楼市出现“3大趋势”，明后年起房子或超乎想象？2类人有福了

sanasnoz

房子，一直以来都是成家立业的必需品，在国内，大部分婚姻都建立在买房上，自2020年以来，全国房价已突破万元关隘，部分城市房价仍保持上涨，据58安居客房产研究院数据显示，6月份重点监测的65个城市二手房挂牌价16948元/㎡，环比上涨0.36%，其中36个城市挂牌价出现上涨，在这些热门城市中买房，按照120㎡、首付30%、贷款30年计算，首付款至少需要61万元，月供达到7700元/平方米，年供超过9万元，加上日常生活开销（月均3000元），年收入至少需要超过15万元才能承担月供，单单是首付款，就是不少家庭难以跨越的门槛，造成房价高的原因主要有四点：



一、通货膨胀进入“不可逆周期”，为避免向日本当年楼市崩盘陷入“卷不动，选择躺平”，用通胀来调动积极性，拔高预期。
二、贫富差距拉大，造成房价高的城市房价越来越高，尤其是那些善于吸引外来人口的城市。
三、房产难以摆脱金融化，过去炒房风险小，炒房现象更多，现如今炒房风险大，仍然存在部分炒房行为。
四、政策调控的滞后性，房子有利可图，调控又以稳楼市为主，导致房价微涨而不跌。
当然，也有朋友认为房价高的原因也在于土地成本高，面粉价格决定了面包价格，事实上，这只是通胀拔高预期的一种方式，导致房价高是多方面原因造成，所以国家稳楼市政策开始围绕“稳地价、稳房价、稳预期”三个角度进行纠偏，以此来减轻人们的购房压力，事实上，即便没有调控，随着楼市发展，楼市出现的“3个趋势”也注定了房产结局。



趋势一：房贷利息不好赚了

6月份以来，贝壳研究院重点监测的103个城市主流首套房贷利率为4.42%，比5月份再回落59个，创下2019年以来房贷利率新低，总所周知，公积金贷款利率仅3.25%，可见商贷还有很大下降空间，本身资本的成本就很低，银行在房地产高速发展的20年里依靠房贷赚得盆满钵满，然而，随着房地产从高增长步入低增长，一场由购房者和银行之间的“博弈”拉开序幕。
截止到2021年末，人民币房地产贷款余额增速为7.9%，比2020年低3.7%，个人住房贷款增速为11.3%，比2020年低3.3%，与此同时，从银保监会数据显示，截止到2022年3月23日，全国银行数量达到4602家，其中农村银行类达到3847家，在2000年我国银行数量也不过40多家，22年时间银行数量暴增100倍，在2010年时，英国《银行家》杂志就曾在统计的全球前1000家银行发现，我国的银行数量就达到84家，一年时间32家银行挤进千家之列，总资本占9%，但是税前利润却占千家银行的25%，这一统计在2021年达到144个。
由此可见，我国的银行越来越富足了，银行的数量也越来越多，加上互联网时代到来，互联网银行也随之兴起，然而银行的增多，加上房地产贷款增速的下滑，银行也嗅到不好的信号，僧多粥少，房贷利息收入下滑是未来势必面临的现实，一边是房子不好卖，另一边是提供房贷的银行数量多，竞争大，主动降低房贷利率来降低购房成本才是银行最佳出路。



趋势二：楼市“拼速度”的时代已经过去

“拼速度”与“拼耐力”只能二选一，好比让孩子赢在起跑线一般，前期跑得太早、太快，容易让后期跑不长、跑不远，楼市也是如此，一直以来我国楼市的发展都是在拼速度，我国人口数量占世界人口的2成，然而我国每年新建住房面积达到世界的5成，什么概念？别的国家把建房当作平常产业，不追求数量追求质量，然而我国楼市发展可谓是超乎世界想象，过去的21年内，商品房销售面积超过177亿平方米，单单2019年—2021年期间就销售52亿平方米，住房销量之高，与国家对房地产支持有很大渊源，尤其是棚改，使得房地产发展速度再次突破2014年的上限。
目前我国的城镇化率接近65%，按照国际城镇化率经验，当城镇化率达到70%以上后，城镇化率将进入缓慢周期，进城人口的降低，意味着购房需求减缓，加上房地产高速发展的后遗症（部分延期、烂尾楼盘），使得购房者对买房标准更高，盲目买房和跟风买房很难在楼市中看到了。

趋势三：国家不再如过去般冒风险的大力支持房地产了

过去的房地产支撑力度有多大？想必经历过2008年和2014年的朋友都深有体会，政策为楼市敞开大门，不仅政策支持，还从棚改方面拉动销售，可在2020年时老旧小区正式接力棚改后，棚改从600万套/年骤减至200万套/年，同时还降低货币化安置比例，一方面还是在于房子拆不起，政策拗不过市场，胳膊拗不过大腿，另一方面提高杠杆支持房地产让金融风险增大，拿全国经济做赌注不值得。



政治局会议明确指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、优化商品房预售资金监管，从字面意思很容易理解，也就是放宽地方对因城施策权限，无论大小城市，在地方土地供应前提下，都会选择促进楼市恢复，此外，烂尾楼问题也是楼市信心不足的主要问题，据不完全统计，上半年楼市调控城市超过200个，调控次数超过460次，大方向都是围绕楼市复苏展开，比如江苏省常州市将监管资金拨付节点从完成主体1/2调整为1/3和2/3，又比如安徽省宿州市从企业信用考核应用，分类降低预售资金监管留存比例，对此央媒经济日报在还发文表示，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，最大程度维护购房者合法权益。由此可见，国家并没有像过去般冒风险加大对楼市支持力度，加大因城施策的底线是房住不炒，降低房企资金压力的底线是房子不延期更不烂尾。



从上述3大趋势可以看出，明后年起房子或将超乎想象，一方面楼市从高速期降速至低速期，房子从供不应求进入供大于求阶段，房价再难保持高预期暴涨，另一方面楼市从追求数量到了追求质量阶段，眼下存在的问题是保交房和保市场稳定，大环境下再继续刺激楼市其实无济于事，最后是楼市开始朝多元化方式发展，并非单一的商品房，意味着原本希望通过二手房获利的投资者希望要落空了，这对楼市而言，无疑是好事，2类人有福了。
第一类是以后买房的购房者。以前的楼盘烂尾、延期交付问题基本不会再出现，经历过疫情、政策、经济的过滤后，现存的楼盘基本都以稳字当头，此外，房价更不会出现大涨情形，依赖现金流的房企，为了资金回笼，不排除还会缩减利润空间来达到“以价换量”目的，再加上国家“限高令”出台，以后买的房子宜居性比过去的房子更佳，毕竟楼市越来越“成熟”了。
第二类是用心做房地产的房企。尤其是没有任何负面影响、注重口碑的房企，对房企而言，卖房子只是开始，好房企更加注重买房和交房后的体验，差房企卖完房子后红脸就变黑脸，一旦被维权就找尽理由百般推诿，只有用心做房地产的房企，才能赢得购房者尊敬，口口相传，口碑越来越好，综合来看，或许只有大品牌或国企目前才具备此特征，赢得购房人好评才能在市场上稳住脚跟，走得更远!
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