走出“楼市焦虑”的必由之路

前程无忧

刘海明（重庆大学教授、博士生导师）

孔子在跟子贡和颜渊对话中，留下“人无远虑，必有近忧”（《论语·卫灵公》）的警语。不论个人还是群体，没有长远眼光，烦恼必然形影相随。日前举办的2022年湖南常德石门县房地产展示交易会启动仪式上，县委书记号召公职人员带头购房：“买了一套买二套，买了二套买三套，买了三套买四套。”当地回应称，上级并未下达购房考核指标，是否购房完全看个人意愿。

无独有偶，安徽泗县发布共创房地产业繁荣倡议书，倡议公职人员发动亲友参与购房。引发舆论热议后，该倡议书内容已不在“泗县发布”公众号上显示。

从一房难求到政府限购再到鼓励多买，一些地方的商品房正在从高光时刻滑向“低光时刻”。从地方政府发红头文件鼓励买房，再到地方官员号召公职人员不仅要带头买房，还要“多多益善”，这样的“代言广告”在网络舆论场掀起轩然大波。持批评意见的网友七嘴八舌：“没有人买房，有人慌了。”“可以，不过先告诉我钱怎么挣。”“人人金砖在手？间间房子白菜价？”与此同时，也有理解和支持的声音：“房地产交易会领导鼓动一下气氛，没啥问题啊。”“这是房地产交易会，不买房来干吗。”

湖南石门县和安徽泗县鼓励公职人员买房，可以说是此轮楼市促销的一个缩影。多地密集为减少房地产存量出台的政策，折射出一些地方的“楼市焦虑”——

首先，地方政府愁在土地拍卖不再火爆。曾几何时，从大城市到小县城，土地拍卖相当火爆。在土地拍卖中，房地产商巴不得地方政府多拿出地块来拍卖，价格高点不是问题，能拍到地就行。土地供不应求造就了典型的卖方市场。出售多少土地，决定权掌握在地方政府手里，在这个阶段，地方官员自然无焦虑可言。

经历了多年无忧无虑的土地财政好日子后，当房地产市场趋于饱和，“冬江水冷鸭先知”的房地产商在竞拍土地时趋于谨慎。近年来，就连大城市的土地拍卖也不再火爆，那些习惯了吃土地财政饭的地方官员心里就更没底了。如何把更多土地“卖”出去，成为了一些官员的心病，“卖地焦虑”演变成了“楼市焦虑”。

其次，地方政府愁在楼盘销售遇到困难。就中国房地产市场的发展来看，“楼市焦虑”并非新现象，只不过先前的“楼市焦虑”主体多元，地方政府担心地不够卖，房地产商焦虑买不到地，城市居民发愁不好买房或者买不到心仪的房子。随着房地产市场趋于饱和，“楼市焦虑”的主体不再多元，楼市成了一些地方政府的最大心病。

如果说，在个别房地产巨头“神话”酿成的困境中，还有房地产商在分担“楼市焦虑”的话，现在一些购买者和银行以及房地产商之间的矛盾最终都可能指向政府部门，“楼市焦虑”的最大主体变成了地方政府。消费者“买房是为了幸福生活，不是为了辛苦还贷款”，更不是交了房款拿不到房子；房地产商要么为资金所困，要么卖不出去房子，民众和企业的忧愁加剧了地方政府的“楼市焦虑”。

再者，地方政府愁在缺少“土地财政”解药。人有路径依赖的习惯，人的思维方式也不例外。长期以来，不少地方政府尝到了土地财政的甜头，这种“短平快”的坐地收钱方式，让一些地方误以为土地财政就是“铁饭碗”，可以永远端在手里，于是不断加大卖地和盖楼的力度，最终导致房地产市场的“消化不良”。以湖南石门县为例，在这个城区仅有15万多人的地方，一次房地产交易会就有21个楼盘参展、1万套待售房源。房地产市场如此供大于求，并非某个或少数地方的独特现象。

面对过于“臃肿”的楼市，网友们在问：“为何要建那么多房？不是以需定产而是为GDP？”这些困难和尴尬表明，不少地方尤其是经济欠发达的地区，还没有真正告别土地财政。造成这种状况的原因，未必是地方官员没有意识到土地财政已经走到了尽头，而是暂时还没找到告别“土地财政”的解药，于是只能靠红头文件或者地方官员赤膊上阵吆喝卖房子了。

离开土地财政，地方经济如果能够健康发展？这样的问题，是亟须不少地方官员寻求答案的“灵魂之问”。缓解和消除“楼市焦虑”，不能靠劝说公职人员、城乡居民多买房子，毕竟这些群体不可能把买房当作“一日三餐”。

回答这样的“灵魂之问”，需要跳出“地方财政给公务员发工资，公务员买房钱流向城投企业，城投向地方缴税”的闭环做法。改变这种模式，需要控制地产资本的野蛮生长，给房地产市场的无序扩张安装“红绿灯”。转变观念，因地制宜，寻找适合本地经济发展的新模式，让新的经济增长点成为支持地方发展的坚强后盾，这是走出“楼市焦虑”的必由之路。