济是有周期的，房地产也一样。有波峰，就有波谷；有波谷，也会迎来新一轮反弹。市场的信心，正在恢复中。