楼市继续下行，一、二手房成交跌幅超四成，房价走势分化

前程无忧

房地产市场继续下行，一季度百城成交同比跌幅达45%。据CRIC数据显示，一季度全国百城商品住宅成交7315万平方米，较2021年四季度环比下降31%，较2021年一季度同比下降45%。

从4月30个重点城市成交数据来看，4月成交面积为1291万平方米，环比下降18%，同比下降58%。1-4月累计成交面积累计同比下降48%，较前3月(累计同比下降42%)降幅扩大6pcts。

分能级来看，一线城市4月环比下降19%，同比回落47%。其中北京随着新增供应人市成交放量，市场热度持续回升，新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。广州核心区热度回升，供应增加情况下环比微增3%，新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。
26个二三线城市环比下降18%，同比下降60%。城市间分化持续加剧。(1)长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压:(2)天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量均同比下降约四成，新盘平均去化率仍处23%低位;(3)大湾区:佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏。项目去化普遍维持在30%左右:(4)中西部:武汉、成都、重庆等市场赢弱，西安、郑州等区域分化加剧。
二手房成交未见起色，一季度同比仍下降49%。据CRIC 数据显示，占据全国约70%市场份额的21个重点城市。2022年一季度二手房成交面积达2276万平方米，同比下降49%。从4月9个重点城市成交数据来看，二手房市场环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。其中南京、苏州、杭州、厦门、深圳、青岛等二手房市场持续低迷，成交同比腰斩，其中青岛跌幅最为显著，达80%。

虽然市场继续下行，但居民按揭贷款边际改善，3月住户部门中长期贷款由负转正。2021 年 10 月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。2022年2月首次出现负增长。不过3月随着各地信贷环境持续改善，整体住户部门短期贷款增加3848亿元。中长期贷款增加 3691亿元。
据70个大中城市房价数据显示，一、二手房环比下降城市数量明显下降，不过一手房环比最大跌幅有收窄趋势，二手房环比最大跌幅仍有扩大趋势。2022年3 月，新建商品住宅销售价格环比下降城市有 38个，比上月减少2个。其中湛江暂以0.9%的环比跌幅居首，较上月的最大跌幅2.1%收窄12个百分点。二手住宅销售价格环比下降城市有45个，比上月减少12个。其中牡丹江暂以2.1%的环比跌幅居首，较上月的最大跌幅扩大 0.6个百分点。