2022年8月刊：全国楼市持续下行，各地因城施策“回暖效果”有限

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2022年8月15日，国家统计局公布7月份70城商品住宅销售价格指数，整体商品住宅销售价格环比总体延续下降趋势。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅持续下降，二、三线城市环比同比降幅扩大。受疫情、项目交付问题和夏季高温等其它因素影响7月份房地产市场下行压力依旧较大，各线城市房价出现明显分化， 尤其三线城市商品住宅价格指数已连续6个月负增长，市场信心不足，热度趋冷。


70城房价数据显示：7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0. 2个百分点。其中北京、上海和广州分别上涨0.5%,0.5%和0.3%，深圳下降0.2%; 一线城市二手住宅销售价格环比由上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中北京、上海和广州分别上涨0.2%,0.8%和0.1%，深圳下降0.5%;一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%，降幅比上月均扩大0.4和0.2个百分点。







70个大中城市中，有22个城市新建商品住宅销售价格同比上涨，个数与上月相同；有9个城市二手住宅销售价格同比上涨，较6月减少4个。
自2022年上半年以来各地持续加码因城施策，地方发布房地产措施已经超过580次，较去年相比增加接近七成，房地产调控次数更是刷新历史记录。从出台的楼市政策来看主要涉及放松限购、限贷和限价，降低首付以及加大购房补贴和人才引进等方面，短期带来的边际利好效果在一定程度上有利于房地产市场的回暖。但从长期来看，地方性调控放松为主的房地产政策并未有效地改变整体市场下行的趋势，尤其三四线城市其政策放松力度和覆盖群体范围远大于一二线城市，但房地产市场并未出现明显的复苏回温趋势，下行压力与一二线城市相比依旧处于最大且持续增加。


一线城市房地产市场韧性整体强于二三四线城市。以上海为例，尽管在上半年受疫情影响房地产市场陷入停摆，楼市骤冷。但在疫情缓解后在放松落户和三价就低等一系列政策的刺激下，市场逐渐复苏至疫情前状态，房价涨幅十分明显。究其深层原因在于一线城市拥有着深耕多年的中产阶级群体，主要以购买1-2套房产的刚需和改善人群为主，对住房有着较高且持续上升的居住和投资需求。另外一线城市拥有较为成熟的医疗、教育和产业资源，高精尖行业集中和工作岗位多而广，不断吸引着大量的二三四线的外来客户前来就业买房和定居，促进楼市回暖复苏。
7月28日，政治局会议上明确指出稳定房地产为主基调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。因此对于大部分的热点城市来说，后续政策出台的力度会明显加大，政策放松的方向也会从普惠向定向人群方向发展，尤其对于改善性需求的支持力度会进一步加大，金九旺十的楼市传统旺季有望迎来新一轮复苏。