中国楼市的“前世今生”，为什么是过去20年个人投资的最佳选择

sanasnoz

过去20年的中国，除了中国股市，让老百姓又爱又恨的行业莫过于房地产，甚至于楼市还超过了股市成为了中国老百姓绕不开的一道坎。那么中国的楼市是怎么来的？它可不是新中国一成立就有的，要说清楚中国楼市，那我们还是得从另外的一项制度改革说起。



财税制度改革，1994年实行的分税制度改革，什么是分税制？用大家都听得懂的话就是：中央和地方按照一定的比例划分税收。可能年轻一点的朋友会觉得，中国的财税制度不是一直都是这样的吗？其实还真不是，但今天主要是来讲楼市，不在此篇的讨论范围之内，有兴趣的朋友可以自己去查查新中国的财税制度的演变史！中央在实行分税制改革的政策之后，其实当时的地方助力还是比较大，因为这项制度很大程度上是把地方的财权给收归中央，地方拿到的比例下降了，这是地方政府不愿意的。我们知道所有的改革都会有阻力，都会动了既得利益者的奶酪，但当时的分税制改革势在必行，当时为了平衡地府政府的利益，在推行分税制改革的时候给地方留了一个口子，这个就是土地财政。
1994年的分税制改革，收归中央的财政占70%，留在地方的财政30%，这就导致地方财政日益窘迫，最后在1998年国家开启了深化城镇住房制度改革，土地财政正式登上历史舞台，福利分房制度正式退出历史舞台，房屋商品化开始，“商品房”概念就这么来的。一个本为解决当时地方财政窘境而实施的一个措施，最后成为中国最近20年城镇高速发展的“核引擎”，如脱缰野马，一路狂奔把中国拉到了世界第二的位置。



什么是土地财政？百度是这么定义的：是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。我们来看看1998年-2021年全国土地出让金总额变化，1998年开始房改后的全国土地出让金总额507亿，到2021年全国土地出让金总额87051亿，短短20年翻了170倍。所以土地财政在过去20年的房地产狂欢中，基本上成为各级政府的的现金牛。



那么各级政府不余遗力的推动土地出售的内在逻辑和核心动力是什么？一般来说土地出让主要是两种，第一商住用地，第二是工业用地。第二种工业用地一般来说是政府是卖得非常非常便宜，目的就是为了吸引外来投资，用优惠的土地和各种政策招商引资，吸引各种企业在你的城市投资办厂，企业多了，那么上缴的利税也就多了，企业多了，就业人口也就多了，人口多了，消费也就上来了，当地的GDP也就上来了。
经济发展了，人口多了，那么是不是对房子的需求就上来了，这个时候政府在出让大量的商住用地给房地产商去建房子，前面说的政府在出让工业用地时非常非常便宜，但是商住用地这时候可就不便宜了（城市套路深），如此不断循坏，推动楼市房价的不断上涨。而在改革开放后“黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫”各级政府官员的政绩考核指标为GDP是问，所以为了政绩各级政府官员也会不余遗力的去推动楼市的上涨，在政治经济的双重作用了，成就了中国楼市过去20年不败神话，让绝大部人产生了中国楼市只涨不跌的错觉。



如果看到这，你以为这就是中国楼市的全部奥秘的话，那么你又错了，前面我们说了1998年的房改是开启了住房商品化之路，但随的时间的推移，大家发现这样的发展还是太慢了，不能满足各方面的经济政治需求，不知道从什么时候开始，我们又开启了住房金融化之路，这个时候才是真正开始了楼市“红尘作伴，活得潇潇洒洒，策马奔腾，共享人世繁华”之旅。
政府出让商住用地，价格一涨再涨，开发商最后也很无奈，没那么多钱，怎么办？这个时候就有高人出了一个主意，叫开发商先拿地，这个地名义上已经被开发商买下了，然后拿地向银行去抵押贷款，贷款出来的钱大部分还给了政府，小部分用来建房子，然后开发商这块地上挖个坑就可以向购房者提前预售。这个过程中，政府、开发商、银行、购房者皆大欢喜，政府拿到了高额的土地财政收入，开发商就是一个中间商，赚了大量的差价，银行赚了大量利息，购房者享受了房价上涨带来的财富，多方共赢。
然而，在所有人都在享受盛世繁华的时候却忽略一点，上面的这个循环运行顺畅是要建立在社会经济高速发展的基础上的，当中国经济还在每年以8%的速度风驰电掣的前进时，那么以上所有的问题都不是问题，但当经济开始减速的时候，购房者掏空六个荷包都已经无法凑足首付的时候，需求端就下滑了，然后开发商高杠杆拿地建房却卖不出房子了，开发商还不起钱了，最后就出来一大堆房地产商违约破产，如果大量房地产商破产违约接下来波及的就是银行，再然后就有出来大量的地方债务。
中国个人80%的财富在房子，地方政府80%的债务要靠土地财政来还，所以这就决定了，中国的房子不能大跌，土地财政停不下来。但是这样一直下去也不是办法，前面我们说了住房金融化之后才有了这场盛宴，那么要在这场狂欢中平安结束首要任务就是去杠杆。从2016年开始，国家提倡“住房不炒”开始了楼市的去杠杆之路。后面的给房企画“三道红杆”等等，都是为了降杠杆，化解风险。
从上面的文字我们看出，国家发展有需求，地方政府有动力，个人百姓有意愿，才造就了过去20年中国楼市的高速发展的盛宴，从天时地利人和三方面来看如缺一个都不会有。那么未来20年，中国下一个盛宴会在哪？个人实现财富自由的机会又在哪？且听我下回文章分析，也欢迎大家留言探讨！