楼市面临断档，房价“鹤岗化”不可避免，真的变了

arrarpetahack

目下，地产销售遇到了难题。根据最新的数据显示，5月份全国新建住宅均价是9878元/平米，这和2021年的11228元/平米相比，每平米下降了12%。房价下跌之后，很多人“买涨不买跌”的思维开始体现出来。2022年前五个月，全国按揭贷款下降了。
甚至从某种程度来说，楼市面临断档，房价下降是不可避免的。
从现实情况来看，楼市已经进入了新的阶段，随着楼市政策的密集调控，楼市泡沫开始不断消失，炒房客也开始退出市场，属于刚需的时刻到了。当然，这也很好地解释了为什么现在没人买房了，房价开始回落。



那么具体每个城市的房价，会有什么变化呢？
根据国家统计局的数据显示，5月份全国70个大中城市房价下降的幅度还在扩大。新房从2021年9月份以后，房价下跌的城市开始扩大，在2021年最后一个季度全国80%的城市房价都在下降。进入2022年房价有起伏，但下跌的城市仍然占据多数。
在这些城市中，仅仅一线城市房价在上涨，二线城市涨跌中东，三四线城市则明显下降，比如中山、丽水、廊坊等，房价同比下跌了10%。
在二手房方面，更能体验整个楼市的环境。目前全国70个城市，下跌的有53个，其中有33个城市房价回到了2020年。此外，不光是三四线城市房价下跌，甚至一些区域中心城市的房价也在下跌，比如石家庄、南宁、天津、济南、青岛等。在秒懂看来，大城市房价基数大，还能跌得起，但一些三四线城市的房子则很危险，房子真的可能会跌到白菜价。



但放眼全国，房价下跌的趋势是整体的，并不能说是房子“贬值潮”来了，要从这三个方面理解：
1、供需差距大，楼市变成买方市场
随着楼市的调整，目前楼市买房需求不足，就现在城镇居民住房率来算，已经高达96%，真正的刚需不多。另外一方面，全国100个城市的房子库存高达6.1亿平方米，算上一些未动工和已经竣工的房子，总计高达38亿平方米，库存压力巨大。
当下炒房客已经开始考虑退出，这意味着未来住房供求关系会发生变化，房价上涨失去了支撑力，虽然业内有人说，人口增加的城市房价不会下跌，但对大多数城市来说，人口虽然增加，但房价依然未见明显的上涨，需求开始减少。因此，对以市场需求为推动的楼市来说，这真的不是好消息。



2、房价似乎朝“鹤岗化”发展，部分三四线城市出现危机
鹤岗因为白菜价的房子出现以后屡次上热榜；同时东北城市的牡丹江同样受到了关注，在最新的房价统计中，牡丹江二手房房价环比下跌了1.3%，同比下跌了10.5%，对比2020年甚至下跌了15.4%，在国家规划的70个大中城市中点位。目前有不少房源低于10万元以下，甚至部分低至5万元以下。
除了牡丹江之外，这种现象也蔓延到了其他区域，甚至长三角区域部分城市也未能幸免。
比如保定、廊坊等，其中廊坊的跌幅最大，从最高点到现在跌幅跌到了45%，等于10000元均价跌到均价5400元。
可以说，从东北，到现在京津冀，乃至长三角和西南，“鹤岗化”已经在一些中小城市中出现。这些城市有很多特点，其中有一个特点，就是产业和人口问题，产业缺失，人口外流是造成房价下跌的根本原因。



3、未来鹤岗化的城市越来越多，炒房贬值潮即将到来
不用奇怪，根据目前人口流向的背景看，未来面临收缩的城市会越来越多。这单从各个省数据来看，尤其是第七次人口普查的情况来看，目前常住人口减少的省份城市有6个，但在2021年全国常住人口减少的省份已经有了16个了。这说明未来有一半的城市人口减少，其中多数是三四线城市，仅仅有个别一二线城市人口在增加。
根据这种趋势，炒房的成本会增加，在人口减少的情况下，不少人会快速抛售房子，如果房子没有足够接盘的人，只能降价买房，这对炒房客来说等于贬值。
对此，秒懂认为，未来有两类人会借这两次调整“翻身”，其一，改善型买房人和观望的刚需，对他们来说，房价上涨一直是心病，也是最纠结的，现在房价跌了，可以买到相对低价的房子。
房说君有话说，有2类人群或许会借着这次市场调整而“咸鱼翻身”：改善型购房者和持续观望刚需。因为这两类群体，房价涨跌一直是最为纠结的地方，毕竟迫于无奈不得不换/买房，现在遇上房价下跌，就可以用更价格买到房子。美中不足的是，如果改善购房者需要以旧换新的话，恐怕只能利用价格优势。