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文 | 白羊
中国楼市的内部分化，正在进入2.0阶段。
若之前的分化还是两大阵营（一二及强三线城市VS广袤的四五线城市）泾渭分明的话，如今头部阵营城市都不在是铁板一块了。
那厢，与北京房价并驾齐驱的深圳“意外”取消了豪宅税；这厢，却有4个二线城市的首套房贷利率叒叕破了6，这个重要关口。
融360的监测数据显示，10月份，全国首套房贷利率水平破“6”的城市增至4个，除了苏州和南宁外，郑州和武汉的首套房贷款利率水平也涨至6%以上。
值得一提的是，全国房贷利率最高的10个城市中，有9个城市，10月份的房贷利率水平均处于上行状态，但处在高位的合肥利率却在环比微降。
若把范围放大，这种分化，体现的更为清晰。
比如，全国首套房贷利率平均水平仍在普涨状态，平均利率为5.52%，环比微升0.01个百分点，已连续5个月小幅上升。从银行的角度也是如此，如截至10月底， 35个城市533家银行分（支）行中，有238家银行分（支）行的首套房贷款利率环比上升，比上月增加了137家，占比44.65%；
但另一方面，头部阵营城市间的分化也在加剧。如首套房方面，35个城市中，23个城市房贷利率水平有所上涨，4个城市维持9月水平，上海、深圳、天津、佛山等8个城市的有所下调。
即使是一线城市也在分化，如北京和广州的房贷利率水平略有上涨，上海和深圳地区则有所下降。
二线城市方面，10月，郑州、南宁、苏州、杭州、宁波等21个二线城市房贷利率水平上涨，其中，大连、珠海、沈阳、长沙四个地区实现5连涨。
但同时，首套房贷利率下降的二线城市数量也增至6个。其中，天津、佛山这些经济近来稍显乏力的城市，利率水平下降幅度相对较大。
要知道，房贷利率的涨跌是影响购房者短期买房意愿的重要指标，利率涨那么一点，可能每个月都要向银行多交几百乃至几千块；利率降一点，几十年下来，购房者就能省下一大坨羊毛，进而出手的积极性也会高一些。
那么，该如何看待当下房贷利率分化的市场行情呢？这需要先看清利率变化的背后逻辑。
影响利率变动大的因素有三个，一是LPR的变动；二是银行放贷资金供给的变化；三是政府调控力度。
其一，今年8月17日，LPR改革之后，LPR正在成为新的市场指导利率。10月，房贷利率走高也与绝大部分银行分（支）行都执行LPR房贷新政有关。
但也应看到，LPR的影响并不是趋势性的，11月5日，央行发布公告称，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作中标利率为3.25%，较上期下降5个基点，这也就意味着，11月20日的LPR下调将是大概率事件，而且考虑到外围进入新一轮的降息周期，LPR继续走高的可能性也不大。
其二，从供求关系上来说，马上就是年底了，银行也进入了信贷额度紧张的局面，这也间接推高了放贷利率。但也应看到，其也仅是影响当下房贷短期的、周期性的因素。
所以若细细推敲，上述两点仅是当下房贷利率走高及分化的必要非充分条件。真正左右房贷利率的趋势性走势和分化的，还是“有形之手”的力量。
由下图可知，自今年下半年以来，首套房贷和二套房贷的利率有一个明显的走高趋势，这其中最主要的背景就是二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调。
苏州、南宁、郑州和武汉四城的首套房贷款利率水平持续性走高涨至6%以上，乃至超越北上广深，成为房贷率上新的BIG4。从另一个角度也表明，这四地的楼市，温度还是有点热，所以要继续发狠。
而之前楼市也狠过、已经有点凉的天津等地，则需要借“因城施策”之名，再稍微加点热。
头部阵营城市的分化，也预示着，这轮长达三年的调控，终于走到了关键节点。 |
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发表于 2019-11-26 16:45:39
