楼市回暖第一城，出现了

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作者：子非鱼

北宋词人贺铸，曾写过一首词来形容愁绪，其中的那句“一川烟草，满城风絮，梅子黄时雨。”流传千古​。

大意是说，他的愁绪有如数不清的春草，有如满城飘飞的柳絮，有如黄梅时节的雨一样多。

这句话，可以作为当下楼市的注脚。当下楼市的烦恼，一样数不胜数，满天飞的都是利空消息。

不过，在众多利空消息中，近日东莞楼市出人意表地传来了一个，楼市成交量飙涨。

根据中原地产披露的最新数据显示：

7月份，东莞的新房成交44万平方米，创年内新高，环比增长79%，同比下降5%。环比暴力拉升，同比基本回到了去年7月份的水平。



来源：中原地产

二手房方面，同样创年内新高，环比上升17%，同比上升5%。

究其原因，当然与7月初放开限购有关。

7月4日深夜，东莞四部门联合发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，明确提出：

除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其他28个镇全部取消限购！

此前，东莞全域限购，放开之后，只保留了中心城区四个街道外加松山湖这个东莞楼市最热门的片区，因为有华为坐镇。其余所有镇，全部取消限购。

购房大门洞开。

在此之前，东莞也多次放松过调控，但由于基本的限购门槛还在，没有产生多大效果。

这一次，在福州、沈阳、大连等城市放开限购，在南京、武汉、苏州、杭州大幅放松限购，特别是在隔壁城市佛山大幅放开限购，只保留临近广州的几个热门板块，其余全部放开的背景下，东莞也放开了手脚，直接梭哈。

东莞几乎全部放开限购的大背景，是成交量低迷，库存高企，去化周期超长，房价下跌等压力所致。

根据乐有家披露的数据显示，东莞在成交量低迷之下，去化周期不断延长，到上半年末，为14.7个月，高于住建部划定的12个月安全警戒线。

房价方面，二手房均价回到了两年前，也即2020年的水平。

忍无可忍的东莞，在看到众多中心城市都大幅放开限购的背景下，有了台阶下，便就坡下驴，放开了大部分区域的限购政策​，包括所有临深地区。

门户洞开之后，外地人在东莞买房，再也没有了限制​，深圳客开始回归。放开限购之后，多家权威媒体报道，东莞的楼盘，迎来了不少深圳客​。

此外，东莞的开发商立刻开展了营销措施，引导深圳客来东莞买房，一些开发商给深圳客拉出了横幅欢迎​。



深圳客是左右东莞楼市的一个非常重要的力量，当然，深圳客对于惠州的影响力更大，惠州临深地区一半的房子，​是深圳客在买。

东莞楼市对深圳的依赖，虽然不像惠州那么​重，但也不小。2019年东莞楼市鼎盛的时候，其新房有三分之一​卖给了深圳人。

2020年在深圳限购升级之下，东莞也限购升级，直接堵上了大多数深圳客的买房路，深圳客在东莞楼市中的占比立刻下滑，东莞楼市在当年年底，开始转向。

乐有家的数据显示，2021年东莞客户来源中，深圳客只占比8%，相比于2019年的32%，减少了24个百分点​。



放开限购之后的东莞，深圳客开始流入。当然，流入的是真实的刚需​。

在深圳房价高企的背景下，很多人想要继续留在深圳，于是选择在临深地区买房，​这是深圳楼市真实的需求外溢。

这才有了东莞楼市7月份无论新房还是二手房，成交量都创年内新高的局面。

那么，关键问题来了，现在的东莞，​能入手了吗？本号的观点是，可以再等等，​东莞的房价还没有调整到位。

尽管我个人对东莞的楼市未来，还是比较看好，但​当下的大环境下，东莞楼市仍存在较大不确定性。

放开限购，虽然深圳客开始流入东莞，但是在各种不确定性冲击下，深圳客的购买力也在下降，能够流入的刚需比例​已经不大，更别说投资了。

建议大家暂缓的原因在于：

第一，当下的大环境已经充满着较大不确定性，东莞成交量7月份回暖，这种势头​能够延续的概率比较小。

佛山在放开限购之后也创下了年内成交量新高，但后来的成交量又​蔫了。

第二，居民的杠杆率已经很高。过去几年，有实力买房的人，基本都已经出手了，而且很多都是掏空了六个钱包，剩下的到现在还没有买的，基本都是缺钱的。

第三，房地产市场目前仍在出清，尽管有保交楼明令，但出清仍会延续，买房的风险依旧在。

第四，​这一点是最主要的。东莞过去几年房价上涨太猛，泡沫太大，尽管夹在广深之间的巨大优势，外加自身工业大城的身段，东莞的确是一个潜力四射的城市，但饶是如此，其房价也早已经预支了未来​。

当下，深圳、广州的房价都在回调，遑论东莞。就目前的市场行情来看，东莞的房价回调，显然还​没有到位。

以上这几点，不仅适用于东莞，也适用于当下几乎所有的热点城市​。

至于大多数三四线城市，在人口拐点即将到来，在当下已经有131个城市人口减少的背景下，大多数三四线城市的楼市将褪去金融属性，只留下居住属性​。这些地方买房，更加不用着急​。