楼市博弈期，一边鼓励买房，一边捂住钱袋子，谁将最先“妥协”？

sanasnoz

公职人员的薪酬，从来没有像今年这样，跟房地产绑定在一起。
经济观察报的文章《地市徘徊中 楼市正触底》被多家媒体转载。不过在其他媒体上，标题被改成了更符合现实意义的《土地市场下行：部分城市公务员欠薪，房地产规模下降成定局》。



文章披露：在地价下行之际，部分城市的区县、街道等调整薪酬，经过调整，普通科员年到手收入下降3-4万元，科级职务到手收入下降6-11万元，正职领导年收入降幅达到50%（15万元-20万元）左右。还有北方一地，因土地收入降了欠志愿者的工资。
值得注意的是，报道背后却在揭露一个事实，土地金是当下多数城市的腰包，只有新房卖得好，土地才能卖得出去，才能有更丰厚的卖地收入。换言之，别天真地以为城市放开限售、限购等操作，是为了让老百姓更容易上车，其实都是为了拯救自己的腰包。在房说君看来，这恰恰是房地产市场进入博弈期的一种表现，且市场胶着已经触碰到了投机炒房群体的痛点，如果继续下去，明年楼市或将失守，3个趋势正说明了这一点：
01土地财政
公职人员薪酬降低，是去年下半年以来土地难卖、流拍的大背景，也与我国土地依赖度高离不开关系。以江浙两省为例，1998年，江苏土地金42.2亿元，浙江土地金61.4亿元，到2021年，江苏达到12789亿元，浙江达到10372亿元，前者翻了303倍，后者翻168倍。
无独有偶，在中房研究院2021榜单中，城市对卖地的依赖程度超100%有12个城市，分别为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州。这意味着这些城市的土地金超出普通收入，并且爱不释手。
02炒房严重
从民间炒房团开始，到上市公司、企业延续炒房工作，在过去的十几二十年里，不少人财富的迅速积累，可能不是通过踏实工作、发展主业实现的，而是借助囤房、炒房获取利润扮靓业绩。



数据显示，2016年A股上市公司持有价值5951亿元的投资房产。而到了2019年，A股3700多家上市公司中，48%以上都持有投资房产，且这些公司拥有的房产市值超过1.3万亿，按照100万/套来算，相当于133万套房子。可见越来越多公司不做主业，发展房市了。
03措施托底
毫不夸张地说，棚改措施最初是作为楼市去库存的存在，最后却成了房价上涨的“助燃剂”。2008-2018年，全国棚改套数近4500万套，其中2014-2017年的4年期间，棚改套数就达到2912万套，占总棚改数量的64.7%，同时房价也在这段时间迎来快速增长。
总的一句，城市依赖土地，所以继续“鼓励买房”，但经历了炒房、棚改之后，房价过高，收入下行压力大，使人们普遍持有“捂住荷包”的观念，至此这场关于鼓励买房和不想买房的“博弈”拉开序幕。
楼市进入博弈期，一边鼓励买房，一边捂住钱袋子，影响多大？



一方面是鼓励买房
从去年下半年至今，上至高层下至地方都开启了一系列的降低买房成本的措施，包括降低首付比例、房贷利率、实行税费减免、购房补贴等等，但部分城市为了维护自己的钱袋子，更将卖房划入公职人员工作范围，比如广西玉林、乌鲁木齐等都曾将卖房作为考核指标，要深入农村，地毯式展开拉人看房，这些本该由售楼部销售人员该做的事现在却被别人“代劳”，揭露了房子不好卖的真相。
除此之外，还有部分城市发布“鼓励团购买房”措施，比如吉林长春，支持机关单位、企事业单位、大专学校等与企业接洽，展开批量卖房活动，下限是不低于成本价格。还有浙江桐庐给出的鼓励团购政策中，一次购买10套以上优惠3%，20套以上优惠5%，如果下浮优惠低于备案价85%的，超出部分由房企以实物进行让利优惠。显然是卖房为先而不考虑利润了。
另一方面是捂紧荷包
央行数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元，其中住户存款增加10.33万亿元。值得注意的是，这是最近4个上半年中，住户存款新增最多的半年，跟去年同期相比，大增了近2.9万亿。
房说君认为，人民币存款增加，显示出各行业对“捂紧荷包”意愿的高企，其中住户存款新增占比大部分，更加凸显人们不敢盲目投资和消费的意愿。毕竟城镇住房保有率96%了，套户比超过1.1已经满足了基本居住，只剩下改善类居住，但现在房屋价格高，在售的新二手房也多，在不能100%保证增值的环境下，买到房企资金压力大的楼盘还不排除收不到房的风险。捂紧钱包的行为也能理解。
无论鼓励买房还是捂紧钱包，如果任何一方不放松，都可能让楼市失守成为现实，因为房子需要人们购买，如果房价一直这么高，炒房现象多，谁也不愿意拿出钱来买房，对吧？



如何破局？央媒表态透露3个信号
经济日报在7月20日报道《如何看待房地产市场的胶着状态》中表示，不可否认，当前房市企稳仍面临矛盾和难题。诸多问题在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。如何扭转预期？
其一，房住不炒的定位不会改变，给购房者吃下了稳稳的定心丸，但会因城施策出台灵活措施；其二，炒房客难再投机取巧，利好合理需求的买房氛围逐步形成，要堵住引起房价非理性上涨的因素产生；其三，加大支持信贷，降低交易税费等，更好满足刚改需求，激活市场交易量，培养合理稳固的市场增长点。
楼市走向逐渐明了，这两类人或将率先“妥协”
房说君有话说，当下楼市正是考验是否存在泡沫的阶段，只有积极采取稳定措施，才能保证市场参与各方不会崩溃。所以对购房者和房企来说，合理地稳定的市场才能保证更好的权益，但需要注意的是，市场走向逐渐明了，两类人可能率先“妥协”：
1是急于回笼资金的房企，2是抱有幻想的炒房客，因为这两类人都是通过市场火热气氛来获得收益的群体，市场下行则意味着房子难卖，资金成本增加，但房说君认为，随着楼市进入博弈的关键期，投机炒作的可能性几乎行不通了，所以放弃炒房幻想并且回归理性，只是时间问题。
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