告别“捡漏”！买房可“货比13家”，市场迎来新窗口期

前程无忧

细心的朋友一定会发现：
近期一些楼盘继续摇号甚至哄抢，另一些楼盘却是陷入流摇的境地。
而哄抢的红盘+流摇的盘中，刚需盘、改善盘数量参半。
来自一份公开的数据，非常有意思，数据中显示7月西安住宅市场：
成交单价：
在0.8万/㎡以下与1.8-2万/㎡占比最大，分别占16％，其次是1.6-1.8万/㎡占10％，2-2.2万/㎡与1.5-1.6万/㎡分别各占9％；
2.2-2.5万/㎡占7％，1.4-1.5万/㎡占6％，1.3-1.4万/㎡与1.1-1.2万/㎡各占5％，1.2-1.3万/㎡、0.9-1万/㎡、0.8-0.9万/㎡分别各占4％，2.5-3万/㎡占3％，1-1.1万/㎡占2％。
成交面积段：
110-130㎡占比36％最大，其次为130-150㎡占24％，90-110㎡占20％，150-180㎡占8％，90㎡以下占6％，180-200㎡占4％，200-240㎡占2％。
三个问题来了：
为什么90㎡以下普通住宅产品成交占比逐年下降？
大面积段的改善盘是不是越来越不好卖？
那些流摇的盘是不是真的卖不动？



其实早个10年，最愁卖的就是刚需盘。究其原因，主要是供应量过大，购买人群不足。
2006年出台的70/90政策，旨在增加供应量，要求项目70%的房子必须在90㎡以下。
这也就是为什么之前大部分小户型都是89㎡的缘故。
大量小户型的供应，又在城市拓展初期，各种配套跟不上。一到房产疲软周期，这一类刚需盘库存积压严重，因此跌得最凶。
但是在前两年，小户型完全不愁卖。
一方面是因为西安持续不断的人口净流入，给刚需购买力提供了巨大基数；另一方面是随着城市建设推进，远郊板块呈现了较好面貌，具备了基本居住条件，有些板块配套甚至不输市区。
在这样的情况下，刚需盘，反而成了香馍馍。



刚需盘成了香馍馍，其中还有一个很重要的原因就是——小户型的供需比发生变化了。
2015年3月27日，国土部和住建部联合签发楼市新政，开发商只要在不改变用地性质和容积率等，就允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。
这条新政结束了执行八年之久的70/90政策。
在那之后，明显大户型增配。此消彼长，小户型占比自然就减少。然而，随着西安人口不断流入，小户型的需求非但没有减少，反而不断增加。
一面是供应量减少，一面是需求增加，一来一去，小户型从原来的供大于求变成了供不应求。这也就是为什么，每每刚需小户型摇号，哄抢一空不说，中签率还很低。
虽然在90/70政策下，大户型是高溢价产品。但现在是反过来，小户型正在逐年减少，大一点的户型卖不动。
一方面，以前买大户型的改善人群，更希望买到整个都是改善型大户型的小区，而不愿意和刚需客户挤在同一个小区内，导致需求量明显下降。
另一方面，户型大了，同样的单价，总价要高很多，刚需们不是不想买，只是承受不起。
大家要知道，在正常的市场里，购房需求是金字塔型的。总价越低的项目，购房群体越大，购买难度也越大。
现在的行情，反而是低总价的刚需，率先看到了上车的机会。
什么意思？
西安楼市里买房最急迫、最不能等的购房群体，从比例上来看，实际要比改善人群少很多。
这也就和成交数据不谋而合：
在面积段上，110-130㎡占比36％最大，130-150㎡占24％，90-110㎡占20％；
在价格段上，0.8万/㎡以下与1.8-2万/㎡占比最大，分别占16％，其次是1.6-1.8万/㎡占10％。



公开数据显示：
7月的西安楼市在供应量降低的过程中，需求量也在不断减小，万人摇未出现，千人摇、摇号盘数量更是明显减少，平销项目变多。
没错，因为6月的超量供应，让原本就透支的购买力，又被“收割了一次。”
但相映成趣的是，市场情绪越显“旺盛”。这主要有两个原因：
一则，政策信号各种辛辣，频率高，语气重；
二则，“高价地”开始频出，改善项目的集中入市，反而让富裕的供货市场形成焦虑情绪。
那么，不用摇号、平销的楼盘就真的卖不动吗？
西安楼市对于“卖得好”的感官，在极端的向上行情中，已经变得有点畸形了。
比如招商央畔，今年上半年4次开盘，其中，3次都平销了。
因为产品确实做得不错，精装修也很实诚，曾经也推荐过这个楼盘。但很多人都因为不用摇号就能买，反而不敢下手了。
事实上，它卖得好吗？
7月的成绩单上，它是主城区销售套数和面积的第4名，超过它的只有碧桂园云顶、金地中央公园和红星天铂。



其实接触过很多项目营销负责人，他们统一口径都是对中签率都没有“非摇不可”的执念。
“更多时候，确实都希望首开能够一炮打响。毕竟购房者就盯着低中签率楼盘。但对我们来说，流摇与否差别真的不大。”
是啊，只要能把房子卖掉，流摇与否，真的重要吗？
或许80%和18%的中签率，直接能够决定这次开盘能不能清盘。但18%和8%的中签率，很多时候就没有太大差别了，反正都是能售罄的。
甚至有少数开发商，宁可“技术性流摇”，也不图“超低中签率”。
尤其是一些高总价、低密度的产品，对购房者来说，摇号不光麻烦，还增加了不确定性，甚至会起到“赶客”的反效果。



对购房者来说，流摇盘也意味着机会点。市场中流摇的楼盘越多，就意味着购房者的选择余地也越大！
“XX盘流摇了，我该买吗？”这个问题，不应该成为买房路上的疑问。
更值得购房者思考的问题应该是：
板块有没有潜力？配套是否宜居？通勤能否满足需求？产品喜不喜欢？精装配置够不够好？开发商品牌是不是很靠谱？……
希望终有一天，大家能够摆脱“摇号”带来的惯性思维，重新审视“流摇盘”的居住价值，不再只看一个冷冰冰的中签率数据。