楼市再冷下去，公务员和农民恐怕都不够用了

arrarpetahack

“玻璃大王”曹德旺曾预言，“房地产将成为有钱人之间的击鼓传花游戏。”他的建议简单粗暴，“趁早卖掉房子才明智，你以为房子保值，别傻了。”



现在回过头来看，曹德旺这句当时被很多专业人士痛斥是“以偏概全”的话，似乎万分正确——去年9月份以来，房地产罕见降温，“接盘游戏”彻底玩不下去了。此外，受融资渠道减少，购房者情绪低迷等因素影响，开发商更是一个接一个地躺下——资金链断裂，还不上债，只能宣布债务违约。据不完全统计，百强民营房企中，已有超过90%，部分或整体出现资金流动性危机。
另据乐居财经统计，存在商票持续逾期的房地产项目公司数量，从今年1月的135个增至6月的1666个，占全部商票逾期企业的62.5%，共涉及199家房企集团主体。
更重要的是，过去一年多，很多头部热点城市，也毫无意外地，步入“量价齐跌”局面。尤其是一线城市深圳，二手房成交量已“9连降”，6月份成交额仅2000套出头，二手房成交价整体下跌也达到了10%左右。



8月15日，统计局发布了2022年7月份全国房地产开发投资情况，以及70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据实在是太差了：
1、销售方面，1-7月份，全国商品房销售面积和销售额分别同比下降23.1%和28.8%；
2、投资方面，前7个月，全国房地产开发投资为79462亿元，同比下降6.4%；
3、资金方面，1-7月份，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%；
4、新、二手房价格下跌城市数量变化：7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。
用经济学家李迅雷的话说，1-7月份房地产的数据非常差，投资增速-6.4%，史无前例。这意味着房地产已经从过去拉动经济的主要动力，转变成为经济增长的“拖累”了。



房地产是国民经济的支柱性产业。房地产的产业链非常长，上游到水泥、钢材等建材,下游到房地产所带来的装修、家电、家居等等，所以它更是国民经济的压舱石。
经济日报也发文指出，“一段时间以来，我国房地产市场总体出现一定下行趋势。应发挥稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。”
言外之意，房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。再说得直白点就是，房地产不能这样一直冷下去，从上至下要积极出台政策稳楼市。
这话说得确实没错，房地产投资大幅下降，新房、二手房成交量锐减，房企销售回款、融资直线下滑，表面上看是开发商收不回款、银行房贷放不出去。但实际上，影响的是数以亿计的普通买房人——房企出现债务问题，没钱继续开发建设，楼盘不得不停工，买房人付了购房款，却无法如期收房。更痛苦的是，他们还要一边等开发商回血缓冲，一边还银行贷款。
一句话概括就是，稳房地产不仅仅是经济增长的需要，更是“保交楼”、“保民生”的根基。



所以我们看到，今年以来，为了让房地产恢复元气，为了稳楼市，各地“救市”如八仙过海，各显神通。据中原地产研究院不完全统计，截止到7月末，全国已有220+城市，出台稳楼市政策，累计出手次数高达600余次，创历史纪录。
抛开松绑限购、取消认房认贷、取消限售、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、下调商业银行贷款利率等这些常规稳楼市手段外，我们今天想着重聊聊，近3个月，市场上出现的两大奇葩行为：国家公务员加入卖房大军和鼓励农民进城买房。
在为开发商寻找接盘侠的路上，各大城市，可谓绞尽脑汁。
首先，公务员也开始卖房了。典型的城市有三个，广西玉林、山东青岛和湖北武汉。
广西玉林：今年初，广西玉林上到区县，下到乡镇但公务员，都领到同一项任务：下乡卖房。据悉，玉林的公务员卖房是没有提成，主要考核人口进城数量，卖一套房可以换算成4个户口，每月人口进城的KPI是20人，也就是每月至少要卖4套房。



为达成指标，这些公务员卖起房来比置业顾问还努力。他们进村盯人，团结村干部挨家挨户摸排有购房意向的客户村民，或者拉动亲友买房。一旦有人想看房，他们甚至专车接送、全程服务。
更让人意想不到的是，为了鼓励公务员卖房，玉林市有的县还直接表示，积极落实的干部在提拔、职级晋升、评先评优上可优先考虑，在工作调动上予以照顾。
山东青岛：为了促进卖房，库存严重积压的城市，可谓是想尽办法了。6月份，媒体报道，青岛市西海岸新区薛家岛把卖房纳入“社区工作考核”。据街道办回应，确有其事，而且完不成任务，要扣分、扣钱。



