今年以来楼市出现“3件大事”，走进下半年，有一种预感更加强烈

前程无忧

论物质的重要性，相信大部分家庭里没有任何物质比房子更重要，西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，我国家庭住房资产占家庭总资产的77.7%，远高于美国的34.6%，虽说美国是租房大国，但住房资产占比是美国2倍，至少说明房子在我国家庭的地位之大，细算一下也不难理解，根据国家统计局发布的2021年人均可支配收入35128元、全国商品房均价10139元/平方米计算，购买一套100平方米的房子，普通人至少需要28年的时间，上完大学都已经22岁了，再用28年的时间用在买房上面，相当于退休之前都在为房子奋斗，相信真正想买房的家庭，其实并不在意未来房价能涨多高，关注更多的问题主要还是能不能买得起，换言之，房价走到如今这一步，已经令不少人望而心叹，选择躺平，尤其今年以来楼市出现的“3件大事”后，有种预感更加强烈。





第一件事：楼市由正转负

土地市场
近日，根据易居房地产研究院发布的《百城土地成交报告》显示，上半年全国百城土地成交额为1.13万亿元，同比下降55%。
春江水暖鸭先知，土地市场率先反映楼市冷暖情况，土地市场交易大幅下滑，意味着楼市需求的大幅下滑，相比过去的楼市并不乐观。
成交市场
中指研究院发布的《2022年上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》显示，上半年一线、二线、三四线商品房住宅成交面积分别同比下降32.9%、42%、43.8%，然而房价方面却出现相反趋势，上半年百城新建住宅与二手房住宅价格涨幅分别为0.15%、0.17%。
成交面积下滑近4成，房价却保持微涨，可见楼市并没有完全遵循商品市场化原则，而是有一只无形的手，拖着房价向前走。
无论是土地市场还是住宅成交市场，都表现出楼市由正转负的趋势，对于楼市而言可谓是第一件大事，关系着楼市前途和命运。





第二件事：行政介入楼市，调控方式“千奇百怪”

不完全统计，上半年全国超过180省份累计出台楼市调控次数超过500次，平均每天就有2.7次调控政策出台，前有央行下调房贷基准利率，从金融政策降低购房成本来促进楼市成交，后有地方城市下达“进村卖房目标”、房企推出“农产品抵购房款”、购房补贴、税费补贴等等措施，旨在挖掘购房需求，加快楼市复苏，通过行政调控介入楼市，调控方式千奇百怪，效果到底如何？想必不少人心中已有定论，只待下半年做实。
可以肯定的是，2008年次贷危机和2014年对楼市的影响与2022年有极其相似之处，都在通过调控希望对楼市达到力挽狂澜的效果，然而单靠政策真能令楼市复苏吗？从2008年和2014年来看，除了楼市调控放松以外，还有4万亿基建救市和棚改拆迁计划为楼市拔高预期，才能让楼市得以再上一层台阶，而现如今的楼市，只靠政策就想达到复苏效果，无疑有些天方夜谭了，正如胡锡进所言，稳经济才是大盘，如果经济都不能复苏，又何谈楼市复苏。





第三件事：烂尾楼打击楼市信心

根据近段时间各大媒体爆料，全国至少有150个期房楼盘出现烂尾危机，业主维权无望之后，最终无奈走向停贷路，看似是对银行的威胁，实则是维权的无奈之举，胡锡进表示，涉及群众重大利益的不合理事情都是瞒不了、压不住、绕不开的，无独有偶，经济学家任泽平认为，应该取消预售制，用购房者的钱建房，还烂尾了，对购房者明显不公平，在全国套户比超过1的大环境下，预售制已经不再符合眼下楼市的发展。
换而言之，烂尾楼正是打击楼市信心的根源所在，而烂尾楼的根源就出在期房预售制，如果继续放任不管，或许只能靠市场进行“优胜劣汰”了，只不过，以市场淘汰的方式解决，无法避免楼市暴雷的情形发生，连锁效应引导至金融风险提升，需要引起足够重视。





走进下半年，有一种预感更加强烈

随着2022年楼市出现“3件大事”，走进下半年，对楼市有一种预感更加强烈：房地产要着陆了。
一方面楼市成交下滑，关键原因在于房子过剩、房价过高、收入下滑，这些信号都是房地产即将着陆的信号，有关研究表明我国房地产已足够34亿人居住，即便是打5折，对于居住需求而言也错错有余，此外收入一直以来都涨不过房价，加上疫情影响，全球经济复苏缓慢，刚需购房信心不足，综合来看，意味着未来的房子有两个极端：热门城市的房子由有钱人卖给有钱人，冷门城市的房子过剩，房子不好卖了，最终楼市的成交还是依靠刚需和改善，成交量较2021年大幅下滑是可以预料到的事实。
另一方面房地产的健康稳定发展由政策支撑，但最终还是会走向市场化，当政策过分放松或过分收紧，对楼市的打击都不小，市场需求才是决定楼市发展快慢的主要因素，毕竟为了促进楼市发展，部分地方城市已负债累累，面对偿债压力，稳总比冒风险欠新债强，所以说，接下来楼市的走向更多还是看地方政策，比如海南，自从实行现房销售开始，就意味着海南立志摆脱土地财政的决心，不需要通过不断卖地来增加财政收入，值得全国借鉴，明知土地财政是一条“绝路”，更应该在适当时期悬崖勒马。





最后一方面大批量烂尾楼公之于众，给期房预售制敲响一记警钟，毫不避讳地说，烂尾楼的根源还是在于预售制，如果没有预售制就不会出现烂尾，买房与卖房公平交易，沿用了国外的预售制度，却忽略了监管制度的重要性，是楼市发展了22年的一大悲哀，有的朋友会认为，如果没有预售制，或许我国就不会有这么多房子，当下也会出现房子供不应求的局面，预售制并非一无是处，只是因为监管实施不够严谨，才导致部分楼盘出现烂尾，好在大部分期房仍然保持良好的施工进度，从任泽平的观点也可以看出，预售制其实对购房者而言有失公平，每个时间周期都需要不同的制度，当下周期，预售制真该取消了。
综上所述，房地产即将着陆的预感更加强烈，保交楼、重组房企债务、化解停贷矛盾是眼下应该着重思考的问题，通过这些事情和现象不难看出，以后的房地产或将面临“改变”，比如期房监管力度更大，期房如期交付是未来政策放松的底限，比如楼市成交下滑，在没有棚改、农转非等刺激楼市政策的前提下，楼市想要回到2019年-2021年，每年商品房销售面积达到17亿平方米的高度将难上加难，再比如土地继续束缚房地产的大环境下，房价高位维持，对购房而言仍是不小的阻碍，楼市是主动着陆还是被动着陆，相信不久之后就有“答案”了。