8月起，楼市或迎来“抛售潮”？内行预测：未来房价或超出想象

sanasnoz

6月28日，在股东大会上，万科董事会主席郁亮谈及当前的房地产市场时，斩钉截铁地说出了7个字：短期市场已触底。



熟悉郁亮的人都知道，他是一个危机感很重的人，过去这几年他多次传递过悲观情绪，比如“活下去”、“房地产进入黑铁时代”、“未来只能赚小钱、赚慢钱”。现在他一反常态，开始传递乐观和信心，是不是意味着房地产又要重启火热了呢？
在我们看来，郁亮此时的“触底”发言，无疑是想给行业打一针强心剂。从这几天网络上的舆情演变来看，郁亮的发言对于业内的“打气”效果甚佳，但对市场的信心提振作用微乎其微。
事实上，我们也注意到，近期易居研究院的专家发表了和郁亮完全对立的观点：市场远未触底，8月起，楼市还可能迎来“抛售潮”。



专家给出这样的结论，并非“恶意看空”，而是有充实的依据。首先，从今年上半年房地产的各项指标来看，市场的信心仍然未能恢复，尤其是房企销售端，无疑是过去5年“最差”行情——克尔瑞统计数据显示，上半年百强房企累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期的降幅也达到27.8%。近8成百强房企累计业绩同比降幅高于30%。
2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企门槛值，较上年分别下降47.7%、49.6%、49.7%和60.4%。你能想象得到吗，2022年上半年，百强房企的销售门槛值竟然不到百亿，去年同期为177.7亿。
今时今日，对开发商影响最大的就是销售回款，尤其是在融资受限和偿债高峰期即将到来的背景下，回款不畅称得上是“压死开发商的最后一根稻草”。
正因为此，我们看到，今年上半年百强房企中，有60%未参与拿地。上半年土地市场罕见降温，根源就在这里——7月5日，经济观察报报道，Wind数据显示，2022年上半年，全国195个城市土地累计成交14392.13亿元，与2021年上半年相比下降58%，创下2016年以来同期新低。



其次，很多城市出现了“量价齐跌”的景象，这让刚需买房者更加望而却步，毕竟“买涨不买跌”是楼市一贯的主流。
根据国家统计局的数据，5月份33个城市二手房价格跌回2年前。不仅仅是牡丹江、安庆、北海、锦州这类三四线城市。还有哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、吉林、长春、呼和浩特、南宁、天津、济南、南昌、青岛、武汉等省会、国家中心城市。 ​​
这些房价下跌的城市，无一例外都有一个共同的特点：库存高居不下，需求严重不足，叠加成交量大幅下滑，买房人更加捂紧钱包了。以青岛为例，2022年6月，新房库存位居全国之首，库存面积超过2500万平。再比如南昌，新房库存足够消化5-6年。



再者，央行6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，当前时期购房者的买房信心不仅未见好转，而且进一步恶化了——未来三个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度以来的新低。一句话总结就是，房价下跌后，人们的购房热情也跟着大幅下降了。
事实上，我们看很多机构发布的6月份开发商销售数据，也会发现，很多文章只说环比数据，而不讲同比数据。这里面其实有很深的猫腻：和基数很低的5月份相比，6月份的数据自然好看，但实际上，市场连往年的正常水平的60%都没到。也就是说，现在一个劲夸市场大幅好转的人，很显然是在孤芳自赏，自我感动。
但是不懂行的购房者，如果看到这样的信息，他们就会误以为市场又热起来了，可能又跟着焦虑起来了，相信进场接盘的也不乏其人。这就是所谓的吃了信息不对称的亏。



