低首付未能刺激房价，“提前还贷潮”却来了，楼市面临三个抉择

sanasnoz

从今年上半年开始，全国各大城市纷纷下调了首付款比例，有的开发商为了刺激楼市，出台了20%甚至10%的首付。著名的经济学家董藩甚至提出0首付，贷款期限延长40年的建议。为了让低收入者买房，真是绞尽脑汁，花样翻新。



可是上半年各城市楼房的销量不忍目睹，如昆明1-6月份成交23.77万平方米，较去年同期下降73.98%；成交金额16.17亿元，较去年同期下跌80.1%。上半年深圳二手房成交量同比下跌65%，三四线城市的开发商基本“躺平”，二手房仍然处于“冰冻”期，下跌也很难卖掉。
与降首付楼市的冷清状况不同的是，“提前还贷潮”却来了，很多家庭贷款买房是因为看好未来的楼市和收入，现在即使向亲朋好友借钱也要提前还贷。为什么会出现这种情况？



第一，房贷利率成为家庭最大的负担
最近几年，银行收紧了房贷额度，对于贷款买房的利率上浮比例较大，去年首套房上浮10-15%，二套房最高上浮利率在20%以上。至今5年期以上的房贷利率仍然维持在5-6%，去年或者前几年买楼的家庭，承受着高息贷款的压力，成为了家庭最大的负担。现在很多银行消费贷利率在2-3%，二手房抵押贷款也很容易办理，所以，有些家庭通过其他贷款也要还清房贷，减轻负担。



第二，对楼市的预期不乐观
前期有些家庭购买了多套住宅，因为房价上涨，楼市的赚钱效应明显。现在房价下跌，贷款利率居高不下，很多家庭已经还贷困难。这种情况下，就要卖掉多余的房子提前还清房贷。如果再过几年，不但房价出现下跌，养房成本也是很大的负担。有些家庭想为子女买房，现在也不敢贷款了，未来的房价可能更低。或者对以后收入的稳定性心里没有把握，不敢贷款买房。



第三，没有更好的投资渠道，存贷利差太大
有人贷款买楼是因为看好房贷利率较低，而且贷款期限长的特点，把手里的资金用于经营或者投资，赚取更多的利润。现在存款利率一年期才不到2%，股市、基金、贸易等持续低迷，理财也面临很大的风险。所以，就想到提前还贷，每个月的利差比工资都高，提前还贷很划算。即使以后需要用钱，其他名目的贷款审批也很方便，利息也比当前的房贷低。高杠杆贷款买楼已经成为过去，所以，低首付受冷遇很正常。



面对当前出现的“提前还贷潮”，银行也颇为不满，如交通银行出台了“提前还房贷需缴纳补偿金”等措施，限制提前还房贷。未来的楼市将面临三个选择：
01，高杠杆贷款不存在，基本没有房奴
今年降低首付的措施已经半年时间，很多城市楼市销量不增反减，并且出现大量的“提前还贷”人群。即使房贷时间延长，也没有人会长期贷款，风险太大，收入不稳定的情况下，楼市只能选择降价销售。所以，未来房价只会以价换量，基本上没有人用高杠杆贷款，也就不会有房奴出现。高房价出现的一些问题，基本上都能解决。



02，二手房交易很难，流动性变差
现在二手房交易困难，流动性差，出现供大于求的情况，在未来很长一段时间是难以改变的。二手房出现的问题，随着房龄的增加和人口出生率降低，政府也会出台措施解决。以后的二手房流动性更差，持房成本也会增加，金融属性减弱。所以，当前多套房子的家庭和前期介入的炒房客，都在降价卖房，近期不排除出现“降价潮”。



03，楼市将淡出百姓视野，不会成为热点
楼市的热点即将消退，回顾楼市商品化的20多年时间，更多的是思考和失望。很多人因为买房而改变了生活，出现一夜返贫的现象。随着人口出生率降低，更多的二手房因为房龄长和空置率高等原因，而失去了金融属性和居住功能。三四线出现“空心城”，很多人远离了楼市。所以，楼市的热点一旦消退，政府和老百姓都不会关注了，这才是最终的结果。