一线城市，终于出手了

arrarpetahack

原创 刘晓博


楼市松动，终于轮到了一线城市。


正如此前预测的那样，率先出手的是今年损失了两个月时间的上海！


今天上午，上海市政府发布了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中赫然写着这样一条内容：


在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。


同时，《若干政策措施》还进一步优化人才落户政策，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。

此前一线城市的住房限购标配是：外地户籍5年社保。


在上海，除了5年社保，还附加了一条：必须结婚。所以，上海对于外地人买房，限制非常严格。


前两年，上海为了促进临港地区的发展，降低了购房门槛。规定：

非户籍人士临港购房资格由居民家庭调整为个人；连续3年上海个税或社保（其中至少1年在临港）且名下无房的临港常住人口，在临港工作满1年且已与临港清单内单位签订二年及以上劳动合同，可在临港新购1套住房。


也就是说，在上海其他区域购买住宅，外地人要5年社保（个税）；在临港买房，3年社保（个税）就可以了。


最新的规定是：如果你是人才，1年社保（个税）就可以买了。


附加了两个条件：你必须是上海认定的人才，这套房子要限售7年。


即便有这两个限制，仍然是非常重要的松动。


要知道，即便是户籍人口在深圳购房，都要有3年社保。至于外地人，目前仍然严格坚持5年社保。


相比之下，上海临港可谓松动太多了。


上海为何选临港来放松楼市？而且是从5年松动到3年，再松动到1年社保（个税）？







首先要纠正一个概念，很多人误以为临港新片区就是南汇新城，其实两者是有区别的。


根据官方定义：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 ，位于上海大治河以南、金汇港以东（包括小洋山岛以及浦东国际机场南侧区域），总面积873平方公里。而南汇新城的面积只有343平方公里，后者相当于前者的核心区。


所以，此次上海楼市新政的涵盖范围非常广，占上海总面积的13.6%。


临港新片区，是上海重点发展的片区，政策非常特殊，可以与横琴、海南并称为当今中国政策最特殊的三大片区之一。但这里地广人少，发展程度不高。


上海近年来放弃了“拒绝做大城市”的思路，开始全力发展五大新城，以及临港新片区。降低购房门槛，是为了推动临港片区的发展，让更多外地人加盟上海，对冲疫情带来的负面影响。


临港在上海的地位，类似深圳的光明、坪山，广州的南沙，北京的怀柔。


所以我们有理由相信，上海出手之后，广州、深圳应该也会有动作，北京则有待观察。


广州可能第一个跟随，放松南沙限购。深圳会不会降低落户人口的社保3年购房要求，有待观察。事实上，深圳的“落户+3年社保”，影响到了深圳吸引外来人才。


不管怎么说，上海今天的出手带有重大标志性意义：为了稳增长，一线城市的楼市政策也不再矜持！


这对于楼市来说，是一个好消息！


下面是我此前写的一篇文章，也是关于一线城市楼市的，跟今天的主题相关，所以附在后面：

一线城市，也急了……

8月18日，北京发布了2022年度第三批次商品住宅用地出让公告，准备卖18宗土地，总起始价471.7亿元。


根据公告，这一轮土拍的挂牌竞价截止时间为9月22日，现场竞价时间另行公布。市场预计，有望在国庆假期前拍完。

下面是北京日报的相关报道：

如果你对房地产行业足够敏感，就会意识到：北京今年的第三轮住宅用地集中出让，来得有点早。


下面是新京报对2021年北京第三轮土地出让的报道，时间是2021年12月27日。



北京今年的第三轮土拍，为何来得这样早？


这是为第四轮土拍预留空间吗？北京今年会有第四轮土拍吗？


每个城市的土地出让节奏，在2021年之前是“自由发挥”的，上面不管。但从2021年起，规矩变了。


为了调控楼市，国家要求22个主要城市，采取“两集中”方式供应住宅用地，也就是——集中发布出让公告、集中组织出让活动；原则上全年出让土地不超过3次。


22个城市是：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。


这涵盖了所有的一线城市、强二线城市，以及主要二线城市。


“两集中”才搞了半年，房地产行业就崩了，遭遇了1998年全面房改以来未有之大变局。到今天，房地产行业的增加值已经连续4个季度为负数。











上图是2016年以来，每月全国卖地收入情况。


去年下半年以来基本上都在跌。尤其是今年以来，单月卖地收入下降了三成以上。


据财政部的最新统计，今年1到7月累计，国有土地使用权出让收入28279亿元，比上年同期下降31.7%。 换句话说，今年前7个月大约少收了卖地款1.3万亿，接近每月2000亿。


