楼市松绑房子却卖不动：刚需族观望一年没下手，二手房业主不降价，房企花式促销

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政策“暖风”劲吹、各地楼市宽松政策不断，年内房地产市场整体呈现回升势头，但这一势头并未直线上升，7月楼市再度显露艰难。
中指研究院数据显示，7月楼市成交规模环比回落，重点百城成交面积环比下降13%。百强房企销售业绩也环比回落，约有八成房企7月销售额止涨转跌。
7月全国100个城市新建住宅均价也环比止涨转跌，近47个城市环比下跌，下跌城市数量较6月增加了6个；百城二手住宅均价也整体环比下跌0.09%，仅一线城市二手房价格仍然坚挺。
33岁的谭薇自喻是北漂“刚需”购房族中的一员，但在“狠心买房”还是“持币观望”之间，她已摇摆了快一年多的时间。
蓉漂的单身男青年刘梦也有相似的感受，一边是各地“奇招”频出、“花式”催人买房，一边却是“买房人不敢‘下单’了。”
相比谭薇和刘梦来说，家住广州的二胎妈妈戴彤，她的购房标准似乎要简单得多：寻一处合适的改善型住房。但在实际操作中要满足她这一诉求却不容易，在她看来，“换房可比买房难（选）太多了。”
“行情已不符合大多数购房者的心理预期。”这是三人共同的感受，而一排排下滑的数字矩阵背后，或也在直观地呈现着如今的楼市下，买房人已悄然改变的心态。
连沈严这个已从业近11年的地产人，也只能暗自感叹，“市场对楼市的预期还未有效恢复。”
“信心”、“预期”被多次提及，这也正戳中了当前楼市的痛点：“稳楼市”是真的，买房人观望情绪浓厚也是真的。
7月楼市再度“降温”，自然需考虑到政策影响到市场的时间差，这也不免令人思考，回暖承压之际，未来楼市要如何前行？

[color=#919191 !important]图片来源：网络

“持币观望”还是“狠心买房”

近一年的观望和纠结，让谭薇有点精疲力尽了。她已数不清，自己的微信里存着多少个房产销售顾问的联系方式了。
自一年前和丈夫下定决心要在北京周边买房时，与环京各楼盘的销售顾问、各家房产代理商的中介们沟通，就成了他们夫妇俩再普通不过的日常。
“至少也（咨询）有几十个楼盘了，很多盘都是实地去看过的。”在谭薇的印象里，像大厂（即河北省廊坊市大厂县）、燕郊的很多环京楼盘她都了解过，“价格要合适，通勤也适中的其实还蛮多的。”
据她回忆，去年刚开始了解的时候，市场的价格整体还算稳定。但她觉得还是在一个高点，就想再等等、再看看，“首套房，考虑的因素也会多一些。那会买房经验也不足，只好谨慎一些。”
市场却瞬息万变，这难免令谭薇的买房路不断增添着新的影响因素。最首要的变化在于谭薇的荷包变“紧了”，今年以来，她和丈夫所处的行业都出现了一定范围内的“降薪潮”，这在一定程度上削弱了两人的购买力。
“买房计划还在，预算略微地有所下调了。”如今谭薇再来考虑买房，价格、位置、户型、配套、通勤等基础因素之外，令她犯难的是要“选好”开发商、“选对”开发商。
作为一个纯刚需买房人，谭薇自然注意到了近期的“烂尾风波”和“停贷潮”，也看到了各地要“保交付”的决心和政策。
“一点也不夸张地说，我们甚至拿着开发商的财报去找身边买过房或懂行的朋友去咨询，就担心踩到‘雷’。”也有朋友劝谭薇，“心一狠，就买了吧”，一些早已“上车”的朋友则会告诉她，“多等一天就多一天的成本。”
但谭薇的购房计划仍迟迟惟有进展，在她看来，如今买房人所处的大环境已然改变。自2021年下半年以来，房地产市场进入下行行情，楼市走势开始趋冷，百强房企销售不振，叠加多家知名头部房企陷入债务风波，这无疑会增加买房人在购房时的决策因素及决策成本。
事实上，环京楼市也有松动迹象。今年5月时，就有多家媒体报道过，包括燕郊、固安等北京通勤城市在内的廊坊地区，多家银行首套房贷利率已降至下限4.25%。
那时正值央行公布了5年期以上LPR为4.45%，较4月下降15BP。不仅如此，融360数字科技研究院监测的数据也显示，在5月中旬时就已有近20个城市首套房贷利率最低可以做到4.4%。
即使如此，在这轮楼市松绑潮中，“狠心买房”还是“持币观望”？谭薇仍未有决策。

“避险情绪、观望情绪浓厚”

