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稳房价的硬指标出现重大异动：高中生人数正在快速下降。
楼市发展的关键还得有人来买房才行，按照现在的买房需求来看，现在的房价由7年前的高中生数量来决定。一部分经济条件好的家庭已经为在读高中或大学的孩子们准好了新房，没有买房的高中生或大学生才是短期房价稳定的贡献人。所以，今天，我们以高中生数量的变化来对房价做一个分析。
根据教育部发布的最新数据“全国教育事业发展统计公报”显示：当前全国高中阶段教育共有学校2.43万所，比上年减少298所，下降1.21%；招生1349.76万人，比上年减少32.73万人，下降2.37%；在校学生3934.67万人，比上年减少36.32万人，下降0.91%。从环比来看，下降的幅度感觉不是很大。但是，和2010年的高峰期（4677万）比较，下降的数量惊人，高中生数量下降了约742万人，降幅达到了15.8%。且下跌的时间已经持续了8年。
高中阶段在校生和毛入学率
按照年轻人结婚买房的时间来看，高中毕业7年左右就是买房的高峰期，对应的房价高峰就是2017年开始至2019年止。回顾这一轮房价的上涨，时间刚好吻合。以现的的高中生人数来看，与2010年比较减少了约742万，按两人一套房的需求来算，住房需求年均减少371万套。按全国商品住宅年成交1600万套计算，从今年起，每年的住宅成交减少371万套，降幅会达到23%。而近三年内，新开工房屋面积并没有减少，这就意味着房价不得不走向下跌的道路。
如果房地产公司看了这个数据，可能吓得肝儿颤。当然，吓得肝儿颤的还有炒房人。从二手房挂牌量的成倍增长可以证实，炒房人正在用脚投票。
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商品房成交面积正在以惊人的速度下滑。
2016～2018年，全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%，销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%。2019年楼市成交量的增幅尽 管数据还没有出来，但是根据每月国家统计局公布的数据，可以忽略不计。这个数据也正好和高中生人口数量的下降吻合。
那么问题来了，如果今年商品房成交量降幅超过23%，对房价的威力可能不敢想象。
因此，新房与二手房的抢跑竞赛正式开始。
房企成交压力来临，管钱袋子的银保监会及央行的态度没有变化。
商品房成交量下降，房企资金周转压力来临，对于很多房企来说，资金周转不灵带来的破产可能连说一声再见的机会都不会出现。
银保监会下发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》中第（十八）条表示：”银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展“。
央行将在1月20日上线第二代个人征信系统并提供查询。新版征信即便离婚，非主贷人再次买房属于有房有贷，首付80%，离婚后也无法低首付购房。
钱袋子还是那么紧，房企借钱还是那么难。对于很多房企来说，楼市凛冬已至。
对于买房人的建议：
从各大城市房价下跌来看，不少城市持有房产已经出现了“亏钱”的效应。认清房住不炒的大势，理性购房。 |
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发表于 2020-1-23 15:40:29
