动真格：“退房令”重启，楼市慢慢开始回归正轨，炒房客怎么办？

前程无忧

在2021年上半年融创集团的年终业绩投资人会议上，董事长孙宏斌特意强调：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。而事实也如孙宏斌预测的那样，进入2022年融创集团的资金链也出现了一些问题，这足以看出目前的市场行情对房企都多么残酷。根据2022年上半年房企的销售业绩来看，大部分房企都没有完成上半年的业绩目标，甚至很多房企都延迟发布业绩报告。而据国家统计局数据显示，在今年1-5月份，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了23.6%和31.5%，其中百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%，惨遭腰斩。

通过房企的业绩可以看出，目前的楼市行情确实不好，不仅人们的购房意愿在不断降低，就是部分城市和地区的房价也出现了下跌迹象。种种迹象表明，王健林的预言已经应验，房地产行业的黄金时代已经过去，楼市很难再重现往日的盛况了。特别是在政策环境方面，过去各地对楼市的政策都非常好，各种扶持政策让房地产行业高速发展，大量房子被不断建好入市，解决了人们的住房问题。但是随着房地产行业的高速发展，我国的住房资源越来越多，不仅慢慢解决了住房资源紧缺的问题，同时很多人已经持有了多套房子，大量住宅被空置。也就是说，目前我国的总体住房资源已经过剩，这意味着楼市的供需关系已经发生逆转。
根据央行调查组公布的数据显示，我国超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子，不仅户均超过1.5套，同时更是有41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。根据目前我国44%的户籍城镇化率和64%的常住人口城镇化率计算，仅城镇居民拥有的房子就足够城市中所有的人居住，并且还会有所剩余。大家都知道，很多在城市中的农业户口居民也都有房子，这意味着目前大部分城市的住房资源都是过剩的。那么，为什么很多人还没有房子居住，全国大约有2.2亿人在租房生活呢？对于这个问题答案也很简单，那就是大量住宅都被囤积在少数投资客手中。

这里的投资客不仅仅是个人，还有炒房团和企业，炒房团最出名的就是温州炒房团，在过去温州炒房团就是房价推动机，温州炒房团到哪个城市，哪个城市的房价就立竿见影上涨。就比如在2016年温州炒房团到了西安，西安房价应声上涨，在之后一年里西安的房价就走出了翻倍的行情。可见，炒房团的力量很强大，而炒房团并不是最大的炒房团体，我国的企业才是最大的炒房团体。根据上市公司的财报统计显示，在3743家A股上市公司中，持有投资性房产的公司占比高达49.31%，持有市值更是高达13340亿元。如果一套房子价值100万的话，这些房子大概有133.4万套，这相当于一个中型城市的住宅数量了。
可以看出，在上市公司中几乎有一半都投资囤积房产，这依然成为了最大的炒房团。当然，这仅仅是在A股上市的公司而已，在我国还有很多在其他国家和地区上市的公司以及很多没有上市的公司，在这些公司中也有很多投资了大量的房产。因此，相比于炒房团，我国的企业才算是最大的“炒房团”。但是企业炒房，特别是上市公司炒房危害更大，因为上市公司炒房不仅会抬高房价，同时大量资金用于炒房，企业自身的主营业务也会受到影响。更何况上市公司用上市融得资金炒房，这本身就不是企业上市的初衷，这不仅是对企业自身不负责，同时也是对股民不负责。对于这种情况，著名民营企业家曹德旺先生就曾表示：“当前除了老百姓的钱，连实体经济的钱都流入到房地产里面去了，我国未来发展壮大依靠的是实体经济与高新科技，而不是盖房子的技术”。

曹德旺的意思表达得很清楚，就是目前社会中大部分钱都流入了房地产行业，不仅仅是个人的钱，还包括大量企业的钱都流入了房地产行业，这对我国未来高新技术的发展影响很大。面对这个问题，高层发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》：要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。也就是说，非房地产主业的央企退出房地产领域，这样这些企业可以将多出来的资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，更好地解决那些“卡脖子”问题。对此，国家电网第一时间出台公告表示全面退出房地产行业，中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通和中国移动等多家非房地产主业的央企也逐渐退出房地产行业。
除了这些央企之外，像中国太保、和谐健康、泰康人寿、君康人寿等保险公司都开始减持房地产企业的股份。可以看出，最近两年多以来，资本正在离开房地产行业，这对于投资了大量房产的个人和企业都不是什么好事情。而对于这些投资了大量房产的企业来说，未来可能会面临三个问题。

1、房子贬值，无人接手。进入2022年以来就有不少地区的房价出现了下跌，房子自然面临了贬值。随着房地产行业发展越来越稳定，我们房地产行业的发展将慢慢收缩，投资房产的利润空间自然会越来越小。更重要的是，房子不好卖了，随着投资客不再投资房产并且开始抛售房产，楼市的供需关系已经逆转，房子无人接手的现象将慢慢显露出来；
2、企业的主营业主将受到影响。钱都用于投资房产了，而房产收益越来越低，甚至被套牢，在这种情况下企业的主营业主自然会受到影响。而一些企业的核心竞争力就是技术，没有足够的资金去做研发，企业的竞争力会慢慢减弱，最终会被其他公司蚕食掉，最终被淘汰；
3、成为人们讨厌的企业。企业投资房产本身就是不好，上市公司投资房产更是拿着股民的钱炒高了房价，这更会慢慢让企业失去群众基础。而在这一方面，华为就做得非常好，一些做科研，坚决不做房地产业务，这让华为成为了人们心目中的好企业。
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