卖地收入全部归地方政府，是地方财力的重要补充。在这一轮土地市场急剧收缩中，三四五线城市受到的影响最大，很多县或者地级市的卖地收入都腰斩，甚至出现了脚踝斩。


最近频频传出一些经济不发达的县，公共交通停运或者发车间隔大幅拉长的新闻，比如河南的郸城县、广东的博罗县。主要原因是财政收入下降，减少了给公交系统的补贴。


至于地方政府动员公务员、事业单位职工买房子，甚至要求公务员、老师帮助开发商推销房子的新闻，也层出不穷。比如湖南石门县领导，在房地产交易会上的动员讲话，就刷屏了。

不仅中小城市财政增收压力大增，大城市也一样。


以北京为例，2021年三轮住宅用地出让收入，分别是：1109.51亿元、513亿元、277.25亿元。


而今年的前两轮住宅用地出让收入，则分别为：480.22亿元、499亿元。如果第三轮挂牌土地无一块流拍，按照底价是471.7亿元。


则北京今年三轮土拍总收入预计为1450.7亿元，将比去年少将近450亿元。


今年的财政形势是：大家压力都大，但中小城市更大，因为卖地更困难。所以，中央转移支付将加大力度，发达地区需要上交更多财政收入给中央。


近日在深圳举行的“经济大省政府主要负责人经济形势座谈会”上，总理也对经济大省提出了“要完成财政上缴任务”的要求。







从上面2019年的数据可以看出，广东、上海、北京、江苏、浙江、山东、天津等省市对中央财政贡献最大。
经济发达地区，至少还能把土地卖出去，具有变现能力。所以，允许22个城市多搞1轮土拍，就顺理成章了。
此前，22个城市中有7个城市宣布今年要四轮土拍，它们分别是：厦门、济南、青岛、重庆、武汉、成都、苏州。（下图）

全部为二线城市。
一线城市里，没有一个明确要搞第四轮；强二线城市里，杭州、南京也没有表态。


如今，情况发生了重要变化。北京、上海、广州、杭州、南京也都在拨快土拍的时钟，提前搞第三轮土拍，给第四轮土拍预留时间。


比如上海。


8月12日，上海土地交易市场发布消息，上海2022年第三批土拍将于9月下旬进行现场竞拍。具体的出让公告，将在下周公布。而去年上海第三轮土拍，是12月6日结束的。







上图是广州今年第三轮土拍的报道，官方尚未正式发布消息，但信号已经出现了。







南京已经出手，第三轮土拍部分地块亮相。


杭州是在8月16日发布的2022年第三批土地集中出让公告。本轮供地有19宗地块，面积1568亩，总起拍价为409.6亿元。


至今，我们尚未看到北京、上海、广州、杭州、南京搞四轮土拍的官宣。


但从厦门、济南等城市铁定要搞四轮，以及北京、上海等城市大幅提前第三轮土拍时间来看，22个城市里恐怕大半都会搞第四轮土拍。


多搞一次集中土地出让，相当于“多撒一次网”，多捕一次鱼。


谁让今年土地市场太清淡呢？


而且随着宏观政策的变化、国际局势的变化，几乎每个季度的情况都不一样。1年只集中转让3次住宅用地，显然太僵硬了，过时了。


“两集中”，应该废除了。既然房地产市场是因城施策，就应该把土地出让的自主权交还给地方。


但话说回来，大城市的土地也不是卖得越多越好。土地供应量太大，会增加商品房的库存，积累新的风险。


所以，通过让发达地区多卖地，来曲线支撑中西部、东北地区的财政，也是有限度的。