楼市并不乐观，但西安传来好消息

arrarpetahack

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728政治局会议，我们做了经济、楼市领域的分析《高层定调！这次的“救市”，有点不一样！》，楼市重提“房住不炒”，但显然政策继续宽松、保民生才是下半年的主旋律。


紧接着，729国常会将住房消费与汽车、家电并列，参照上半年的操作，汽车领域有新能源汽车购置税减免、家电领域有消费补贴，那下半年购房会不会重启契税补贴、购房补贴等，可以期待。


值得注意的是，5月提出的33项促消费措施中，压根没提住房消费，这又是一次政策的转向。

壹丨房企仍在至暗前行

做得不好的地方，才需要改进，显然高层对于上半年楼市出现的一些新变化并不满意，才需要政策去引导消费。


第一，房地产企业暴雷违约现象并未好转。









暴雷的步伐并未停止，仅7月，世茂、融信、俊发、宝龙、中梁等房企先后传出债务违约的消息。


暴雷不止，实则是整个房地产行业融资情况的不乐观。







根据CRIC数据显示，2022年上半年100家典型房企发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。


其中境外发债大幅下降77%至437亿元。融资规模为3837亿元，同比下降53%。


既没有营利，也没有足够的新增融资，房企除了收缩躺平，别无他法，雪上加霜的是，房企到期债券规模却不减反增。

刚刚过去的7月，更是年内的还债高峰，约830亿债券到期，难怪这么多房企集中承认自己暴雷，无力偿还。


未来的8-12月，到期债券还有约2272亿，若还没有积极应对措施，暴雷房企的名单无疑还会更新。


第二，城投公司、央企显露疲态。


上半年的集中土拍，国企、央企及地方城投公司扮演着救世主的角色，民企蜷缩在角落，正是这些“救世主”在补地方土地财政收入的窟窿。









尽管有人托底，但仍无法阻止上半年全国各省份拍地收入的大幅下行，陕西上半年土地出让金683.35亿元，同比只有不到两位数的下滑，但有18个省市的拍地收入，下滑了50%以上！


下半年，集中供地还会继续，国企、央企及地方城投公司再要托底，恐怕也心有余而力不足了。


最脆弱的显然是地方城投公司，多数的城投公司本身并不擅于房地产开发，重心在市政配套的开发之上，让城投公司去拍地，多少有点赶鸭子上架的感觉。









上图可知，地方城投公司的子弹很快就会打光，那压力自然来到了国企、央企这边。


国企没啥好说的，家大业大的财主，央企即便也不愁钱，但从来不是大手大脚花钱的主。


2010年，国资委曾要求“不以房地产为主业的央企，都要退出房地产”，后续仅保留了16家具有房地产开发背景的央企，我们现在看到的华润、中海、保利、金茂等优秀央企，便是这般起家。


但仅靠央企、城投公司，甚至把国企算在内，显然吃不掉这份份额高达17万亿的大蛋糕，要稳房地产，离不开国企、央企及地方城投公司，也离不开民企开发商。

贰丨楼市不修复 经济难起势

上半年的经济数据，最能说明问题。


整个2022上半年，全国GDP增速2.5%，二季度只有可怜的0.4%，对比过往五年，只有疫情初期的2020年一季度比这个数据惨。


虽然社消、进口、工业产值都没能达到预期，但因为房地产开发的羸弱，严重拖垮了固投增长，换个方向来表述，如果房地产开发投资数据再好一点，固投、经济增速不会像上半年这么难看。







各项数据都在回暖，只有房地产开发投资还在往下掉。整个固投的增速是6.1%，房地产开发投资是-5.4%，太尴尬了，而且住宅新开工面积48800万平方米，下降35.4%，住宅新开工对应的是拿地节奏、数量骤然放缓。


房地产这个行业，尤其是在经历了几轮房价暴涨后，很多人动用六个钱包都不能拥有一间大城市的房子，民众对房地产的主观印象并不好。


但客观现实是，房地产在整盘经济中，分量太重了。







近日，中国房地产报刊发《防范房地产最后风险的五个建议》一文，其中提到了房地产与经济的关系：


在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%。


在财政收支方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入。


在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成，2020年城镇住房市值约为418万亿元，是同期GDP的4倍。


进一步地讲，房地产投资增速每降10%，拖累GDP增速约1.1个百分点，拖累下一年土地出让收入约15个百分点，拖累当年房地产税收约8个百分点。


中国房地产报背后大佬是国家住建部，所以这几项数据，是能够拿来参考的。


产业结构、经济结构固然存在着诸多问题，但当下不盘活房地产，难医经济增长乏力之疾。

叁丨修复需要时间 曙光照进现实

此轮最早的救市政策，开始于2021年9月，当时呼吁首套房贷利率降息，保护刚需群体，时至今年，救市即将满一年，力度从呼吁利率降低，到二线城市集中开始政策松绑。


成绩论的话，这轮救市的效果并不理想，楼市销量、摘地土地、房企融资并未好转，又遇到了期房信任危机，再加上工作和收入的预期不稳定，也许不是大家不想买房子了，而是条件不支持去加高杠杆了。


当务之急，是拉起民众对期房消费的信心，救不动债务庞大的民企，可遗留下来的停工烂尾项目总得有个交待。


近来有消息称，我国将出台房地产纾困基金和棚改专项债，规模在3000亿左右，这笔资金将用于支持包括恒大集团在内的12家出险房企和部分地方政府新选定的其他房企。


一旦这笔资金开始运行，相当于ZF给了这些问题房企信用背书，让其进入良性循环，恢复流动性，更大的作用还是拉动市场信心，让购房者、房企、资本市场都能看到希望。


而在西安市场，也有了正面案例，资金注入阳光城，檀境、翡丽西安项目顺利启动，融创多个项目宣发正常施工，中南开启新项目前宣......


曾经活跃在西安市场，骤然失速的房企都已经或者正在找寻新的思路，除了高层的纾困，房企是积极努力挽回业主的损失还是直接选择躺平，此时的“真面目”将预示着他们的未来。