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Q:提问:京总我也觉得目前通州的房价提前透支了，目前综合来看我倾向华远铭悦不知道您觉得怎么样？对标核心三角区，我倒是觉得华远一带可能更适合居住，或者九棵树区域呢？九棵树区域相对价格还要理性一点，或者如果不在通州买的话一千万的全款在哪里买合适？升值拍首位，教育其次。
A:回答:您好,我在精华栏文章《通州跑赢大盘选筹导图》已经对通州进行过全区域分析;九棵树区域的价格虽然比较理性,但这个位置过于偏了,低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里
这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是一些位置比较差价值比较弱的区域，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
1000如果买通州还是建议优选我上次给您推荐的区域,其次如果不考虑通州可以看看朝阳一些优质区域,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房;目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。像朝青、双井、望京都是一些不错的区域,价值比较牢靠,房价比较稳健;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，我是今年刚工作的毕业生。在延庆工作，体制内。目前想要通过自己的努力买一套纯投资的住房，首付在一百万左右，每年可用于还款的金额可以控制在20万以内。现在考虑买房，不考虑学区，纯投资以及收租金。希望能够抵抗经济危机，能赚点钱可以，底线是跑赢大盘。我现在有几个购房的想法，希望您能对应给我指点一二，不胜感激！
第一，只从投资方面考虑。因为拜读过您的文章。考虑通州那一片的房子，武夷花园和潞苑。或者其他的近郊或者市内有没有可以考虑的地方？
第二，我看海淀区我能够得上的房子只有海淀北部新区那快的房子（上庄镇，对应的学区是海淀上地实验小学）。但是听说交通不便利，所以不知道将来海淀北部新区发展如何？值不值得赌一把？
第三，从租金角度来看。由于本人刚刚毕业不久。买房也是家里支持硬上车。也想在投资的同时兼顾能出租，以租养贷，减轻一点压力。您能否给推荐几处投资和租售比均不错的小区？
综上所述，我的要求就是100万的首付，一年能还最多20w，以及我的要求就是投资（长线投资，希望有增值空间）和出租（本人单身，暂时不考虑孩子的问题）我自己住不进去没关系。麻烦您能指点一二，给几个合适的小区以及区域，谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!1、北京很大,不像其他城市值得买的地方很多,其次北京对外赶人已经多年,但轻减的更多是对不创造财富的群体,这些人的购买力都分布在远郊,
为什么近几年远郊的价格持续下跌,一方面是行业周期问题,另一方面跟整体的城市发展战略有关,因为这些人对北京主城区的购买力相对较弱,唯一的可购买范围全部在远郊,他们走了远郊接盘的人会大幅度减少,微观市场供需平衡,产品再好同样会表现匮乏;
通州的璐苑你的预算买这个地方很合适,通州有政府支持,真金白银的投入,未来可期.可以看看珠江拉维小镇、K2清水湾、其次可以看看西红门板块的彩虹新城、瀛海的兴海园,具体的可以查阅精华栏文章《大兴、通州跑赢大盘选筹导图》
2、您所提到的板块,海淀北部新区上庄没有投资价值,无论大小,炒作的再火未必真有东西,但凡是让我们花钱的事,一定要用多个维度去看它的本质,就好比上庄有个别墅区;最早开盘起步价6000万一套起,现在小户型全部卖完,大户型随便一套几个亿,整个小区一共才100多套房子,,我几个现实生活中的朋友问我这个地方怎么样,我告知他们的是从投资角度是绝对的垃圾盘,从居住角度独一无二
他们根本没想再通过房产去赚钱了,应该说是已经赚够了,也折腾烦了,就像去山里找个清净的地方养老,但众人不知道真正买这个地方的房子完全是奔着产品去的,很多刚创业有点起色的小老板为了满足自己对别墅的居住渴望,过去听销售一说未来这个地段有多稀缺,再一看销控表,确实卖的挺火;产品足够诱惑,手里又刚拿到钱,那就买吧!
这两种购买力的出发点和目的不同,判断力同样不同,结果注定是不同的,一个是感性的决定,一个是理性的决定.说这么多是告诉你,投资不是赌博,投资是塔城这座城市的经济增长和行业增长,得到确定的回报.把投资交给时间,而不是时机,一切默认两可的投资最好别碰,无论是房产或其他投资品.您刚毕业赚多赚少不重要,有得赚就好,最重要的是别踩坑,以时间换空间
3、投资房产不要考虑租售比,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者房价对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问：京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：
1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。
买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。
3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？
4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。
5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您
A:回答：您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开
2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.
