分化的楼市，如何穿越周期？

前程无忧

前段时间，继“拐点论”“白银时代”“黑铁时代”等多次喊话楼市之后，这次万科又喊话了：“房地产市场短期已经触底”。
市场要空翻多了吗？
我劝你，千万不要想的那么简单！



这几年，受疫情反复影响，全球经济遭受下行压力。
特别今年以来，我国受疫情反复影响尤为严重，市场预期似乎格外悲观，并且在短期内，疫情并没有过去，经济预期下行压力很大！
体现在房地产市场里，似乎也是格外的拧巴：

• 一方面，很多人唱衰中国经济，不看好中国楼市；
  
• 一方面是楼市风向标万科喊话楼市见底，带动地产股逆势上涨；而另一方面，不少一二线楼市的豪宅市场成交火爆，不断刷新记录！
  

面对如此低迷的经济，拧巴的楼市，可能很多人有着这样的迷惑：我们普通人究竟还能不能买房？





楼市徘徊，究竟意味着什么？
楼市进入“白银时代”也好，“黑铁时代”也罢，我想绝大多数普通人应该会想，这和我们又有什么关系呢？
黑铁时代万科还不是一样要拿地卖房子，我们普通人需要住房还不是一样要买？
万科的种种言论更多的是针对房地产企业的，对普通人来说，究竟意味着什么！这恐怕才是绝大多人真正关心的内容。
有一个词，似乎特别可以概况目前的楼市阶段：分化！
著名经济学家任泽平先生有一个观点，“城市化初期会出现城市房价的普涨，但是到了60%以后，就不会再普涨了，而是出现分化。”
楼市分化，简单来说就是我们常说的二八法则！这意味中国80%甚至90%乃至更多的房子已经不适合投资了，只有20%甚至10%的房子算优质资产！
这种分化不仅体现在城市分化上，城市内部也在分化。
房地产行业有个著名的三段理论：“长期看人口，中期看土地，短期看金融。”
长期来看，未来的人口流向必然会导致一线城市的房价继续上升，而三四线城市的房价将会因为流失大量人口而很难保持下去，甚至会出现下跌，这就是城市分化。
而城市内部，也会出现内部分化，经济条件好的人会慢慢向环境更好，品质更高的小区集中，叠加效应，高品质小区的价格必然也会水涨船高！
而另一些小区，住户只要有钱了就会搬走，慢慢变成更差的社区。价格自然也就涨不上去，甚至可能会出现下跌。
这种城市内部分化在今年的上海楼市已经可以初见端倪。
对于普通人而言，楼市分化其实就是要学会区分：区分城市，哪些城市可以买，哪些不能买？区分房子，哪些房子能买，哪些不能买？
很多人说中国的房子已经过剩了，并不缺房子，这似乎是事实。
但是“人往高处走”，人口流动不会停止，人会不停的向“高处”流动，体现在城市上，就是不断向一二线，省会城市流动；
体现在城市内部，就是不断向更好的房子，更核心的区位流动。
楼市分化时代，普通人买房当然要遵循这种向“高处”流动原则。

分化时代，我们普通人买房买的究竟是什么？
楼市分化时代，很多人可能更迷茫：究竟哪些城市能买，哪些城市不能买？城市内部哪些板块能买，哪些板块不能买？
从我们的自媒体的实际经验来看，粉丝留言80%的问题也都集中在这些上面。
今天我就来想谈一谈：我们普通人买房，买的究竟是什么？
不管什么时代，我们买房都要搞清楚自己的需求，我们买房究竟买的是什么，这个房子究竟能带给我们什么，只有厘清了自己的需求以及房子的给我们带来的价值，才不会被受各种纷乱复杂的声音影响。
首先，普通人买房，“住的舒服”永远是第一位的。
房住不炒，房子肯定是用来住的！
既然是用来住的，那么“住的舒服”永远是第一位的，这里所说的住的舒服不仅是针对自己而言，更多的是普通人的各项需求是不是能被有效的满足。
所以这里我们所说的“住的舒服”，是针对绝大多数普通人，勿杠，扛的话就是你都对。
要想住的舒服，在一线城市开车不方便的话起码要有地铁吧，或者在城市核心区域，交通非常便捷的地方。
要想住的舒服，最好是次新房，起码是带电梯的板楼吧。
如今我们的房子已经不仅仅是遮风避雨这么简单了，大家会对居住品质的要求越来越高。
要想住的舒服，最好带个二阶梯以上的学区吧，尤其对普通人而言，孩子的教育更是至关重要，现在全面双减，教培团灭的情况下，有个不错的学区一定普通人鸡娃是最省心的方式。
要想住的舒服，最好是个区位不错的小三房吧，对于上海来说，最好中环内小三房。
有娃的家庭，三房是基本需求，区位不错会大大提高生活幸福指数。懂得都懂，无需多言。
可能经常关注我们公号和听我们直播的粉丝朋友已经看出来了，没错，这些就是我经常跟大家说的稀缺逻辑，大家普遍都想要，而又稀缺的房子！
其次，普通人买房，买的是一座城市的股票，你得学会让这座城市帮你创造价值。
一二线城市的魅力和对人口的吸引毋庸置疑，然而，对于普通人而言，在越大的城市买房，压力一定也是越大的。
但是，这也是你找到立足之地的必然途径，更是你获得与这个城市一起成长的最大机会。
一二线城市的房价虽高，但它是与配套资源捆绑的，无论是微观还是宏观，你买的都不止是一套房子，而是这座城市未来所能产生的溢价。
像北京、上海、深圳这些城市，就是有特殊竞争力的企业……这些好企业大家都想买入当股东，但股本少，单价高，很多人买不起，从本质来说，这些城市也是稀缺。
垃圾公司股价倒是便宜，但没人愿意买，比如鹤岗。





最后，普通人买房，买的是抗通胀利器！
按官方说法，我国的通胀水平一直在2%左右，高通胀似乎从来不曾来过，但是，今年油价突然就突破了10元每升的天花板！
面对隐性的高通胀，对于普通人来说，买人口流入的城市房产几乎可以说是普通人唯一的抗通胀方式。
从历史数据来看，过去二十年，全国平均房价上涨5倍。很多一二线发达城市的核心区房价，20年涨幅甚至高达二三十倍。
事实证明，过去买房确实算是抗通胀行之有效的途径。
从现实层面来看，买房是普通人唯一一次机会可以使用少量资金撬动大额贷款的机会，通胀是让我们手里的钱越来越不值钱。
而贷款刚好是反过来，我们贷款借银行的钱也是在不断贬值的，这也是为什么很多人最初买房贷款压力很大，还着还着就很轻松的奥秘所在。
未来“买房抗通胀”的逻辑依然管用。
以下是给普通人最实用的抗通胀建议：
1、楼市分化时代，尽可能选择人口流入的核心都市圈，特别像北京、上海、深圳这样有特殊竞争力的城市，尽可能买入那些普通人都觉得“住的舒服”的稀缺房产！
2、短期来看，金融政策非常给力，普通人应该把握低利率的政策机遇，买房时尽可能用足贷款！贷款时间越长越好！月供越低越好，手中要保留一定现金流。
3、如果你的财力还不支持你买优质房产抗通胀，那就投资自己吧，让自己拥有一项有竞争里的专业技能和健康的身体！
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