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楼市深观察:一线城市存量房市场白皮书2022版(北京篇)

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论坛元老

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发表于 2022-8-24 18:11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、存量房小区规模概况

1、区域分布情况

2022年,北京市存量房小区近2万个。其中一半的存量房小区分布在朝阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个区域,占比分贝为16%、15%、11%和10%,也是北京市存量房小区最多的区域。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个区域的存量房小区数量相对会较少,占比在2%左右的水平。其他几个区域的存量房小区基本相当,占比都在5-8%之间。

从整个北京市存量房小区分布来看,中心城市数量相对集中,密度会相对较高,外围区域集中度会相对较低。而城市的发展也是类似的情况,中心城区逐步想外围区域放射性开发的状态,不过南部相比北部而言发展会略快一些,因此整个北京的房源分布来看,也是南部偏多,价格也会相对北部区域高一些。



2、商圈分布情况

从北京市各行政区板块小区分布来看,城市板块划分粗细不均,大小不一的情况。部分行政区板块划内小区分布相对会均衡,如大兴区、东城区、西城区海淀区、朝阳区和丰台区,这些区域板块数量相对较多,小区分布基本上在50-150个之间;如昌平区、房山区、顺义区和通州区等,板块小区最多达300个以上,最少的板块不足50个小区。




















二、存量房小区房龄概况

1、存量房小区房龄分析

从北京市存量房小区房龄结构来看,主要为房龄在10-20年之间的小区为主,占比为46%,其次是房龄在20-30年之间的小区,房龄在10年以内的次新房相对较少,占比在21%,因此北京市的小区整体房龄结构会相对较老一些,其中还有房龄在30年以上的小区占比达到了11%。





2、各行政区小区房龄分析

从北京市各行政区存量房小区房龄结构来看,东城区和西城区30年以上的老房子相对集中度较高,占比都超过了20%;门头沟区、平谷区和顺义区的存量房小区房龄较新,5年以内的存量房占比都超过了20%;朝阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的10-20年的存量房小区占比最高,都超过50%。



三、存量房小区品质

1、全市小区品质分析(标准:物业费高低)

北京市存量房小区中,低品质小区占比为55%,主要是由于区域房龄会相对较老一些,影响到其物业费水平,不过中高品质和重品质小区占比也不低,分别有19%和23%,高品质小区占比3%。



2.全市各区域不同品质小区分布

从北京市各行政区存量房小区分布来看,相对市中心区域的低品质小区占比会相对较高,由于受到这些区域内房龄相对较老,并且楼层都相对会较低,物业费也会因此低一些,从而影响到小区品质的高低。








四、小区房价概况

1、各行政区小区均价

北京市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为西城区和东城区,其均价超过了10万元/平方米;海淀区、朝阳区和丰台区的为其次,其小区挂牌均价为5-9万元/平方米之间,平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大,在2万元/平方米以下的水平。



2、各行政区不同房龄段小区房价

北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小,房价越贵的情况,如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当,主要还是这两个区域存在部分部分可交易的四合院,并且区域内还有高品质学区资源的带动存量房单价的提升,还有海淀区也是类似的情况,其30年以上房龄的房屋单价是最高的。






3、各行政区不同品质小区房价

北京市各行政区存量房小区品质越好基本上房价会越高,不过东城区是略有不同,其品质越高,房价相对会低一些,主要还是板块内的四合院会影响其房价。




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