具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;
2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌;
3、大兴瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;
从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了
但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大
4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,您可以私信我,我告诉您具体的操作方案
如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,如望京、朝青、亦庄都很好
您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做.建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:老师，您好！拜读了您星球的文章，长知识。10年来京，之后就迎来了房车限购，所以即便一直想要赶上城市发展的脚步，但总是差那么点儿意思，需要您点拨一二。
现持有15年有购房资格就入的广外老旧小，首房首贷用得不好，现不到500吧；积分落户需要，21年末入了长阳不到200的经适房小两居。两套贷款还剩170。现子弹三四十，月供1万五的情况下，每年能攒80到100。
单位在北三环东路，孩子3岁。现月供一万五，还能再承担一万五的月供。总的思路，不想通胀被“抢”（想来点新钱），积分落户要有（非市内6区有房），当然主要升值，学区也想沾点儿，能改善更好，自己都觉得好贪婪，哈哈哈！现思路有三个：
一、这样不动，等三四年后积分落户有结果（上岸或彻底落水 ），预计手持400左右，卖了长阳的还要200左右，用这600和腾出来的房票投资和改善，当然也可以同时出广外，个人终极改善，不过咋觉得极大可能那时候已经错过了这波儿，改善不动了呢……
二、现在两套都出手，在通州或亦庄入一套两到三居有升值潜力的，学区、积分落户、改善都兼顾得到，您有适合的盘推荐吗？
三、先卖长阳，用老旧小还有其他方法搞搞ZD凑到四五百，在非市内6区上个用来积分落户和升值的，老旧小住着还行，学区也满足心理预期。您认为哪个方案好？或者有更佳方案？请赐教。
A:回答:您好,感谢信任!广外老旧小有价值,不用这么着急出货,未来享受丽泽辐射,即便是出货也等丽泽兑现之后到顶时再出;如果出掉长阳用广外可以把ZD搞到四五百,这个方案最佳,四五百可以继续加杠杆,满足积分落户和升值;买亦庄更稳,买通州有点激进,通州属于长期利好,兑现周期比较长
亦庄价值已经在兑现,可以买在亦庄满足积分和增值,有收益后按照同样的方法如果还有房票,拿出150-200在通州建仓,150-200放在通州博一把不吃亏,毕竟定位很高,有真金白银的投入,未来的世界金融中心,想象空间比较大,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！把您星球的精华帖都看完了，做了很多记录，关于选筹的思路真是让我豁然开朗。关注板块：因为常住地在杭州，对于北京楼市不太熟悉，通过做功课，主要关注了上地、亦庄、望京、双井、国贸、东坝、苏河、未来科学城等板块。觉得有些过于泛，希望可以缩小关注的范围。目的：纯投资;预算：800-1000w;问题：
1、关于区域，纯投资，请问以我的情况您比较建议关注北京的哪些板块呢？什么样的区位呢？2、关于时机，我也有杭州的购房资格，请问当前是否适合购入北京？（看了您关于亦庄的分析，很多楼盘在2020-2022年都涨了30%-50%，亦庄金茂府都要9.8w/平）现在时机是否适合介入？担心高位站岗。非常感谢！
A:回答:您好,1、杭州也是不错的城市,如果北京有房票应该优先布局北京,从投资角度北京依然是全国的洼地,因限购加限贷管制导致需求一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远还没有到顶;什么情况下适合外地投资,强资源城市已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,
2、关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能贷款买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;
我鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
3、800-1000不需要关注太多板块;像上地、亦庄、望京、双井都是一些不错的区域,东坝、未来科学城属于概念性的区域,兑现周期较长,目前价格炒的有点虚高,建议不要过多关注,可以重点关注下朝阳,朝阳是北京最热的一个行政区,成交量也常年稳坐第一.同样的预算，在朝阳买到的房子居住体验和东西海完全不一样.核心原因是朝阳的房价比较低。
东西海朝地段最好的也是朝阳.预算600万东西海全是老破小,价格10万一平只能买到一个五六十平的房子.但如果在朝阳，就能买一个还不错的纯商品房两居室或三居室.无论是升值潜力还是居住体验都高于东西海.在朝阳买房有四种思路:第一种是刚需上车,第二种是刚改,第三种是终极改善.还有一种是学区.朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大;800-1000比较适合的区域望京、朝青是第一选择,可以关注以下楼盘,华纺易城、青年汇、澳洲康都、首开知语城;祝一切顺利!
Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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发表于 2022-8-15 11:09:58