专家分析认为，8月起，楼市很可能迎来“抛售潮”，主要原因有4个：
第一，我国房地产资源已严重过剩。国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。
对此，58安居客的张波认为，未来房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，商品房销量缓慢减少是个大趋势。
这一点我们非常认可，因为按照人均正常需求，已开发的商品房面积其实已经是需求的两倍了，这意味着楼市只不过是在“硬撑”罢了。
第二，调控的底线仍然在，市场短期很难反弹。据不完全统计，今年以来，全国有200+城市出台了各类稳楼市政策，但始终未能冲破“房住不炒”的底线。比如郑州、哈尔滨，虽然经过至少两轮的政策松绑，但市场的颓势仍然未能扭转。归根结底是库存庞大，叠加需求不足导致的。
第三，疫情何时结束还是个未知数，仍然在影响楼市。
开发商售楼处关停，新房销售受阻，有些项目一两个月都可能卖不掉一套房子；疫情反反复复，很多行业遭到冲击，关门闭店、裁员减薪的背后，是数以万计的居民家庭经济来源大幅锐减。人们收入变得不稳定，继而使得不少人放弃了原本的买房计划。尤其是一些做企业的，可能需要通过卖房来维持自己的现金流。
第四，持有房产现在是亏本的买卖，很多人都在计划卖房止损。
这么说，并非武断下结论。从多方面的数据来看，其实从2021年下半年起，很多城市的房价都没涨过，有些已经连续跌了很久了，这包括部分一线城市。过去我们总说，买房抗通胀、买房升值赚钱，现在回过头来看，过去这一年多，很多人买房不仅未赚钱，还亏了一大笔——持有房产，也是有资金成本的，更重要的是，现在房地产市场不景气，很多地方的房子已经彻底变成“不动产”了，很难脱手。
中指院公布的6月份百城二手房价格走势数据显示，6月份百城二手房中位数环比下跌0.24%，其中跌幅最高的是唐山，环比下跌1.05%，同比跌幅超过10%，已经累计15个月环比下跌了。值得一提的是，6月份百城中二手房价格环比下跌的城市有59个。这意味着，当前时期，降价卖房仍然是市场的主流，占比近60%。
最后是土地市场，今年上半年土地市场遇冷明显，流拍率大幅增加，溢价率持续收缩，甚至需要央企来兜底。



综上所述，8月起，楼市或迎来“抛售潮”大局已定。实际上，当下很多城市已经出现“抛售潮”的苗头了——7月5日，第一财经报道，多城二手房挂牌量激增，其中成都、重庆破17万套。58安居客房产研究院的数据则显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量总体环比上升6.8%，上海二手房新增挂牌量涨了109%，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量增幅也较为显著。
专业人士也指出，各地挂牌量虽然激增，但成交却明显分化：一线城市大多数房子不愁买家；二三四线城市则面临不同程度的去化难问题，很多投资客“割肉”都难寻买家。有些力度大，一口气降了20万乃至50万，也有很多房源是2万、3万地降。
基于此，内行预测：未来6-12个月房价或超出想象。具体而言就是，城市间的房价会严重分化：一线、强一线、强二线等有潜力的城市，房子仍然不愁卖，房价上涨压力大，市场不景气的情况下，房价仍然可能涨幅超过5%；而库存庞大、需求消耗殆尽、市场已经步入下行通道的中小城市，房价可能会滑向深渊，跌幅或达到20%。



为什么说未来6-12个月，大城市的房价有上涨的压力？一方面，虽然5月末，全国商品房待售面积5.54亿平方米，同比增长8.6%，但库存主要积压在三四线城市，大多数一二线城市库存比较合理；另一方面，6月份，二线城市松绑调控火力全开，尤其是限购政策放松，势必会吸引大批购房者入市。按照历史规律，需求一旦集中释放，很容易推升房价；
为什么中小城市房价有下跌的风险？首先，库存高企、去化压力巨大的情况在这类城市尤为明显。5月末，商品房去化周期TOP20城市中，有17个是三四线城市，其中铜陵的去化周期高达近70个月；其次，中小城市新增人口数量、新增产业规模也都跟不上新盘供应量。
另外，从需求端的角度来看，这类城市的购房群体以自住为主，具有一定的局限性，而且很多城市的城镇居民家庭住房拥有率都超过96%了。同时，因缺少产业的支持，人口流失严重，外来购房者数量也较为有限。这意味着，这类城市的库存去化难的情况是长期性的，普遍在5-6年。住房处于“供大于求”阶段，房价很难支撑住。



为什么说房价可能下跌20%？这也不是无的放矢，而是有真实依据。中山出台了楼市新政，商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调整幅度不得超过上次销售价格的5%。换言之，一年可以调价4次，地方默许的房价下跌幅度是20%。