湖北武汉：另类公务员卖房——预发补贴15万，鼓励公务员带头买房。不过，武汉和玉林、青岛不同的是，从文件来看，“补贴新政”的适用对象，“属于住房分配货币化补贴政策对象的行政事业单位职工”。意思是，除公务员之外，医生、教师、文体等事业单位职工也都在补贴的范围之内。
其次，鼓励农民进城买房，各地所用手段惊人。
在河南省开封市和民权县，河南本土最大开发商建业地产，分别搞出了“大蒜抵房款”和“小麦抵房款”的“惠农”购房营销活动。开发商收购农户手里的大蒜、小麦，分别可以获得最高7万元和16万元的补贴，但前提是这些钱需要抵扣购房款。
此脑洞大开的营销政策一出，其他城市的开发商也有样学样。于是我们看到，开发商卖房一夜回到了，原始的以物易物时代——短短一个月不到，无锡、南京又演变出了水蜜桃换房和西瓜换房的类似营销活动。
开发商真的是“惠农”、“助农”高价回收农户家里的农作物吗？当然不是。这只不过是开发商变相降价优惠卖房的一个幌子。如果你有购房需求，即使不是农民，走进售楼处，开发商也能给你同样的购房优惠。开发商为什么要多此一举？根本原因是，这是冲破“限跌令”的合理手段。
不过，开发商这些“超常规”的营销手段，最终都没有顺利长期执行，基本上都遭遇“一日游”与“紧急撤回”。



然而，值得注意的是，最近一段时间，多地还出台了“鼓励农民进城买房居住，并对自愿退出宅基地进城购房落户的农民给予奖励。”
比如安徽省潜山市，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民，经认定后，给予一次性5万元购房奖励。再比如江苏省扬州市应宝县，自愿退出合法宅基地、配合拆除宅基地上房屋及相关建（构）筑物的，按房屋实际面积分档予以奖励。100平以下，奖励23万元/户；100平-200平，奖励25万元/户；200平以上，奖励27万元/户。奖励总额中含宅基地有偿退出一次性补偿5万元/户。
据不完全统计，截止到目前，全国还有延吉市、盐城市阜宁县、遵义市等10个城市出台了相应的优惠和支持政策。



开发商的诸般超常规的营销行为，以及10余城市大力鼓励农民进城买房安家，反映的是当前酷暑天气下，房地产市场的寒冷。
仔细研究这些出台“五花八门”措施的城市，我们会发现一个显著的共性：这些城市的市场都很冷，且新房库存严重积压，并伴随房价长久阴跌。
比如青岛的西海岸和城阳区，数据显示，商品房住宅去化周期高达32个月，而合理的去化周期是12个月。从全国房价行情网公布的数据来看，这些区域新房、二手房价格已经持续下跌8个月以上，其中7月份二手房同比跌幅高达8.6%。
再比如广西玉林，据克而瑞数据显示，玉林去化周期在2-3年之间。叠加疫情等多重因素，当前的玉林楼市，去库存压力较大。和库存积压不同的是，今年以来，玉林的房地产投资增速和销售都呈现大幅下滑：2022年1-5月，玉林市房地产开发投资下降30.8%，商品房销售面积同比下降25.1%。按照今年上半年的流速，玉林的去化周期已经拉长到10年以上了。



基于上述事实，再来看很多城市推出的“鼓励农民进城买房安家”的行为，大概率都不会有太大的效果。一方面，这些城市房地产暴露出来的问题，都是市场自身的供需失衡导致的。虽然去年以来，大家买房的积极性降低，也加剧了市场行情的惨淡，但其核心还是结构性问题；
另一方面，平心而论，现在的高房价，农民根本无法承受，虽然很多城市这鼓励农民进城的同时，还“贴心”地发放了购房补贴，但相比于动辄百万的购房款，这些补贴也只是杯水车薪。更何况，农民想拿到这些补贴，甚至需要付出更大的代价——自愿退出农村宅基地，这等于是“自绝后路”。一向视土地为生命的农民，又怎么可能会做出这种举动呢？
公务员卖房、鼓励农民进城买房等举措，效用不大，为什么很多城市还乐此不疲呢？
一句话总结就是，“走投无路”了。目前楼市下行造成各地的土地财政吃紧，只有让楼市活跃起来，才能更好、更多地获取土地财政收入。因此，动员一切可以动员的力量，运用一切可能的政策措施，来推动楼市回暖和房地产行业的复苏，就成了不少城市的必然选择。
不过，最近这段时间，我们也看到，很多专家、学者、地产大佬，也都在给市场注入乐观的因子。万科郁亮说“短期市场已经触底”；旭辉林中说，“中国地产行业未来一定行”；经济学家樊纲说，“市场低谷期已过，即将进入高潮期，眼光要看长远。”
但愿如此吧，因为楼市再冷下去，公务员和农民恐怕都不够用了。