90后单身男青年刘梦所心仪的两大购房城市成都和石家庄，也是这轮楼市松绑潮中出台了相关政策的城市之一。
成都在今年5月就曾两度调整楼市政策，涉及优化限购、限售、公积金贷款等多方面。上半年成都楼市也走出独立行情，国家统计局数据显示，4月-6月成都新房、二手房价格持续上涨，环比涨幅均居70城之首。
即使是在7月全国楼市数据整体“降温”之际，成都楼市也仍在继续回暖。易居研究院智库中心数据显示，7月1-7月20日成都新建商品住宅成交面积环比增加27%，是一二线城市中成交增速最快的10个城市之一。
而石家庄则加入了发放购房补贴的行列，7月中旬，石家庄刚宣布一则人才引进的政策，在市域内购买首套自用商品房和存量房的，市财政将分别给予博士30万元、硕士10万元、学士5万元的一次性购房补贴。
与谭薇不同，在成都打拼仅5年的刘梦要购房自然少不了父母的帮衬，将老家石家庄也纳入买房意向城市便是父母的主意。
刘梦确实心动了，今年4月后各地密集出台各式各样的楼市宽松政策，包括降息，在他看来，对于买房人来说是最近几年来的最大利好。
而中指院数据也显示，今年1月以来，全国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方式调整了楼市政策，需求端政策不断发力，政策出台频次超550此。
“但我还是比较传统的思路，‘买涨不买跌’嘛。即使可以申请到一些购房补贴，相对于至少也上百万的房产且之后还要背房贷来说，为了这几万元的小钱就冲动入手，多少还是不值当。”在刘梦看来，居住永远是需求的硬通货，只是当前的市场让许多的买房人“避险情绪、观望情绪浓厚。”
交流中，刘梦和谭薇都曾反复提及市场环境，称“不符合（买房人）的心理预期。”事实上，相关的楼市宽松政策一定程度上已促进了地产回暖，一些城市的楼市确实开始燥热起来了。
从数据来看，5月和6月房地产市场成交规模及成交价格，乃至百强房企销售业绩均现环比回升态势。
7月环比止跌转涨，除了预期下行之外，还需考虑传统销售淡季、供应放缓等因素的影响。如一家上市房企的营销条线负责人就像搜狐财经指出，“房企普遍会在5月和6月冲击上半年的销售额，推盘节奏和优惠力度也相对较大。相比来说，7月推盘力度就会有明显减弱，叠加传统的销售淡季，销售数据自然随之波动。”
克而瑞研究中心数据显示，7月百强房企销售额环比降低28.6%，近八成房企单月业绩环比降低；7月同比降低39.7%，降幅略有收窄。
7月楼市整体成交规模也呈现这种变化规律，在中指研究院监测的数据中，7月一线城市成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线城市成交量也环比下跌45.8%，同比下跌44.7%。
就成交价格而言，7月百城新房成交均价环比止涨转跌，跌幅为0.01%；二手房成交均价也环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点。
“7月房地产市场热度的降低，一定程度上也受到停贷事件影响，居民观望情绪浓厚，市场预期和行业信心下行。”在一位不愿具名的机构研究员看来，“虽然当前市场已进入修复进程，但修复力度仍较弱、速度较慢，后期市场的修复仍是缓慢的过程。”
58同城、安居客最新发布的报告数据也显示，7月购房者信心指数为102.7，环比微跌2.1%。对于未来楼市成交走势的看法，有32.9%的购房者表示8月成交情况将基本持平；关于今年是否是买房的好时机，则有44.7%的购房者表示仍在观望中。

