看了这组楼市数据，反正我是害怕了

前程无忧

作为一个楼市号、城市号，我对数据是十分敏感的。

最近一些楼市数据被公布出来，我看了后是瑟瑟发抖。



01 人均住房面积

前几天，统计局公布了全国人均住房面积，我国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

大家可以计算下自己家的住房面积，看看有没有达到全国平均值。

国际上发达国家人均居住面积是40平，我国的人均居住面积已经超过了发达国家。



我国人均住房面积的增长曲线，就是我国楼市、经济的增长曲线。

房地产在我国经济发展过程中起到了领头羊的作用，但现在我国人均居住面积已经超过发达国家，是不是该停一停房地产了？

答案是停不得，房地产不能停，经济也不能停。

去年下半年以来房地产不好，大开发商纷纷爆雷，最终也拖累了经济。

房地产还需要继续发展，但我国房子确实已经过剩，未来怎么搞？

或许，我们从下表中能找到答案：



上图是我国各个省市的城市家庭人均居住面积，从这个图中能够发现几个规律：

一是全国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，超过这个数值的省市就代表着其房地产确实已经严重过剩了。

二是北京、上海、广东家庭人均居住面积都小于全国平均值，西部一些省市明显大于全国平均值，这说明经济越发达的地方住房越紧张。

这告诉我们，随着前些年的大棚改，很多县城、小城市房子已经严重过剩了，而大城市因为有增量人口，住房仍然有一定的增量潜力。

这同样告诉我们，未来的买房方向在哪里。

02 住房空置率

6月30日，住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”提到了几个数据，很有警示意义。

中国人均居住面积为41.76平方米，西北一些省份已达43平方米，这意味着我们开始进入一个不缺房子的时代。

既然已经不再缺房子，可还在大规模的盖房子，这就会造成一个后果：空置率增加。

一直以来，我国住房空置率有多少都没有具体的数字，甚至有人通过数一个城市的亮灯率来求证空置率。

仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”提到：当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。

我国的住房空置率已经达到发达国家的3倍，不可谓不大。

一方面空置率高企，另一方面还在继续大规模盖房子，那么我国的房价怎么还没有暴跌？

因为我国居民财富构成中的75%都在住房中，而美国人是将28%财富用于住房。所以，在中国，如果房价暴跌，很多人将成为“负翁”，因此我们坚持“房住不炒”的总方针，稳住房地产大盘，这不仅是稳经济，还是稳财富。

这句话说得很实在，也很坦白，我国的国民财富都在房子里，不让房价疯涨，就是怕过犹不及，这是在保护楼市，保护每一个有房者的财富。

说到这里，我们再来看几个数据：

我国2021年底的城镇化率已经达到64.72%，根据仇保兴的谈话，已经进入了拐点，“从现在开始每年不可能有很多农民转移到城市中来”。



这从棚改数量的骤降也能看得出来：



人口的基础红利也在快速降低，2021年的出生人口创造了建国后的新低，只有1062万人，非常接近死亡人口：



2021年的死亡人口达到了1014万人，出生人口-死亡人口即是自然增长人口，2021年的自然增长人口为48万人，同样创造了建国后的新低。



出生人口的减少，背后是结婚人数的大幅降低：



综上，这有两方面的数据，一方面我国人均住房面积达到41.76平方米，进入一个不缺房子的时代，住房空置率达到15%；另一方面支撑房地产的人口城镇化、棚改、人口出生率、结婚人数都在快速降低。

这两方面对楼市都是利空。

所以，未来我国房地产的净增量已经没有空间，但从前面各省市的人居住房面积来看，转移增量还有一些空间。

其影响如前面所说，小城市、县城、小城镇的人口会向大城市转移，大城市可以获得人口、资金、住房转移增量，小城市、县城、小城镇则获得减量。

而后面农村人口向小城市、县城、小城镇转移的空间已经十分有限，我国楼市的空置化将率先发生在小城市、县城、小城镇。

数据也可以支持这一观点：通过最近几次人口普查来看，我国有将近1亿到1.5亿人口本来是住在小城镇里的，现在转移到大城市和中等规模城市中来了。

03 新房库存量

前面说的主要是存量房产，那么我国还有多少增量房产？

这个数据也不好获得，根据中泰证券研究所的数据，2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米。

由于2021年全国楼市行情不如2020年，因此现在的全国商品房广义库存比70亿平方米只多不少。

这个数据什么概念？

我们先来看看商品房广义库存的定义：含有已经竣工的待售现房和已经取得预售证的期房，还没有包括那些已经买了地还没有取得预售证的房子。

就是这70亿平方米的商品房广义库存，平均到全国14亿人口上，每人将增加5平方米的面积。

前面提过，我国家庭户人均居住面积已达41.76平方米，再加上5平方米，就达到了46.76平方米，后面还有很多土地待卖、还有很多房子尚未取得预售证，加上的话就更多了。

以家庭户规模2.66计算，每户的面积将至少达到124.5平。

这个家庭户均面积可谓是很宽裕了，我国真得是不缺房子了。

或许正是因为我国进入不缺房子的时代，房子增量空间有限，才会转而计划开征存量房产的房地产税。

文章写到这里已经很清楚了，在我国不缺房子的时代，买房者的操作空间是：向更大城市置换，向优质房子置换，以劣换优，以量换质。


本文来自微信公众号：青城山说，专写城市发展和楼市分析


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