“保交房”越来越紧迫：业主停贷潮蔓延，团购房突破“限跌令”

arrarpetahack

烂尾楼业主们，为了施压楼盘复工，正在上演一场略显无奈，甚至悲壮的“反击”。
最开始，是景德镇恒大珑庭业主，他们给当地相关银行和部门发了一份“强制停贷告知书”。
里面痛斥了银行违规发放贷款，开发商挪用监管资金，导致房子停工，还列出时间表：
“如果到10月份，楼盘仍未全面复工，将会全面停止偿还月供。”
随后，河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份近52个楼盘的业主不约而同地向各个开发商发放“强制停贷告知书”。
格式都大同小异：
“如不在XX年X月X日之前复工，所有业主将会停止偿还贷款，直至复工”。
比如，长沙新力铂园、南昌新力城、武汉恒大时代新城、郑州名门翠园，据不完全统计，已涉及总房款约347亿元，总影响户数约4.6万户。
这个数字，还在不断增长。



用集体停贷的方式，施压楼盘复工，这可能是房地产突飞猛进20年以来，我们从未见过的现象。
业主没经历过，开发商没经历过，银行也没有经历过。
我们需要厘清三个问题。
1，哪些地方，停贷最多？
从目前统计的集体停贷项目里，不难发现，河南、湖北、湖南占比最多，而郑州、长沙、武汉的比例最高。
克而瑞曾有一个统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。
其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。
例如郑州，截至2021年末，尚未交付的问题项目总建面约271万平方米，占成交面积比重高达29%。
还有长沙，尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米，占比同样达到25%。
这个数据，还只是延期交付的问题楼盘，其实低估了问题楼盘的数量。
绝大部分躺平违约，或者资金链极度紧张的民企，目前无法支付工程款和材料款，停工数量占比绝不会只有10%。
蓝白上次跟大家聊过，每个城市，网上都有留言板。
大家去各地的留言板上，搜“停工”这两个字，千城千面，遭遇是一样的。
2，停贷，有什么影响？
对个人来说，烂尾楼停贷，和房贷断供，没什么区别。
房贷，是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋。
开发商资金链断裂导致停工，但业主与银行之间的借贷关系依然存在。
业主停止偿还房贷，如果纳入征信，出行、就业、高消费，乃至下一代的报考，都会受影响。
银行催收不得起诉，期房也可以进行法拍，价值过低的话，还可能查封业主名下其他资产。
但是，对烂尾楼的业主们来说，掏着房租还要为停工的房子还贷，碰到疫情收入下降，下个月的吃喝都没着落。
已经到这种地步了，上不上征信，已经麻木了。
3，如何阻止停贷潮蔓延？
如果停贷潮继续蔓延，对金融系统和购房者信心的冲击，是显而易见的。
上面提到的，2021年末，尚未交付的问题项目总建面约271万平方米，占成交面积比重高达29%。
这个数字，显然是低估的。



2022年以来，已有9家上市房企宣告实质性违约，3家实施债务重组，11家寻求债务展期。
下半年，房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。
当一个城市，规模房企加上本地房企，在售项目中，停工楼盘、或表演式复工的楼盘，数量占据相当大比例的时候，一旦业主集体停贷的风潮蔓延，作为银行核心业务的按揭贷款，坏账率必然会大幅增加。
要阻止停贷潮蔓延，只有一个办法：
复工，保交房。
只有让业主看到实实在在的复工，才能恢复市场信心。
《中国房地产报》7月13日采访了厦大的赵燕菁，他提出了几个建议：
1，必须采取果断措施坚决止损，时候谴责开发商“贪婪”、银行监管“失控”，毫无意义。“车祸”已经出了，第一行动应当是救人，而不是追责。
2，应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构，在统一清算开发商违约项目的同时，发行专项债将业主停贷余款自动转变为政府投资，并与业主共有产权，业主可以赎回政府份额或与政府分享未来房产升值。
3，大幅减少土地供给，停止一切通过卖地融资的基建、旧改项目。对已经供出的超量土地，政府要通过发行专项债回购，尽快将商品房市场从供大于求恢复到供不应求。
4，全面放开对需求端限制措施，建设全覆盖的保障房体系，停止靠房地产融资的“三旧改造”模式。
事实上，为了刺激楼市需求，今年各个城市已经很努力了。
数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。
降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松/取消限售、放松/取消限购以及出台“房票”安置政策，都是熟悉的配方，熟悉的味道。



还有一招，据澎湃新闻不完全统计，６月以来，至少包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等地发布“购房团购”相关政策或活动。
更重要的是，单位团购商品房，甚至可能突破“限跌令”。
以湖北黄冈为例，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3％的优惠。
浙江桐庐，在备案价打折后价格基础上，对一次性购买10套及以上商品住宅的再下浮优惠3％；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5％；对市县认定的人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3％。
四川巴中，各单位的团购房，与开发企业协调达成的优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
阻止单位团购商品房，这可能是地方上，为了缓解保交房压力，为了给房企输血，“没有办法的办法”了。