黄埔楼市，呼唤新的带头大哥

arrarpetahack

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！


你以为当山中无老虎的时候，是猴子称霸王吗？


不是，是没人称霸王。


嘘，偷偷的告诉大家一个消息：黄埔楼市没有带头大哥了！







从2020年下半年的这轮牛熊交替周期开始算，黄埔几个板块曾经分别有几个带头大哥。


哦，对，要先说说什么是楼市带头大哥。


楼市带头大哥，是指板块区域内的最热门楼盘，提起这个板块，大家第一时间想到的就是这个楼盘。


按照楼市的销售体量，带头大哥都不是吹出来的，而是市场上拿着真金白银的买家们用钱真正买出来的。


他要具备两个特点，两个能力。


第一个特点，有基本的体量。


除非寸土寸金的市区，蚊型盘可以当带头大哥，比如中海在海珠西的几个盘。


但在黄埔这种成片开发的区域，能当领头羊的项目，一定要有基本的体量，最起码有个10栋楼2000户起吧。


我就问一句，现在的黄埔新买家们，都知道富颐华庭，但有多少人知道有个盘叫五矿招商鹭山府？

三栋楼，卖完就没人记得了。


第二个特点，有充足的自建配套。


如果带头大哥的学校、商业都要等政府公建或者其他商业地产公司承建，那他也坐不上这个位置。


比如庙头的招商卓越臻珑府，学校要蹭隔壁越秀，商业要等对面的时代，那他注定只能当一个跟随者。

图片来源 丨 广州房产

充足的自建配套通常意味着开发商更多的投入，才有底气托起项目的价格。


第一个能力，是有足够的话题性。


片区的热度和关注都要靠你了，别人没你这么强的能力。


比如但凡提起老黄埔，城市之光是毫无疑问的、无法回避的、会拿来比较的项目。


一方面城市之光自身的产品力、位置、配套都非常优秀，体量也足够大。


另一方面万科操盘的技术、手腕，引爆话题的能力，在广州楼市首屈一指。


不但自己很火热，连同把整个老黄埔片区都推高了热度和关注度。


说城市之光是老黄埔一哥，想必富颐华庭也没太大意见吧。


第二个能力，是要能撑起片区价格的天花板。


片区内其他项目的定价，都要跟随大哥来定。


黄埔的开发商哭了……


同样，正面的教材，还是城市之光，一直在价格上带领整个老黄埔。


可以试想一下，假如没有城市之光在前面拉价格，中鼎还能再降多少钱？


这都没法想象，中鼎得去感谢万科和富力，联手让它的价格可以撑住，否则靠中鼎自己，估计迟早要把横沙村做成下一个大一山庄。







但现在，整个黄埔楼市，差不多快没有带头大哥了，这背后又蕴含什么逻辑呢？
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1、老黄埔：大哥退位


首先，万科城市之光快卖完了，应该就只剩下最后的两栋，如果顺利的话，估计今年，最迟明年上半年，就清盘结束了。


那老黄埔谁能后续顶上？


不是富颐华庭。


很明显，富颐的策略是：


城光在上面托价格，他在后面当老二，以低价收客。就凭这一个盘，能卖进全广州前10，那可是相当彪炳的成绩了。


这个策略非常成功，因为限价的原因，它和城光有个明显的差价。所以他这个老二的小日子过的是有滋有味，不愁卖，还能挑高首付成数的客户。


要让富颐出来当带头大哥，除非能放松对他的限价，否则我看他未必愿意出这个头。


2、黄陂：广府难壹号


把目光放去科学城黄陂板块，过去，这个区域的带头大哥毫无疑问是融创翔龙的广府壹号。


但因为融创自身的一些原因，广府壹号的热度一下就降下来了。


连带着把整个板块的热度都拉低了。


平心而论，广府壹号是个好项目，无论是产品、户型、位置、配套，甚至交付水平和物业，都是有口皆碑的。


说实话，这个项目并不会有很大的交付风险，但受限于资金压力，融创目前的声量还是有所欠缺。


那黄陂其他几个盘，保利翔龙迟迟没有加推，中铁建花语天宸和振业天成，无论是体量还是配套，也都不具备成为一哥的基本条件。


黄陂片区，需要翔龙、融创、保利三家共同发力才行。


3、区府香雪云埔：品秀星樾收官，其他难以顶上。


品秀星樾是毫无疑问的科学城一哥，热度超过时代三英。


但是品秀星樾也快卖完了。


保利罗兰国际，算个二哥，但它也快卖完了不是么？


星樾山畔体量又较小，关键是迟迟不开盘，也不具备成为新领头羊的能力。


时代天韵、天境以及合生中央城，因为受限于目前民企的身份，虽然热度有，但价格无法支撑起整个片区。


这是最大的问题。


当然，有人会说，大壮名城很好很强大。


但问题是，大壮名城现在除了200多方的大平层，中小户型基本没货。


想要加推，敬请期待明年下半年。


你找谁说理去？


4、未来有潜力当片区带头大哥的几个盘。


老黄埔：华润新溪旧改。


新溪村旧改没有这么快，我们在谈论新溪的时候，其实是在谈论空气。


只有等它入市之后，才可以对他建立起期待。


有商业、有位置，还没出生，就有足够的关注度，有理由对这个盘看高一线。
科学城：星河湾萝峰旧改。


这个项目的体量和配套都是足够大的，甚至商品房都封顶了。


可他就是迟迟不入市。


连项目的名字都没有确定。


当然作为一个纯粹的高端项目，受限于购买人群范围，它也很难像大壮、品秀星樾这样吸引全市潜在买家的目光。


作为“慢公司”的代表，星河湾的操盘也不是那种激进型的，还有待观察。


黄陂：依然是广府壹号。


前提是翔龙要加强后续地块的开发力度。


然后连同融创和保利一起，共同联手打造片区热度。


只有这样，中铁建和深振业才能过上好日子。


黄陂的教育质量已经开始领跑全黄埔，打好教育、通勤、宜居这几张牌，未来可以继续对他抱有足够的期待。







大哥断档的原因，归根结底是因为大环境不好，开发速度慢了，民企几乎都不拿地了。


1-7月份，全国房地产开发投资同比下降6.4%，房屋新开工面积同比下降36.1%。

全国房地产开发投资的增速已经持续下降了一年。


要注意的是，这波楼市下降周期，更多的原因来自于买家对于市场的风险尤其是交付风险的担心。


现在zf已经有了明确的保交付的手段：


保项目，不保不配合的房企。


只要能通过放水解决的问题，那就不是问题。


要注意的是M1、M2已经连续上涨了7个月，7月份增速高达12%，水一直都在。

强制性保交楼之后，楼市筑底已经完成，未来会迎来相当一段长时间的楼市“供应不足”问题。


所以，各位会觉得后市如何？