楼市首次告别“增长潮”，2022年起，楼市走向或没有悬念

sanasnoz

过去20年，可谓是楼市最辉煌的20年，尤其是2012年之后，每年的商品房销售面积均超过10亿平方米，最高时超过17亿平方米/年（2019年—2021年期间），堪称楼市巅峰时期，过去的房子之所以好卖，主要与三个因素有关：
第一个是城镇化率低，购房需求大。2012年城镇化率才52.57%，而到2021年达到64.72%，按照14亿人口计算，相当于过去比现在多1.701亿购房人群。
第二个是钱更好挣。过去互联网还不发达，实体经济造福了大部分家庭，可以说随便开一个早餐店都能有赚几十上百万几乎，现如今城市人虽然更多，但是曾经很火的店也没有之前景气了，再加上以前赚钱容易花钱难，随着互联网发展，现在变成花钱容易赚钱难，特别是网购的兴起，甚至还出现大量负债群体。
第三个是棚改拆迁的大范围推动。尤其是2015年-2017年期间，每年开工套数分别达到601万套、606万套、609万套，平均每年是2013年的2倍，算上2013年和2014年，棚改投入总资金达到6万亿元，拉动70.6亿平方米商品房销售面积，并且持续后四年超过65亿平方米的销售面积。



然而，楼市在迈入2022年后，明显出现下滑迹象，根据易居研究院重点监测的100城商品住宅销售数据显示，今年4月、5月、6月分别为1831万平方米、2069万平方米、2837万平方米，同比降幅分别为61%、56%、34%，5月和6月虽有降幅减缓趋势，但仍然是负值，根据国家统计公开数据显示，2022年1月-5月商品住宅销售面积42902.60万平方米，同比下降28.1%，从1月份开始累积商品住宅销售面积呈现明显下滑趋势，其中期房销售面积下滑趋势更为明显，可以确切的说，2022年上半年是楼市首次告别“增长潮”的半年。加上楼市所处的3个现状下，2022年起，楼市走向或没有悬念。



数据来源：国家统计局
人口增长率下降，二胎效果尚且不明显，三胎效果或更不如意

经济学家任泽平曾提出“房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口”理论，现阶段楼市已经走进常态化阶段，人口红利在房地产已消耗殆尽，城镇化率接近65%，据有关研究表明，城镇化临近70%时将进入缓慢增长阶段，并且当下老龄化加剧、人口出生率下滑，导致人口净增长临近负值水平，从2016年（房价增速最快一年）开始，我国人口出生率逐年下降，出生人口从1786万人下滑至2021年的1062万人，5年时间出生人口减少量超过500万。
而老龄化率的增长是我国自1965年以来一直面临的问题，截止到2020年我国65岁及以上老年人达到1.69亿人，占世界老年人的23.34%，占全国总人数的18.7%，并且保持着0.2个百分比上涨趋势，要知道当老龄化率超过7%时就意味着国家进入老龄化水平，现如今国家已正式放开3胎生育，最终效果会如何，知乎在2021年8月18日发布的《关于3胎意愿的调查报告》显示，54.65%的调研者不想要三胎原因是负担重、养不起，因为目前经济能力影响生3胎的原因占70%，可见3胎效果或许比2胎更不如意，主要原因还是在于负担重、养不起、经济实力不允许。



来源：快意理财网数据

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我国房地产唯一出路只能是“软着陆”

房地产市场告别“增长潮”最直接的因素便是房价高企和收入低迷问题，房价是成交下滑的最大阻力，这也是意料之中的事，财政收入依赖土地出让金，决定了土地不会出现大幅下跌，土地成本决定房价，意味着房价也不会出现大跌（根据限跌令，至少不会跌幅超过15%，而房价下跌意味着房企断臂求生，进而加大交房风险），土地、房企、购房者三房都不愿意让步，只会让房地产进一步处于横盘阶段，日本当年让楼市硬着陆的主要方式是通过“定向加息、限制”来让资金主动离开楼市。
反观我国，房贷利率和银行贷款利率仍在下滑，并没有主动让大量资金离开楼市，事实上，我国正计划让楼市实现“软着陆”，通过降低房地产在经济中的地位，拉升其他行业发展速度，进而一步步实现房地产稳定、缓慢发展，人民大学副校长刘元春在“住房政策研讨会”中提到，我国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆，那么在这样的现状下，楼市发展速度或将明显放缓也是可以预料到的现实。





购房者买房信心不足

对于大部分购房者而言，买房属于超前透支消费，首付加上月供几乎等于一辈子的挣钱能力，根据央行在6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》数据显示，全国50个城市2万名调研者中，第三季度房价预期“基本不变”的达到54.6%，房价预期下降的调研者占16%，房价预期下降的占比增加1.6个百分点，与此同时，二季度明显认为收入减少的居民占比21.7%，比一季度增加7.6%。
这或许正应验马云曾经的预判，在马云给员工的一篇《未来年轻人，要学会租房》内部信中曾提到，大致意思是这样：买房子是因为我们对自己有信心，对未来有信心，对经济、对自己的工作有信心，一旦我们因为房价便宜，按揭便宜买了房子，假如未来经济非常之糟糕，很多公司关门倒闭，没有了工作，房子买在那儿又该怎么办，这是值得深思的问题。当下楼市交易平平无奇不正是信心不足的直观体现吗？



在笔者看来，下半年楼市走势基本没有悬念了，也意味着2022年起楼市不会出现较大波动，“软着陆”结局或将注定，对于购房者而言这或许是好事，一方面楼市不会出现火爆情形，意味着房价不会再大涨，购房者有充足的攒钞票时间，另一方面随着国家对楼市政策的阶段性支持，在此阶段买房或将是一大良机，当然，不排除依赖销售回笼资金的房企为了快速促进销售而采取降价措施，值得注意的，要警惕哪些工程进度较慢房价又下跌的楼盘，在保证房子能顺利交付的前提下才是捡漏机会，值得庆幸的是，距离楼市最理想的样子已经不远了。#房价#