不想降价的二手房卖主

也有一些积极的信号可以看到，如在新房市场之外，一线城市的二手房市场整体仍旧坚挺。
中指研究院数据显示，7月除深圳二手房价格环比微跌0.39%外，北京、上海、广州二手房价格均环比上涨，涨幅分别为0.34%、0.42%、0.29%。
克而瑞数据则显示，7月15个重点城市二手房成交量为 511万平方米，环比上涨3%，同比降幅收窄至11%。受此拉动，15 城前7月累计同比降幅收窄至38%。
该机构认为，在楼市支持政策持续加码等积极因素影响下，部分城市二手房成交也有所回暖。如苏州、东莞、佛山、衢州和宝鸡等环比涨幅超10%，其中苏州和宝鸡同比也已回正。
戴彤是一位家住广州的二胎妈妈，在今年年初小女儿出生后，她便有了要换房的计划。最初的计划是先卖掉目前所居住的位于海珠区新港中路附近的两居室，再去购置一套三居室。
在多方咨询后，她最直观的感受是，“卖房难”，“买房也难”。“要不上价”是戴彤最头疼的事，虽然戴彤并未透露她的挂牌价，但从安居客等第三方平台数据来看，与她所拥有的这套建筑面积约86平方米的两居室同地段的住宅，挂牌均价已高达3.4万元/平方米-7.2万元/平方米，单套住宅最低成交总价也在280万元左右。
“过去的话，二手房只要挂牌，只要不是高于市场价，就可以很快成交，要是诚心卖，卖方在挂牌价上下降个一二十万，出手的速度也会很快。”即使如此，戴彤也并不想改变自己的心理底价。
她的观察是，市场已经不缺少房子了，“刚需”首次购房会选择二手房的并不多，而“改善型”购房群体也多数会选择新房。
“现阶段，二手房挂牌量太大了。像我这样很早之前就买了房子的人，要么是需要置换，要么是投资属性的业主想套现离场，想一想，这么多的二手房业主在和你竞争卖房，买二手房的人又变少了，怎么还能要得上价呢？”在她看来，购房预期变了、经济环境变了，都在影响二手房的成交，“长期看一线城市核心区的房子还是保值增值的，但形势也不是一片大好。”
沪漂85后江城也感受到了二手房挂牌量的激增，他于2017年购置了一套位于上海附近的某三线城市的一套全新商品房。当时正处于该城市楼市的上升期，且该住宅附近有规划的学校、地铁线路等，楼价也曾略微上涨了一些。
到了去年下半年，江城开始感受到楼市的变化，他便开始筹划把这套之前投资的住宅卖掉变现。结果市场却越来越冷，即使到了今年5月后稍微有回暖迹象，但中介也在劝他降价，“预期不要太高。”
“周边小区也有不少挂牌出售的，像一些业主降价力度大的可以一口气到4、5万。”江城认为，挂牌量上涨的另一面或也是三四线城市去化的艰难。
他称，自己曾查询过该三线城市的月均去化水平竟长达60个月，“6月份以后市场是好了一些，但也没那么快成交。”
而来自58同城、安居客发布的报告数据也显示，7月重点监测的65城二手房挂牌均价为16884元/平方米，环比微跌0.38%。以长三角为代表的部分地区找房热度上升，北京、三亚、南宁等地二手房挂牌量环比增加。

“信心”和“预期”成关键

在从业近11年的地产人沈严看来，当前买卖双方不同的心态背后都在折射一个共同的现象，“（双方）对楼市的预期还未有效恢复。”
在他看来，现在的房地产市场似乎正处在一个多方博弈的阶段，“就买房人而言，各地‘稳楼市’措施扎堆祭出，但是买房人观望情绪浓厚。有人或看市场低迷或还想再等等，万一有
更低价呢？有人则盯着很多问题楼盘的处置结果，对市场还是信心不足。”
沈严还提到一个十分重要的支撑点，那便是“相比消费，居民更爱存钱了。”这样的观察具有一定的数据支撑，来自央行的数据显示，仅今年上半年住户存款就增加10.33万亿元，比去年同期的7.45万亿元多增了2.88万亿元，创下了历史新高。同时，居民住房贷款（住户部门中长期贷款）仅增加1.56万亿，较去年同期的3.43万亿，减少54.5%。
“也要考虑疫情的影响，主要还是不确定因素增加了，很多人未雨绸缪，更愿意储备现金以抵御未来可能潜在的风险。”在他看来，当前各地正加足马力力促楼市复苏，也从侧面说明了房地产市场的艰难，成交数据不佳、库存仍高企，几乎成了摆在许多地方面前的难题。
“一线城市可能表现平稳，波动性小，但二线、三线乃至更低量级的城市楼市分化已很明显了。”谈及后市，他的判断是，接下来，城市之间、板块之间的分化还将表现得更为明显。
他还特别指出，就新房市场而言，从客户心理上来看，当前购房者心中存在一个悬而未决的痛点：新建商品住宅能否如期如约交付？
“必须正视买房人心中或多或少的‘交付焦虑’，短期来看，新房市场去化或继续承压，二手房市场或延续平稳修复态势。”不过，他也指出，虽然当前市场需求、行业信心仍有待恢复，但后市仍可期。
7月28日召开的政治局会议也强调，要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
展望未来，克而瑞也认为，地方政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，压力城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以提振居民购房消费，稳定市场预期。
不少业内人士还谈到，“稳楼市”需从供需两端发力，针对供给端的政策发力也同样重要，“优化预售资金监管、加大信贷支持力度、对接纾困资金等方式，都有待探索。”
事实上，今年以来各地也陆续出台了不少支持房地产发展的政策。而刷爆网络的“农产品换房”等一系列花式营销背后，也是一众开发商期盼提振自身销售、推进去化的迫切心情。
但客观现实是，销售不振已严重影响开发商的自我造血能力，并由此导致一系列的连锁反应：
市场成交不佳-房企销售疲软-经营性现金流减少-手中存货得不到价值体现-减少拿地投资收缩。而“流动性”不足和信贷受制，则让一些开发商偿债越来越难，“躺平”、“摆烂”也由此出现。
推动楼市回暖、房企销售回稳，已十分紧迫。而多家机构在近期报告中也谈及，随着楼市宽松政策持续显效，以及多地多措并举保交楼政策的不断推进，预计全国房地产市场有望逐渐企稳恢复。
（应受访者要求，文中谭薇、刘梦、戴彤、沈严、江城均为化名）
运营编辑：聂奇星
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